En el reciente Scale Show Barcelona, Rental Scale-Up organizó y lideró el Knowledge Stage, una plataforma única con gestores de propiedades como ponentes, siendo pionero en la industria. La sesión titulada “Invirtiendo en una cartera inmobiliaria de 10 millones de dólares durante 10 años”, presentada por Simon y Laura Napper de House of Snaps, fue uno de los momentos más destacados, aportando conocimientos invaluables sobre su trayectoria de diez años en el desarrollo inmobiliario y gestión de alquileres.

Los Napper detallaron su enfoque estratégico de comprar, reformar, refinanciar y alquilar propiedades. Compartieron un caso específico de conversión de una propiedad en alojamiento vacacional, exponiendo los aspectos financieros: desde la fase de desarrollo hasta la refinanciación y las proyecciones de beneficios anuales. 

Esta sesión proporcionó consejos prácticos sobre cómo sortear obstáculos financieros, aprovechar las hipotecas y optimizar las operaciones de alquiler, convirtiéndose en una referencia imprescindible para los gestores de propiedades que buscan escalar sus carteras y aumentar la rentabilidad. El enfoque práctico basado en la experiencia real de los ponentes aportó un valor añadido, asegurando que incluso quienes no pudieron asistir en persona se beneficien de estos aprendizajes.

¿Qué es House of Snaps?

Simon y Laura Napper, el dúo detrás de House of Snaps, han pasado la última década perfeccionando el arte del desarrollo inmobiliario. Su camino comenzó en 2013 con una empresa conjunta y, hoy por hoy, gestionan una cartera de 29 propiedades en Reino Unido y Estados Unidos. Su experiencia abarca nuevos desarrollos, conversiones de comercial a residencial, renovaciones completas y gestión de alquileres tanto a corto como a largo plazo.

La trayectoria de House of Snaps

House of Snaps ha forjado un camino impresionante desde sus humildes comienzos en 2013. Lo que empezó como una modesta colaboración pronto se transformó en una potencia diversificada de inversión inmobiliaria. Durante los primeros años, la empresa experimentó un crecimiento constante, adquiriendo sus dos primeras propiedades en 2014. Sin embargo, en 2015 se encontraron con un gran desafío cuando se quedaron sin fondos. Este obstáculo puso a prueba su resiliencia estratégica y su capacidad de planificación, fortaleciéndoles de cara al futuro.

En 2016, House of Snaps resurgió, mostrando su adaptabilidad al invertir en propiedades en plano para alquiler en Nashville, EE. UU. Demostraron aún más su apuesta por la diversificación parcelando terrenos para nuevos proyectos de construcción. Los años siguientes vieron una expansión continuada, entrando en el mercado británico para renovaciones y ampliaciones de alquiler a largo plazo. En 2019, incursionaron en el mercado de alquileres de corta duración con propiedades en Margate, Reino Unido, marcando un giro estratégico hacia la maximización de rentabilidades.

Desde 2018, House of Snaps alcanzó varios hitos importantes. Las refinanciaciones estratégicas de alquileres de corta duración en Northumberland, Reino Unido, y nuevos proyectos en Florida (EE. UU.) y los Cotswolds (Reino Unido) subrayaron su crecimiento. Para 2023, iniciaron nuevos desarrollos en Brighton, Reino Unido, consolidando aún más su presencia en el mercado. 

La estrategia de House of Snaps: Comprar, reformar, refinanciar, alquilar

House of Snaps ha perfeccionado un enfoque estratégico que es tanto sencillo como eficaz: Comprar, reformar, refinanciar y alquilar. Esta metodología es la piedra angular de su éxito, permitiéndoles maximizar sistemáticamente el valor de las propiedades y su rendimiento como alquileres. Cada etapa de esta estrategia se ejecuta meticulosamente para garantizar el mayor retorno posible.

Aportando valor a través de mejoras estratégicas

Su proceso comienza con la compra de propiedades con gran potencial de revalorización. Es en la fase de reforma donde destaca su experiencia. Mediante renovaciones cuidadosas y ampliaciones estratégicas, mejoran el espacio habitable, dividiendo a menudo habitaciones para agregar dormitorios extra, aumentando así los ingresos por alquiler. Las conversiones de comercial a residencial son otra táctica clave, transformando espacios infrautilizados en unidades habitacionales rentables.

House of Snaps también sobresale en nuevos proyectos de construcción, creando propiedades modernas y de alta demanda desde cero. Afrontan las complejidades de los permisos de obra y cambios de titularidad legal o ampliaciones de arrendamiento, asegurando que cada propiedad cumpla los requisitos legales y maximice su potencial. Este enfoque integral no solo aumenta el valor de mercado de los inmuebles, sino que también los hace más atractivos para los inquilinos.

