El 25 de agosto de 2025, Airbnb anunció un cambio importante en su modelo de comisiones. El sistema de comisión dividida — donde los anfitriones pagaban un pequeño 3% y los huéspedes entre 14–16% — se está eliminando para los anfitriones conectados por PMS. Al mismo tiempo, Airbnb está estandarizando su comisión solo para anfitriones al 15,5% a nivel mundial (16% en Brasil).

Para los administradores de propiedades, el impacto depende de dónde operes:

• En EE. UU., muchos administradores conectados a PMS perderán la opción de comisión dividida por completo y pasarán al 15,5% solo anfitrión.
• En Europa y la mayoría de mercados no estadounidenses, los administradores conectados a PMS ya estaban pagando ~15% solo anfitrión desde 2020/21. Ahora su comisión sube ligeramente a 15,5% por el mismo servicio.

En cualquier caso, el costo de distribución de Airbnb está aumentando. Pero aquí está la clave: el margen no tiene por qué reducirse si ajustas correctamente tus precios

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📅 Cronograma

• 25 de agosto de 2025 → Los nuevos anfitriones conectados por PMS deben usar el modelo de comisión única.
• 27 de octubre de 2025 → La mayoría de anfitriones conectados por PMS en todo el mundo migran automáticamente a 15,5% (16% Brasil).
• 1 de diciembre de 2025 → La mayoría de los anfitriones sin PMS que ya estaban en comisión única también pasan a 15,5% (16% Brasil).
• Exenciones → Anuncios de hoteles bajo contratos de Airbnb Travel LLC.
• Notas → Las comisiones pueden ser menores para estancias de más de 28 noches; las políticas de cancelación “Super Strict” pueden sumar +2%.

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🧮 Cómo Recalcular Tus Tarifas

Si quieres proteger tu margen, debes ajustar tus tarifas para cubrir el mayor costo de distribución de Airbnb.

Fórmula: Precio Nuevo = Precio Antiguo × (0,97 / 0,845)
0,97 = pago al anfitrión bajo el antiguo sistema de comisión dividida del 3%.

0,845 = pago al anfitrión bajo la nueva comisión única de 15,5%.

O simplemente: Precio Nuevo = Precio Antiguo × 1,1479
👉 Para mantener tu pago igual, necesitas incrementar todos los cargos que cobre el anfitrión — tarifa nocturna, tarifa de limpieza, tarifas por huésped adicional y cualquier cargo extra como sábanas o gestión — en ~14,8%.
Si tu PMS utiliza márgenes fijos, tendrás que incrementarlos de ~3% bajo el sistema de comisión dividida a ~18,3%. Esto garantiza que la comisión del 15,5% de Airbnb se descuente del monto total y tu pago permanezca intacto.

💡 Alternativamente, si deseas que el precio total para el huésped permanezca igual que antes (en vez de mantener tu pago idéntico), el ajuste sería de ~14,1%.

Ejemplo:

• Tarifa nocturna antigua = $100
• Nueva tarifa nocturna = $114,79
• Airbnb retiene el 15,5% = $17,79
• Pago al anfitrión = $97 (igual que antes).

Esto asegura que el margen se mantenga, aunque el costo de distribución de Airbnb haya aumentado.

Si recalculas para que el precio total del huésped sea igual, la nueva tarifa nocturna sería ~$114,10 (≈14,1% de aumento). En este caso, tu pago sería un poco menor que antes.

🏠 Implicaciones para Anfitriones y Administradores

Administradores en EE. UU. (con PMS)

• Mayor cambio. Muchos seguían bajo el sistema de comisión dividida (3% anfitrión + comisión al huésped).
• Desde el 27 de oct., migran a 15,5% solo anfitrión.
• El costo de distribución aumenta significativamente, pero el margen puede mantenerse si los administradores aplican la fórmula.
• Acción: Actualiza el markup de tu PMS para Airbnb a ~18,3% (en vez de ~3% usado bajo comisión dividida). Así tu precio Airbnb se eleva correctamente sin cambiar tus base rates en PriceLabs.

Administradores Europeos y no estadounidenses

• Ya estaban en ~15% solo anfitrión desde 2020/21.
• Ahora pasan a 15,5% (16% Brasil).
• Los márgenes no se reducirán si las tarifas/cargos se ajustan en consecuencia.

Anfitriones sin PMS (Pequeños independientes)

• Pueden seguir usando comisión dividida (3% anfitrión + 14–16% huésped).
• Si ya optaron por la comisión única antes, también migrarán a 15,5% el 1 de diciembre.

