En agosto de 2023, el mercado de alquileres a corto plazo en Europa alcanzó un hito sin precedentes. Se reservaron la asombrosa cifra de 53,7 millones de noches, estableciendo un nuevo récord por la mayor cantidad de estancias registradas en un solo mes, según la Europe Market Review de AirDNA. Este impresionante aumento en la demanda debería, en teoría, reflejar una época de prosperidad para los anfitriones. Sin embargo, un número creciente de ellos reporta una realidad muy diferente: cada vez más sombría y desafiante.

En nuestro análisis del mes pasado, examinamos dos informes contrastantes de AirDNA y Key Data. A pesar de revisar períodos similares, estos informes mostraban dos panoramas muy distintos del mercado de alquileres a corto plazo. AirDNA proyectaba una perspectiva optimista, mientras que Key Data pronosticaba un futuro más cauteloso. 

Para entender esta aparente contradicción, consultamos a un experto de la industria: Jamie Lane, Economista Jefe y Vicepresidente Senior de Analítica en AirDNA. Nuestro principal objetivo era descifrar la causa de esta disonancia y ofrecer una visión más clara sobre el estado actual del mercado. 

En este artículo, presentamos nuestras conclusiones tras esta esclarecedora conversación, que ilustra aún más cómo esta divergencia resalta la compleja dinámica presente en la industria.  

Europa relativamente saludable mientras la demanda aumenta

A pesar del lento avance del crecimiento en las economías europeas avanzadas, según informó el Fondo Monetario Internacional, el mercado de alquileres a corto plazo parece ser una excepción. El mercado europeo sigue mostrando una demanda sustancial, lo que ofrece un halo de optimismo en medio de la desaceleración económica.

El informe de AirDNA de agosto de 2023 revela un notable aumento en la demanda de alquileres a corto plazo (STR) durante los meses de verano, culminando en un nuevo récord en agosto. Solo en ese mes se reservaron 53,7 millones de noches —la cifra más alta registrada en un solo mes. Jamie Lane destaca este dato para afirmar que el mercado europeo de alquileres a corto plazo está, en efecto, saludable.

Crecimiento acelerado de la oferta, pero aún por debajo de los niveles previos a la pandemia

Durante el último año, el mercado europeo de alquileres a corto plazo ha experimentado un considerable crecimiento de la oferta, una tendencia que parece haberse acelerado con el paso de los meses. De acuerdo con el informe de AirDNA de agosto de 2023, el pico de la oferta del año pasado se alcanzó en julio. Sin embargo, este año, impulsados por una sólida demanda, los anfitriones siguieron agregando nuevos anuncios hasta agosto. La cantidad de anuncios disponibles aumentó un 12,9% interanual (YOY) en agosto, lo que refleja un incremento significativo respecto al 7,4% de crecimiento interanual registrado en julio.

Estos datos sugieren que, aunque el ritmo de crecimiento de la oferta es impresionante, aún no ha logrado recuperarse por completo a los niveles previos a la pandemia. El potencial para una mayor expansión de la oferta es evidente, pero su realización podría verse limitada por restricciones regulatorias y el clima económico en general.

A medida que avancemos, será interesante observar si el mercado europeo sigue la tendencia de EE.UU. de desaceleración del crecimiento de la oferta y cómo esta evoluciona junto con la demanda.

La desaceleración es más notable para los gestores profesionales frente a los anfitriones pequeños

En 2021 y 2022, muchos gestores profesionales de propiedades aprovecharon la tarificación dinámica para capitalizar la creciente demanda. Lograron aumentar considerablemente sus precios, superando en este sentido a los anfitriones individuales. Esta estrategia tuvo bastante éxito, ya que los viajeros estaban dispuestos a pagar precios premium por sus estancias. Como resultado, los gestores profesionales pudieron maximizar sus ingresos durante ese período.

Sin embargo, el panorama de 2023 presenta un escenario diferente. Ahora los viajeros demuestran menor disposición a pagar esas tarifas elevadas de antaño y la desaceleración del crecimiento de los ingresos puede parecer más marcada para los gestores profesionales debido a los altos retornos obtenidos durante el pico de demanda. Sin embargo, cabe destacar que la desaceleración actual no necesariamente implica un descenso, sino un regreso a niveles más sostenibles. 

Una demanda saludable no siempre implica mayores ingresos

Algunos gestores profesionales, guiados por las tendencias de precios en herramientas como PriceLabs, han optado por reducir sus tarifas. De este modo, continúan asegurando reservas, aunque a una Tarifa Diaria Promedio (ADR) más baja. Para estos profesionales, a pesar del descenso del ADR, mantienen un número constante o incluso creciente de reservas, lo que podría interpretarse como una “demanda saludable”, tal como señala Jamie Lane.

Sin embargo, es importante destacar que esto no implica necesariamente que los ingresos de estas empresas estén aumentando. De hecho, a pesar de que el volumen de reservas se mantenga estable o incluso crezca, el ADR menor puede resultar en una estancación o incluso una disminución de los ingresos totales.

Todo es relativo (¿a 2019?)

En un sector tan dinámico como el de los alquileres a corto plazo, es fundamental comprender que todas las tendencias y resultados son relativos. Esta relatividad resulta especialmente evidente al comparar el rendimiento de los gestores profesionales de propiedades frente a los anfitriones individuales.

Una estrategia de precios rígida puede significar menos noches reservadas

En la entrevista, Jamie reflexionó sobre por qué los gestores profesionales parecen tener un desempeño peor que los anfitriones individuales. Una posible explicación podría estar en sus estrategias de precios. Los gestores que no han reducido sus tarifas pueden enfrentar una caída más pronunciada en las noches reservadas, una métrica que Lane eligió para medir la “salud” durante la conversación.