Maximizando el rendimiento con alquileres de corta duración

Una parte fundamental de su estrategia es aprovechar los alquileres de corta estancia (STR) para maximizar los rendimientos. Al convertir inmuebles en alojamientos vacacionales u otras estancias cortas, pueden beneficiarse de tarifas nocturnas más altas respecto al alquiler tradicional de larga estancia. Este enfoque requiere una gestión y marketing muy minuciosos, pero los rendimientos son sustancialmente mayores, convirtiéndose en un componente muy lucrativo de su cartera.

La estrategia de House of Snaps, centrada en aportar valor en cada etapa, desde la adquisición hasta el alquiler, ejemplifica su compromiso con la excelencia y la rentabilidad. Mejorando continuamente sus propiedades y refinanciando estratégicamente para reinvertir en nuevas oportunidades, mantienen una cartera sólida y en crecimiento. Este modelo no solo asegura un flujo de caja constante, sino que los posiciona para lograr un crecimiento sostenido en el competitivo mercado inmobiliario.

Un ejemplo real: Desglose financiero de una conversión en alojamiento vacacional

House of Snaps presentó un ejemplo detallado para ilustrar su estrategia Comprar-Reformar-Refinanciar-Alquilar (BRRRR), centrándose en el rendimiento financiero y las proyecciones al convertir un apartamento de un dormitorio en alojamiento vacacional. 

Este caso ofrece un análisis exhaustivo de los costes, beneficios, y maniobras estratégicas de este tipo de inversión. Sirve de modelo completo para evaluar la viabilidad y rentabilidad de convertir una propiedad en alojamiento vacacional. Aporta valiosos aprendizajes sobre la planificación financiera y la ejecución estratégica que impulsan el éxito en el sector de inversión inmobiliaria.

Fase de desarrollo (4 meses)

La fase inicial consiste en adquirir y desarrollar la propiedad. Los principales hitos financieros durante esta etapa incluyen:

• Valor bruto de desarrollo (GDV): El valor estimado de mercado de la propiedad tras la reforma se estima en £235,000. Esta cifra representa el precio de venta previsto si la propiedad se vendiese inmediatamente después de la renovación.
• Precio de adquisición: El coste inicial para adquirir la propiedad es de £125,000. Esta compra representa la inversión base sobre la cual se construyen todas las mejoras posteriores.
• Costes de construcción, honorarios profesionales, SDLT (Stamp Duty Land Tax): El gasto total en construcción, servicios profesionales e impuestos suma £76,000. Estos costes incluyen desde honorarios de arquitectura hasta gastos legales y materiales de obra.
• Margen bruto / Valor añadido: Una vez descontados todos los gastos de desarrollo, el proyecto arroja un beneficio bruto de £34,000. Este margen, que representa el 17% del GDV, pone de manifiesto la ganancia financiera inmediata derivada del esfuerzo de reforma.

Fase de refinanciación (2 meses)

Tras la exitosa reforma, House of Snaps pasa a la fase de refinanciación para optimizar su estructura de capital:

• Inyección de capital mediante hipoteca al 75% del valor tasado: Al conseguir una hipoteca equivalente al 75% del nuevo valor del inmueble, inyectan £176,000 a sus finanzas. Este proceso, conocido como refinanciación cash-out, les permite endeudarse sobre la plusvalía generada en la reforma.
• Capital residual en la propiedad: Tras refinanciar, quedan £26,000 invertidos en la propiedad. Esta cantidad representa el capital propio que sigue aportando salud financiera a la cartera.

Cuenta de resultados anual del alquiler vacacional / de corta estancia

La última fase consiste en poner el inmueble en explotación como alquiler de corta duración, generando ingresos recurrentes:

• Ingresos brutos: Con una tarifa media de £185 por noche y una ocupación del 72%, la propiedad genera unos ingresos anuales de £46,000. Esta cifra subraya el potencial de los alquileres vacacionales bien ubicados.
• Limpieza, IVA y comisiones de OTA (agencia online): Los gastos operativos en servicios de limpieza, IVA y comisiones de plataformas como Airbnb o Booking.com ascienden a £12,000 al año. Estos costes son esenciales para mantener altos estándares y visibilidad.
• Seguro, mantenimiento y facturas: Los gastos periódicos de seguro, mantenimiento y suministros suman £4,000 anuales, asegurando que la propiedad se mantenga en buenas condiciones y plenamente operativa.
• Costes hipotecarios: Las cuotas anuales de la hipoteca ascienden a £14,000, calculadas con un interés del 8% sobre hipoteca comercial. Este coste es un aspecto clave en la planificación financiera y afecta a la rentabilidad global.
• Beneficio anual bruto: Tras deducir todos los gastos operativos, el beneficio neto anual es de £16,000. Este resultado refleja la gestión eficiente y la planificación financiera que sustentan la estrategia BRRRR.

¿Cómo puede ser útil para ti?

