Análisis de datos de Airbnb en Londres: Comparando conjuntos de datos de Inside Airbnb, AirDNA y Airbnb

Hemos hablado del hecho de que los alquileres a corto plazo se están volviendo cada vez más corporativos. Las empresas de gestión de propiedades de Airbnb están creciendo, y cada vez más alquileres a corto plazo son operados por compañías de gestión en lugar de propietarios individuales. ¿Pero cómo se ve esta tendencia a nivel de ciudad? ¿Y cómo reaccionan los gobiernos locales?

El Ayuntamiento de Londres ahora está intentando utilizar el análisis de datos de Airbnb para mostrar que los anfitriones se están profesionalizando y que muchos “anfitriones” son, de hecho, propietarios o administradores de varias propiedades. Londres tiene una ley que establece que solo se puede alquilar una propiedad durante 90 días al año, por lo que la ciudad quiere tomar medidas contra los administradores de propiedades o “anfitriones profesionales” que puedan estar infringiendo esta regla alquilando propiedades a tiempo completo.

No hay nada de malo en la profesionalización como tal, pero esta tendencia puede afectar las restricciones legales locales, ya que las ciudades buscan maximizar sus ingresos fiscales y hacer cumplir las normas de zonificación y seguridad.

Londres a través del análisis de datos de Airbnb: Comparando todas las fuentes

Uno de los retos a los que se enfrentan los legisladores locales al intentar aplicar normas sobre alquileres a corto plazo es simplemente cuantificar el tamaño real de este mercado. ¿Cuántos anfitriones existen? ¿Cuántas propiedades están activas? La atención dada al mercado de alquileres a corto plazo en Londres pone de manifiesto la falta de datos fiables, precisos y actualizados disponibles para la industria.

Podemos comparar los datos del mercado londinense provenientes de varias fuentes, que ofrecen números diferentes:

• El Ayuntamiento de Londres junto con Inside Airbnb:
  • Según este conjunto de datos, en mayo de 2019, 80.770 propiedades estaban anunciadas en Airbnb.
  • El 56 % de esas propiedades en Airbnb – 45.070 anuncios – eran viviendas completas.
• En la actual página web de Inside Airbnb:
  • Si comprobamos hoy, Inside Airbnb muestra 77.096 anuncios en Londres, de los cuales 42.758 (55,5 %) son viviendas/apartamentos completos, un resultado ligeramente distinto al hallado por el Ayuntamiento. Sin embargo, no necesariamente podemos decir que uno de los conjuntos de datos sea más actual o fiable que el otro. Inside Airbnb ofrece algunos datos gratuitos en su sitio, pero algunos datos solo están disponibles para cuentas de pago.
  • En el lado derecho, en el bloque “Anuncios por anfitrión”, verás que de  77.096 anuncios en Londres (que incluyen tanto habitaciones privadas como viviendas completas/apartamentos):
    • 41.132 (53,4 %) son gestionados por personas que solo tienen un anuncio
    • 35.964 (46,6 %) forman parte de carteras de múltiples anuncios. Parecería que hay 35.964 anuncios que pertenecen a anfitriones con al menos 2 anuncios. Sin embargo, siempre hay que tomar estas cifras con precaución, ya que pueden ser inexactas (ver más abajo).
• Conjunto de datos de Airbnb:
  • En abril de 2019, Airbnb indicó que había 60.000 anuncios en Londres en su plataforma, pero este dato no detalla cuántos de esos anuncios son viviendas/apartamentos completos.
• Datos de AirDNA:
  • Los datos de diciembre de 2019 muestran 69.904 “Alquileres Activos”, que incluyen 43.084 viviendas/apartamentos completos (62 %). AirDNA también desglosa el número de habitaciones privadas y espacios compartidos, así como detalles como puntuaciones de reseñas, número de dormitorios y estancia media. Para acceder a los datos, deberás crear una cuenta. Una cuenta gratuita incluye acceso a datos básicos de mercado, mientras que una suscripción de pago incluye datos de mercado más detallados.

Así que, al comparar los datos de AirDNA y de Inside Airbnb, el número total de anuncios estaría entre 69.000 y 77.000, lo cual coincide en cierta medida con la cifra de 60.000 que proporcionó Airbnb. Pero todavía hay algunas dudas; por ejemplo, ¿qué es un “anuncio activo” frente a un “anuncio”? ¿Incluyen estas cifras los anuncios que han sido desactivados, pausados o eliminados? Lo interesante es que Inside Airbnb y AirDNA consideran que hay alrededor de 42.000-45.000 viviendas/apartamentos completos publicados en Londres. Con el limitado análisis de datos de Airbnb disponible, es difícil cuantificar cuántos alquileres a corto plazo existen realmente en Londres.