No obstante, como señala correctamente Lane, estas observaciones son todas relativas. Por ejemplo, si bien el crecimiento puede parecer que se ralentiza, los números actuales siguen siendo significativamente más altos que en 2019. 

Dicho esto, podríamos argumentar que comparar las cifras actuales con las de hace cuatro años podría no ofrecer la visión más precisa, dado el nivel de evolución que ha experimentado el mercado desde entonces.

Grandes subidas que dan paso a grandes descensos

Otro factor importante a tener en cuenta es el origen de los datos analizados. Por ejemplo, las conclusiones de Key Data se basan en un mix de producto que incluye una mayor proporción de gestores profesionales, quienes solo representan una pequeña fracción de la oferta total europea. Este sesgo podría explicar las posturas más pesimistas de quienes observan caídas más pronunciadas en el crecimiento, especialmente porque sus precios habían subido más bruscamente en el pasado.

Ahora, consideremos un escenario en el que estos gestores profesionales añadan más oferta al mercado. Si la demanda se mantiene robusta, aún pueden lograr un mayor número de noches reservadas. Este volumen adicional de reservas podría indicar una “demanda saludable”. Además, las noches adicionales vendidas gracias al nuevo inventario podrían ayudar a las empresas a mantener o incluso aumentar sus ingresos.

A medida que el mercado sigue evolucionando, es crucial que los gestores de propiedades se mantengan adaptables y atentos a estas dinámicas cambiantes. Al fin y al cabo, el éxito de su negocio depende no solo del estado actual del mercado, sino también de su capacidad para anticipar y adaptarse a los cambios futuros.

Anfitriones individuales/pequeños: un escenario menos dramático

A diferencia de sus pares profesionales, los anfitriones individuales no aumentaron tanto sus tarifas durante el anterior período de auge. Como resultado, ahora se encuentran en una posición en la que sus tarifas siguen siendo lo suficientemente atractivas como para mantener la demanda, incluso en medio de la incertidumbre actual del mercado.

Esta estrategia de precios les ha permitido mantener una tasa de ocupación relativamente estable. Su capacidad para ofrecer valor a precios competitivos continúa atrayendo a los viajeros, lo que les permite mantener un flujo constante de reservas.

No obstante, es importante señalar que “ocupación estable” no equivale automáticamente a “rentabilidad óptima”. Aunque mantener la ocupación es relevante, los anfitriones individuales también deben prestar atención a su Tarifa Diaria Promedio (ADR) y a sus ingresos totales.

Todavía no se puede bajar la guardia…

A pesar de una demanda aparentemente saludable en el mercado de alquileres a corto plazo europeo, hay varios factores en juego que exigen un optimismo prudente y una planificación estratégica tanto para los gestores profesionales como para los anfitriones individuales.

El crecimiento constante de la oferta puede generar preocupación

Una tendencia clave es el crecimiento continuo de la oferta en el mercado. El auge de los alquileres vacacionales en los últimos dos años, sin duda, ha despertado el interés e inversión en este sector. Dado el tiempo que requiere invertir y preparar una nueva propiedad para alquiler a corto plazo, muchas de estas inversiones recién ahora están saliendo al mercado. Como resultado, 2023 ha visto un aumento de nueva oferta que en realidad fue impulsado por el boom de 2021 y 2022.

Los gestores profesionales han conseguido mantener las reservas ajustando sus precios. Sin embargo, es fundamental recordar que estos profesionales no representan la mayoría en Europa. En consecuencia, los anfitriones individuales que no han ajustado sus estrategias podrían llevarse una sorpresa desagradable.

Desaceleración del crecimiento de la ocupación

Otro factor importante a considerar son los cambios en las tendencias de ocupación. Jamie Lane señala que las tasas de ocupación ya no están aumentando de forma vertiginosa como antes. De hecho, ciertos meses han visto una disminución en la ocupación en toda Europa, lo que indica una posible desaceleración del crecimiento del mercado.

Asimismo, los mercados que experimentaron un auge tras el COVID, como Miami, Francia y el Reino Unido, ya no crecen a la misma velocidad. Algunos, como Miami, incluso han visto una disminución en el crecimiento. Aun así, aunque el ritmo se desacelere, la mayoría de los mercados todavía experimentan crecimiento.

Aunque el mercado de alquileres a corto plazo en Europa muestra signos de demanda saludable, todavía no es completamente estable. El aumento de la oferta, los cambios de tendencia en la ocupación y la desaceleración del crecimiento en mercados previamente en auge subrayan la importancia de mantenerse informado y ser adaptable. A medida que el mercado sigue evolucionando, la toma de decisiones estratégicas y una clara comprensión de la dinámica serán clave para que anfitriones y gestores naveguen con éxito estos cambios.

Conclusión

El mercado europeo de alquileres a corto plazo sigue mostrando resiliencia, con una demanda constante que evidencia su atractivo duradero. Si bien la caída de la Tarifa Diaria Promedio (ADR) podría llamar la atención, lo interpretamos como una señal de estabilización del mercado más que como motivo de preocupación.

No obstante, el aumento de la oferta es una tendencia a vigilar de cerca. Podría derivar en mayor competencia y ejercer presión adicional tanto sobre las tasas de ocupación como sobre los precios.

Aunque estas observaciones ofrecen una visión general, recuerda que la dinámica del mercado puede variar según tu segmento específico y tipo de propiedad. Por ello, es fundamental analizar datos relevantes para tu mercado y ajustar tus estrategias en consecuencia. Al fin y al cabo, el éxito en este entorno cambiante depende de la toma de decisiones informadas, la adaptabilidad y un profundo entendimiento de tu público objetivo.