Este desglose no es solo una serie de cifras; es una guía práctica para gestores e inversores inmobiliarios:

1. Planificación de la inversión: Comprender las implicaciones financieras de convertir una propiedad en alojamiento vacacional ayuda a tomar decisiones informadas sobre inversión inicial, rentabilidad potencial y estrategia.
2. Gestión de costes: Saber los costes detallados en desarrollo y operaciones permite presupuestar eficientemente y realizar proyecciones realistas.
3. Evaluación de rentabilidad: Desglosar ingresos y gastos ofrece una visión clara del margen de beneficio, facilitando la evaluación de la viabilidad financiera de la inversión.
4. Estrategia de financiación: La fase de refinanciación ilustra cómo aprovechar el valor del inmueble vía hipoteca puede liberar capital para nuevas inversiones, manteniendo la equidad.
5. Aprendizajes operativos: Conocer en detalle los gastos operativos (limpieza, comisiones, mantenimiento) ayuda a optimizarlos y mejorar la rentabilidad general.

Lecciones aprendidas por House of Snaps a lo largo del camino

Estas son algunas de las enseñanzas clave que han marcado el enfoque de Simon y Laura Napper y que pueden aportar valiosos aprendizajes a gestores e inversores inmobiliarios emergentes.

Sí necesitas dinero

Una de las lecciones más fundamentales es que el acceso al capital es crucial. Ya sea ahorro personal, préstamos financieros o inversión de socios, el dinero es la savia del desarrollo inmobiliario. Los Napper aprendieron pronto que contar con una sólida base financiera permite actuar con mayor agilidad y aprovechar oportunidades en compras, reformas y expansiones.

La primera compra siempre es la más difícil

Dar el salto al mercado inmobiliario puede intimidar. Simon y Laura recuerdan que su primera adquisición fue la más desafiante, por la incertidumbre y el alto riesgo percibido. Sin embargo, este paso inicial es también el más transformador, brindando experiencia y sentando las bases para futuras inversiones. Enseña resiliencia y la importancia de una investigación y preparación exhaustivas.

La buena deuda es positiva

Comprender la diferencia entre deuda buena y mala es esencial. La deuda buena, como las hipotecas para inversiones inmobiliarias que se revalorizan y generan ingresos por alquiler, puede ser una potente herramienta para el crecimiento. Gracias a esta estrategia, los Napper expandieron significativamente su cartera, ilustrando cómo un endeudamiento acertado puede mejorar la estabilidad y el potencial de crecimiento.

Colaboración y asociación: una fuerza multiplicadora

La colaboración ha sido un pilar en el éxito de House of Snaps. Asociarse con otros profesionales—ya sean arquitectos, contratistas, asesores financieros u otros inversores—multiplica recursos, conocimientos y oportunidades. Estas colaboraciones aportan experiencia y perspectivas diversas, conduciendo a mejores decisiones y soluciones innovadoras.

Aprender siempre

Los Napper enfatizan la importancia del aprendizaje continuo. El mercado inmobiliario es dinámico, con constantes cambios regulatorios, tendencias y condiciones económicas. Mantenerse al día mediante cursos, eventos y redes profesionales garantiza competitividad y capacidad de adaptación. Este compromiso fomenta la innovación y mantiene vigentes las estrategias.

Sistematiza tus procesos

La eficiencia es fundamental en la gestión inmobiliaria. Simon y Laura recomiendan sistematizar procesos allá donde sea posible: desde la gestión de inquilinos a la planificación del mantenimiento y la administración financiera. Establecer procedimientos estandarizados y utilizar tecnología para automatizar tareas reduce errores, ahorra tiempo y mejora la eficacia operativa en general.

Los tiempos de incertidumbre son buenos para comprar

En contra de la creencia popular, los tiempos inciertos suelen representar las mejores oportunidades de inversión inmobiliaria. Las recesiones o fluctuaciones pueden traducirse en precios bajos y menos competencia. Los Napper descubrieron que, preparados para actuar en estos periodos, pudieron adquirir activos valiosos a precios rebajados, sentando las bases para futuras ganancias.

Aporta valor en cada etapa

Cada fase del ciclo inmobiliario ofrece la oportunidad de añadir valor. Ya sea con reformas, ampliaciones, o ajustes legales y de marketing, maximizar el potencial de cada propiedad aumenta su rentabilidad y valor de mercado. Este principio es el pilar de la estrategia BRRRR y ha sido clave en el éxito de House of Snaps.

Actúa siempre

Finalmente, Simon y Laura resaltan la importancia de la acción constante. El mercado inmobiliario premia a quienes son proactivos y perseverantes. Todo proyecto, por pequeño que sea, suma experiencia y crecimiento. Mantener el impulso, incluso ante los retos, garantiza progreso y abre nuevas oportunidades.

Conclusión

El recorrido de House of Snaps, caracterizado por estas enseñanzas, ofrece una hoja de ruta para gestores e inversores inmobiliarios emergentes. Entender la importancia de la preparación financiera, el valor de las asociaciones, la necesidad de aprendizaje constante y el poder de los procesos sistematizados permite afrontar la complejidad de la inversión inmobiliaria con mayor confianza y éxito.