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🧹 Tarifas de Limpieza y Extras

Recuerda: Airbnb aplica su comisión al subtotal total de la reserva:

• Tarifa nocturna
• Tarifa de limpieza
• Tarifas por huésped adicional

Fórmula para ajustar la tarifa de limpieza: Nueva Tarifa de Limpieza = Tarifa de Limpieza Antigua × 1,1479

Ejemplo:

• Tarifa de limpieza anterior = $100
• Nueva tarifa de limpieza = $114,79
• Después del recorte del 15,5% = $97 de pago (igual que antes).

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🤔 Preocupaciones y Visualización de la Comisión: Los Hechos

“Seré menos competitivo que los anfitriones con comisión dividida.”

Ya no es cierto. Desde abril de 2025, Airbnb muestra globalmente el precio total (sin impuestos) en los resultados de búsqueda.

• Los huéspedes ven un único precio final, sin desglose de comisiones.
• Ya sea comisión dividida o solo anfitrión, la estructura es invisible para el huésped.
• La competitividad depende del precio total mostrado, no de cómo se dividen las comisiones.

“Airbnb se está volviendo un canal más caro.”

• Sí, estructuralmente: El costo de distribución de Airbnb es más alto (3% → 15,5%).
• Pero los márgenes pueden preservarse: los administradores simplemente deben ajustar precios con la fórmula.
• El huésped finalmente ve el mismo precio total que antes, porque la comisión al huésped desaparece.

👉 No se trata de perder margen — se trata de comprender el nuevo costo de distribución y trasladarlo de forma inteligente.

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⚖️ Comparaciones con la Competencia

• Vrbo →
  • Lado anfitrión: comisión del 5% + 3% de procesamiento de pagos ≈ 8% de costo al anfitrión (exento con ciertos PMS).
  • Lado huésped: Aplica una comisión de servicio de 6–15%.
  • Implicación: Vrbo es más económico para los anfitriones que Airbnb, pero a menudo más caro para los huéspedes, debido a dicha comisión de servicio.
• Booking.com →
  • Lado anfitrión: comisión base del 15%. Muchas veces más 1–3% de comisiones por pago si se usan Payments by Booking.
  • Muchos administradores también se unen a programas Preferred, elevando la comisión efectiva a 18–20%+.
  • Implicación: Booking.com es estructuralmente más caro para el anfitrión que Airbnb cuando se suman extras. Pero también ahí se pueden preservar márgenes ajustando tarifas, como ya hacen muchos administradores.
• Airbnb →
  • Ahora 15,5% (16% Brasil) solo anfitrión.
  • Sin comisión de servicio al huésped, sin cargos adicionales por pago, sin upsells “Preferred”.
  • Implicación: El costo de distribución de Airbnb ha subido, pero con ajustes de tarifa apropiados, el margen puede mantenerse. A los ojos del huésped, los precios suelen verse más claros y competitivos que en Vrbo.

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🔮 Qué Observar

• Comportamiento de precios del anfitrión → ¿Ajustarán completamente, parcialmente o de menos los administradores?
• Mix de canales → Vrbo puede ganar participación entre anfitriones (menor costo), pero Airbnb podría atraer a más huéspedes (sin comisión de servicio).
• Reacción del huésped → ¿Un proceso de check-out más limpio en Airbnb mejora la conversión?

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✅ En resumen

• Administradores conectados a PMS en EE. UU. → mayor impacto, pierden la comisión dividida y migran al 15,5%.
• Administradores europeos conectados a PMS → ya con sólo comisión anfitrión, ahora pasan de 15% → 15,5%.
• Anfitriones sin PMS → pueden mantener la comisión dividida, salvo que ya hayan optado por la única.

El costo de distribución de Airbnb aumenta, pero los márgenes pueden mantenerse si los administradores usan la fórmula y ajustan tarifas nocturnas, de limpieza y extras. El huésped ve el mismo precio total — lo que incluso puede mejorar la conversión frente al modelo de comisión para huéspedes de Vrbo.

Preguntas Frecuentes sobre la Comisión Solo Anfitrión Airbnb: Cómo Recalcular Tus Tarifas al Finalizar la Comisión Dividida

La comisión solo anfitrión de Airbnb eleva el costo de distribución. Pero tu pago (margen) puede mantenerse igual si ajustas los precios según las siguientes fórmulas. Este FAQ te muestra cómo hacerlo.

1. Preguntas generales sobre el recálculo

2. Sobre tarifa de limpieza

3. Comparaciones (antes vs. después)

4. Preguntas sobre channel manager / precios dinámicos

5. Rentabilidad / enfoque en el pago

6. Impacto de la comisión única de Airbnb