Chicago considera renovación de prohibición, Croacia lanza registro nacional, Florencia amplía prohibición de alquileres a corto plazo

Actualizaciones sobre normativas de alquileres a corto plazo esta semana: Chicago, Croacia y Florencia avanzaron en políticas que afectan a los operadores, abarcando desde esfuerzos de preservación a nivel de vecindario en EE. UU., el despliegue de una exigencia de cumplimiento nacional en Europa y una importante expansión de una de las prohibiciones municipales más estrictas de Italia.

El comité de Chicago revisa la renovación de una prohibición geográfica

El 9 de junio de 2026, el Comité de Licencias y Protección al Consumidor del Concejo Municipal de Chicago abordó la renovación de una prohibición de alquileres a corto plazo basada en la ubicación, junto a una medida independiente que ajusta el tope de licencias de bebidas alcohólicas frente al lago.
Estas reglas altamente localizadas permiten que cada distrito electoral se convierta en una “Zona Residencial Restringida” mediante una petición de los votantes, lo que bloquea nuevas licencias de alquiler a corto plazo dentro de ese distrito. La renovación actual mantiene en vigor una prohibición geográfica existente en lugar de crear una nueva.
Una propuesta para 2025 del concejal Anthony Napolitano iría más allá, permitiendo que los concejales impongan prohibiciones a nivel de distrito electoral directamente, con empresas y residentes capaces de revocarlas reuniendo firmas del 10% de los votantes de ese distrito.
Por separado, defensores de la vivienda están levantando alarmas sobre el sur de la ciudad. Un análisis de WBEZ encontró que las licencias de alquiler a corto plazo en el Distrito 20, que abarca gran parte de Woodlawn cerca del Obama Presidential Center, aumentaron un 46% entre las licencias vencidas en 2019 y las que vencen este año, incluso cuando las licencias a nivel de ciudad cayeron un 38%.
El Obama Presidential Center abre el 19 de junio. Sus directivos habían animado a los residentes a hospedar visitantes en Airbnb, y ahora los defensores advierten que los listados propiedad de inversores están desplazando unidades de vivienda asequible en zonas tradicionalmente accesibles del distrito.

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Las opiniones de Uvika

La presión del mega-proyecto: El Distrito 20 es un caso de estudio de cómo un gran desarrollo remodela un mercado local. Los inversores llegaron anticipándose a la demanda de visitantes del Centro, y las licencias se dispararon en la única parte de la ciudad donde de otro modo estaban disminuyendo. Las herramientas de prohibición geográfica que ya tiene Chicago, desde las Zonas Residenciales Restringidas hasta la lista de edificios prohibidos, son el mecanismo al que recurren los concejales cuando un vecindario quiere ralentizar esa conversión. Si se aplicarán en las cuadras alrededor del Centro es ahora una cuestión política abierta, no resuelta.
Riesgo a nivel de distrito electoral: Para los administradores de propiedades que operan en Chicago, el riesgo regulatorio no es solo una cuestión de toda la ciudad; varía cuadra a cuadra. Si una propiedad cae dentro de una nueva Zona Residencial Restringida, la posibilidad de operarla o venderla como alquiler a corto plazo llave en mano puede desaparecer a nivel de distrito. Los operadores deben seguir los cambios políticos de vecindario tan de cerca como las votaciones del Ayuntamiento, especialmente a medida que las disputas de preeminencia en EE.UU. llevan a otros estados en la dirección contraria.

Croacia lanza un sistema nacional de registro

A partir de junio de 2026, Croacia implementará un número nacional de registro obligatorio para todos los alojamientos de alquiler a corto plazo.
Cada anuncio en plataformas como Airbnb y Booking.com deberá mostrar este número de identificación único para mantenerse activo. Las plataformas tienen la obligación de eliminar los anuncios que no lo tengan.
El sistema está diseñado para cerrar vacíos regulatorios y trasladar el gran inventario en la sombra de alquileres costeros y urbanos no registrados del país al mercado legal y fiscal.
El marco también introduce una fricción real para los anfitriones en edificios de apartamentos. Los operadores ahora deben asegurar el consentimiento por escrito de al menos dos tercios de los copropietarios por cuota de propiedad, además de los propietarios de las unidades adyacentes, antes de alquilar a corto plazo.

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Las opiniones de Uvika

Cerrando el mercado en la sombra: La economía turística de Croacia depende en gran medida del alojamiento privado, pero sin una base de datos centralizada, la aplicación era casi imposible. Al vincular el número de registro directamente a la visibilidad en la plataforma, Croacia hace que las OTA sean las encargadas de la aplicación. Sin número, no hay reserva. Es la misma lógica de mostrar y eliminar que ahora se extiende a otros mercados, desde la regla del número en Houston hasta el sistema de intercambio de datos de la UE.
El cuello de botella en edificios plurifamiliares: El umbral de consentimiento de copropietarios es el obstáculo oculto en las operaciones. Para administradores que operan modelos de arbitraje en edificios multifamiliares en Split o Dubrovnik, obtener una mayoría de dos tercios de propietarios desplaza el poder a los vecinos residentes. Los operadores deben anticipar plazos más largos para incorporar nuevo inventario urbano y prepararse para la resistencia de los residentes permanentes.

Victoria de Florencia en los tribunales impulsa enorme expansión de la prohibición STR

El 13 de mayo de 2026, el tribunal administrativo regional de la Toscana rechazó 19 apelaciones contra la normativa vigente de Florencia, validando la prohibición municipal de nuevos alquileres a corto plazo dentro del centro histórico declarado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO.
Respaldado por la sentencia, el consejo municipal de Florencia aprobó extender la prohibición de nuevos alquileres turísticos a nueve barrios residenciales adicionales fuera del núcleo histórico.
La expansión agrega aproximadamente 67,780 viviendas a la zona restringida, elevando el total de propiedades cubiertas a más de 100,000. El congelamiento original del centro histórico, en vigor desde el 31 de mayo de 2025, afectó a 35,593 viviendas.
La alcaldesa Sara Funaro señaló que la tasa de nuevas autorizaciones en zonas como Pignoncino había aumentado más del 90% a medida que los operadores se desplazaban fuera de la zona original de la prohibición.
Los actuales operadores de alquileres a corto plazo en las nuevas zonas restringidas podrán continuar bajo una moratoria para nuevas autorizaciones que se extiende hasta el 31 de mayo de 2028, tras lo cual el consejo podrá comenzar a reducir el número total de alquileres turísticos.

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Las opiniones de Uvika

Efecto desbordamiento: Florencia muestra por qué las prohibiciones estrechas y súper-locales rara vez funcionan como se pretende. Al congelar nuevas licencias solo en el centro de la UNESCO en 2025, la ciudad canalizó la demanda de inversores hacia los barrios aledaños, elevando los alquileres locales y transformando bloques residenciales. La expansión actual es la respuesta, y demuestra que los perímetros regulatorios casi siempre crecen una vez que se traza la primera línea.
La nueva normalidad para las carteras europeas: La sentencia judicial importa más que la propia expansión. Al afirmar que la protección del entorno urbano y los objetivos de vivienda social pueden prevalecer sobre la libre empresa y los derechos de propiedad privada, el tribunal brindó a otras ciudades italianas una base legal para sus propias prohibiciones. La dirección más amplia de Italia también se está endureciendo, desde la prohibición de las cajas de llaves de Milán hasta los cambios tributarios propuestos a nivel nacional. Para los operadores, el arbitraje puro de residencial a turístico es ahora una estrategia de alto riesgo en las principales ciudades de arte italianas.

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