Cómo evitar el miedo y pasar a la acción: Los administradores de propiedades de alquiler vacacional pueden crear un plan de crisis, reducir costos, adaptarse a estancias más largas y negociar con propietarios

Durante nuestra conferencia online gratuita “Administradores Locales de Propiedades vs Epidemia Global de Coronavirus“, 14 ponentes compartieron su experiencia ayudando a empresas de gestión de alquiler vacacional a superar esta crisis sin precedentes. Puedes ver las repeticiones gratuitas de los vídeos aquí: https://www.rentalscaleup.com/conference-property-managers-against-corona/ .

Adel Honti gestiona 30 alquileres a corto plazo en Budapest, Hungría. Como campeona mundial de parapente, está entrenada para enfrentar el miedo, evaluar consecuencias y tomar acciones rápidas. Te contará cómo elaboró su plan para que su negocio sobreviva a los bajos ingresos de los próximos meses. Mírala explicar por qué está adoptando estancias más largas manteniéndolas por debajo de los 90 días, cómo redujo costos para mantenerse ágil y cómo convenció a los propietarios de seguir sus nuevas tácticas de gestión de propiedades. Bonus: Adel ofrecerá consultas gratuitas de 30 minutos a algunos asistentes de la conferencia.

Adel lleva dos sombreros: atleta de parapente y administradora de propiedades. Ve muchas similitudes entre ambas áreas, como siempre tratar de maximizar el rendimiento y minimizar el riesgo.
Navegar la incertidumbre actual en su negocio de gestión de propiedades no es tan diferente de encontrar turbulencias mientras vuela. Ha aprendido que entrar en pánico es lo peor que puede hacer en estas situaciones; en su lugar, calmarse y buscar una solución es la mejor forma de resolver el problema.
La formación profesional de Adel es en derecho (antes era abogada internacional de impuestos), pero hace unos 10 años empezó un negocio de operador turístico con algunos amigos en Budapest e invirtió todas sus ganancias en bienes raíces.
Comenzó publicando propiedades en Airbnb con ayuda de sus hermanos, que trabajaban para grandes cadenas hoteleras, y de sus padres, quienes también invirtieron en algunas propiedades.
Disfrutan de una sana competencia familiar, siempre viendo cuál propiedad tiene mejores resultados. Actualmente tienen aproximadamente 30 propiedades en su portafolio, varias de ellas de otros propietarios.
Actualmente, Adel intenta diversificar su negocio y reservar no solo estancias a corto plazo, sino también reservas de media duración (hasta 90 días) hasta que el turismo se recupere. Está segura de que el turismo volverá a niveles promedio pronto, como ocurrió tras el 11-S y otras epidemias anteriores, ya que la gente olvida rápidamente las amenazas y el miedo.
Reunió muchos datos y propuso dos soluciones a los propietarios con los que trabaja: cambiar completamente el modelo de negocio y probar con contratos de alquiler a largo plazo, o enfocarse ahora en el mercado de media duración mientras se mantienen disponibles para futuras estancias a corto plazo cuando el turismo vuelva. Si un propietario asegura un contrato de un año ahora, por ejemplo, estaría sacrificando las reservas más cortas que podría recibir en otoño o invierno o cuando la gente vuelva a viajar.
- Adel predice que los mercados urbanos se recuperarán después de los rurales.
- Otra razón para centrarse en el segmento de media estancia es que hay tanto inventario disponible para alquiler a largo plazo que los precios son muy bajos actualmente.
En Hungría, la ley permite alquilar por un máximo de 90 días sin necesidad de contrato de arrendamiento.
Además de Airbnb, Adel publica propiedades en sitios enfocados a los segmentos medio y largo plazo, como Flatsy y otras páginas locales en Hungría.
- Airbnb ha reducido la comisión que pagan los huéspedes para estancias largas de alrededor de un 15% a un 10% aproximado.
- Es esencial hablar con otros administradores de propiedades en tu zona para descubrir en qué webs locales deberías publicar tus propiedades, además de los grandes como Airbnb.
Los hoteles pueden permanecer abiertos legalmente en Hungría, pero muchos han decidido cerrar porque la demanda es muy baja.
Muchos restaurantes siguen abiertos solo para entrega a domicilio, incluso algunos con estrellas Michelin, lo que demuestra la importancia de ser adaptable y tomar decisiones rápidas.
- Al permanecer abiertos, los restaurantes pueden mantener empleados a sus trabajadores. El personal es tu mejor activo, como dice Adel.
La gestión de propiedades de Adel subcontrata el servicio de limpieza, pero tiene un acuerdo con el propietario de la empresa de limpieza por el cual solo paga si recibe valoraciones de 4 y 5 estrellas. Este acuerdo le ha ayudado a garantizar la calidad en sus propiedades.
- Además, al externalizar la limpieza puede centrarse en otros aspectos de la gestión. Su objetivo es ser la mejor administradora de propiedades, no la mejor administradora de limpieza.
Los sueldos del personal son su gasto más grande, pero en estos tiempos difíciles, dice que recortará gastos en otras áreas mucho antes de tocar los salarios de su equipo. Hasta ahora, no ha tenido que reducir los salarios. Otro gasto importante es el software, incluyendo herramientas de mensajería automática y precios dinámicos, y ha reducido esos costos. El gobierno también ha reducido la cantidad de impuestos que deben pagar las empresas, lo que ha mejorado su situación financiera global.
Adel creó un plan financiero de emergencia, calculando ingresos y gastos considerando la reducción de ingresos. Así puede prever cómo irá su negocio a largo plazo si ingresa menos dinero. Ha conseguido reducir sus costos a un 40% de lo que eran antes, lo que le permite mantenerse estable aunque caigan los ingresos drásticamente.
- También mantiene un fondo de emergencia que cubre todos sus gastos operativos durante 3 meses incluso si no ingresa nada.
Aplicó esta estrategia en su vida personal, revisando en qué gastaba su dinero y vendiendo cosas de la casa que no necesitaba.
Sobre los impuestos, Adel dice que planifica para el peor escenario y se alegra si la situación mejora. Está ahorrando el dinero que calcula deberá pagar de impuestos este año, aunque puede que el gobierno reduzca o elimine las cargas fiscales de las empresas debido al coronavirus.
- Cuando conoces y aceptas el peor escenario, entonces puedes encontrar soluciones para evitar ese resultado.
Durante este tiempo de inactividad, se está centrando en arreglar problemas en sus propiedades y añadir comodidades para que estén en óptimas condiciones cuando regrese el turismo.
Además de la gestión de propiedades, Adel realiza consultorías generales de negocios, aprovechando su experiencia en marketing digital y estrategia. Recomienda mantener una actitud positiva y superar el miedo.
También va a lanzar una nueva experiencia online en Airbnb donde compartirá estrategias para fortalecer la mente y gestionar las emociones, vinculando estas ideas con los negocios.

Thibault Masson

Thibault Masson es un experto de referencia en gestión de ingresos de alquileres vacacionales y estrategias de precios dinámicos. Como responsable de marketing de producto en PriceLabs y fundador de Rental Scale-Up, Thibault ayuda a anfitriones y gestores de propiedades con análisis prácticos y soluciones basadas en datos. Con más de una década gestionando alquileres de lujo en Bali y San Bartolomé, es un ponente muy solicitado y creador de contenido prolífico, capaz de simplificar temas complejos para audiencias globales.

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