Cuidado con posibles errores al interpretar conjuntos de datos de Airbnb

Dado que la legislación londinense se centra en encontrar propietarios o administradores que operan varias propiedades, puede resultar tentador echar un vistazo a los diferentes conjuntos de datos de Airbnb y sacar conclusiones precipitadas sobre cuántos anuncios están bajo anfitriones con múltiples listados. Sin embargo, ante la dudosa precisión de los datos, queremos compartir algunas advertencias para evitar llegar a suposiciones incorrectas:

Ten en cuenta el riesgo de confundir a cualquier propietario con varios anuncios con un propietario de varias propiedades, cosa que puede incluir, por ejemplo:

• Un anfitrión que es dueño de un apartamento de 3 habitaciones, luego alquila 2 de las habitaciones y finalmente crea 1 anuncio por habitación ‑ un total de 2 anuncios.
• Un anfitrión que es dueño de 2 apartamentos, los alquila ambos y crea un anuncio para cada uno ‑ también un total de 2 anuncios.
• Un anfitrión que tiene un apartamento de 2 dormitorios pero opta por la estrategia astuta de crear 2 anuncios para él en Airbnb: un anuncio para todo el apartamento de 2 dormitorios y otro separado para el mismo apartamento pero anunciado como de 1 dormitorio ‑ de nuevo, un total de 2 anuncios. Esta estrategia es posible, e incluso recomendada, en Airbnb. La propia plataforma facilita la sincronización de los calendarios de una misma propiedad representada por distintos anuncios. 

Estas estadísticas, basadas en diversas plataformas de análisis de datos de Airbnb, no muestran a gestores de varias propiedades que se esconden detrás de anuncios únicos.

• Una táctica común de algunos gestores de propiedades que quieren evitar las reglas es publicar cada una de sus unidades bajo cuentas diferentes de Airbnb. Estos gestores suelen utilizar nombres falsos y fotos de archivo para que los perfiles de anfitrión parezcan legítimos. Así, cada una de sus cuentas de anfitrión tendrá solo un anuncio vinculado. Las funciones de Co-Host y Team en Airbnb son fáciles de utilizar para este fin.

Recuerda que muchos anfitriones con varios anuncios manejan negocios perfectamente legítimos.

• Si consultas la lista de los principales anfitriones con múltiples anuncios en Inside Airbnb, puedes ver claramente los nombres de empresas conocidas como Veeve, City Relay y Sonder. No hay nada malo en esto.

Alquileres a corto plazo en Londres: aumenta la profesionalización, pero no siempre es algo malo

La profesionalización puede tener mala reputación en el mundo de la regulación local, pero, si analizamos el sector de los alquileres a corto plazo en general, vemos que las empresas profesionales de gestión de propiedades aportan muchas cosas positivas. 

Si bien algunos gestores o operadores pueden utilizar las plataformas de alquiler a corto plazo para eludir la legislación local o estafar a huéspedes, muchos administradores legítimos entienden realmente la hospitalidad y ofrecen buenos productos. La nueva generación de “marcas” de alquileres a corto plazo, como Sonder y Stay Alfred, brinda experiencias seguras y fiables y operan con altos estándares de servicio en sus mercados de todo el mundo. Los gestores de propiedades de menor escala también trabajan de manera más eficiente y tienen mejor acceso a recursos que algunos propietarios o administradores individuales.

Además, han surgido consultores, pódcast y otros recursos en el sector de alquiler vacacional para enseñar a la gente a crear sistemas y procedimientos operativos estándar (SOP) que permiten escalar los negocios.

Con el mayor escrutinio hacia los administradores profesionales de alquileres a corto plazo en Londres, lo que realmente está en juego es que el gobierno local se preocupa por aquellas empresas de gestión de propiedades poco transparentes que superan los límites reglamentarios de alquiler. Estos dos tipos de gestión son totalmente diferentes y no deberían estar en el mismo saco. Queremos fomentar conjuntos de datos de Airbnb más precisos y métodos para identificar a los malos actores de modo que sus acciones no arruinen el sector de alquileres de corta duración para los anfitriones profesionales y legítimos.