En el reciente Scale Show Barcelona, una conferencia que marca tendencia en la industria para profesionales de los alquileres, RSU tuvo el privilegio de organizar y presentar el Knowledge Stage. Este escenario fue único, ya que contó únicamente con gestores de propiedades como ponentes, algo nunca visto en el sector. El enfoque fue compartir tácticas del mundo real, con muchas caras nuevas y oradores primerizos. Una de las sesiones más destacadas, muy concurrida y bien recibida, fue “La Diversidad es la Clave: Cómo pasar de 25 a 2500 unidades”, presentada por Mahwushh Alam, fundadora de One Perfect Stay.

One Perfect Stay: Una historia de éxito

Fundada en 2016, One Perfect Stay se ha convertido en un actor líder en el mercado de alquileres a corto plazo en los EAU, con más de 200 hogares seleccionados en lugares privilegiados de Dubái. Su éxito se basa en una rigurosa selección por calidad, ubicación y ambiente, y un compromiso con la hospitalidad digital, haciendo el lujo accesible. Los resultados hablan por sí solos:

• 400 habitaciones bajo gestión
• 200% de tasa de crecimiento anual
• $3M en ventas brutas anuales
• $100M en activos bajo gestión
• 85% de tasa de ocupación
• 200 unidades bajo gestión

¿Por qué es imperativa la diversificación para los alquileres a corto plazo?

Entendiendo la diversificación

La diversificación, en el contexto de los alquileres a corto plazo, significa expandir el portafolio de propiedades y las fuentes de ingresos a través de diferentes tipos de activos, ubicaciones y modelos de negocio. El objetivo es distribuir el riesgo y aumentar los posibles rendimientos, evitando depender de un solo tipo de propiedad o fuente de ingreso. Al diversificar, los gestores de propiedades pueden mitigar los riesgos asociados a caídas del mercado, cambios en las preferencias de los viajeros y fluctuaciones económicas.

Variantes de hospitalidad dentro de la diversificación:

1. Arbitraje de alquileres:
   • Este modelo implica arrendar propiedades a propietarios y luego subarrendarlas en plataformas de alquiler a corto plazo, como Airbnb o Booking.com.
   • Cómo funciona: El gestor de propiedades obtiene beneficios de la diferencia entre el costo del alquiler a largo plazo y los ingresos del alquiler a corto plazo.
2. Modelo de arrendamiento maestro:
   • Este modelo implica arrendar múltiples propiedades bajo un solo acuerdo.
   • Cómo funciona: El gestor de propiedades es responsable de administrar y comercializar las unidades, subarrendándolas a huéspedes a corto plazo y conservando las ganancias después de pagar el arrendamiento.
3. Participación en ingresos:
   • Consiste en una alianza entre los operadores de alquiler a corto plazo y los propietarios.
   • Cómo funciona: Los ingresos por alquiler se dividen según un porcentaje preestablecido, incluyendo a menudo servicios de administración de propiedades a cambio de una parte de los ingresos.

Ventajas y desventajas de la diversificación en los alquileres a corto plazo

Ventajas:

1. Mitigación de riesgos

La diversificación distribuye el riesgo de inversión entre diferentes activos, lo que significa que si una inversión tiene un desempeño inferior, el impacto negativo se amortigua con otras inversiones. Por ejemplo, si tienes apartamentos en una zona urbana y casas de playa en un destino turístico, una caída en el turismo podría afectar las casas de playa pero no los apartamentos urbanos. Esto ayuda a equilibrar tu portafolio, reduciendo el impacto de caídas económicas localizadas o fluctuaciones estacionales.

2. Preservación de capital:

Al invertir en varios tipos de activos, reduces la exposición al fracaso de cualquier activo individual o a una baja del mercado. Por ejemplo, tener una combinación de alquileres a corto plazo (casas vacacionales) y alquileres a largo plazo (contratos residenciales) asegura que, si la demanda de alquileres a corto plazo disminuye, los ingresos estables de los alquileres a largo plazo pueden preservar tu capital.

3. Retornos estables:

Los portafolios diversificados suelen experimentar retornos más estables, ya que la volatilidad de una inversión puede ser compensada por la estabilidad de otra. Por ejemplo, mientras los alquileres vacacionales pueden tener picos y valles estacionales, las propiedades urbanas pueden ofrecer ingresos más consistentes durante todo el año.

4. Oportunidad de crecimiento:

Diversificar en diferentes mercados te permite captar el potencial de crecimiento bajo diversas condiciones. Por ejemplo, invertir en mercados emergentes como Riad, donde el sector hotelero está en expansión, junto con mercados consolidados como Roma o Barcelona, posiciona tu portafolio para beneficiarse del crecimiento tanto en mercados nuevos como maduros.

Desventajas:

1. Potencial de retornos diluidos:

Aunque distribuir las inversiones puede mitigar los riesgos, también podría significar perder retornos elevados de una única inversión de alto rendimiento. Por ejemplo, si una ciudad experimenta un boom inmobiliario y solo has asignado una pequeña parte de tu portafolio ahí, tus retornos globales serán menores comparado con si hubieras concentrado tus inversiones en ese mercado en auge.

2. Complejidad y monitoreo:

Gestionar un portafolio diversificado incrementa las tareas administrativas y requiere más tiempo y recursos. Por ejemplo, poseer propiedades en distintos países implica entender y cumplir diversas normativas locales, leyes fiscales y dinámicas de mercado, lo que puede ser complejo y requerir mucho tiempo.

3. Riesgo de correlación:

Durante periodos de estrés en el mercado, activos que parecían no correlacionados podrían moverse juntos, limitando la reducción del riesgo. Por ejemplo, una crisis económica que afecte al turismo global podría impactar al mismo tiempo tus alquileres vacacionales en varios países, reduciendo la efectividad de la diversificación.

4. Sobredesiversificación:

Distribuir demasiado las inversiones puede reducir los beneficios de la diversificación, provocando retornos más bajos y costos más altos. Si tienes demasiados tipos de propiedades en demasiadas ubicaciones, podrías enfrentar dificultades para gestionar y optimizar cada propiedad de forma efectiva, resultando en mayores costos operativos y beneficios diluidos.

El Reino de Arabia Saudita (KSA): Oportunidades y brechas

Según los datos compartidos por Mahwushh Alam, existe una considerable brecha entre la demanda proyectada y la oferta de alojamientos de lujo, lo que resalta el potencial lucrativo para la expansión en esta región.

Resultados clave

1. Dominio del mercado de lujo:

Para 2030, se prevé que el 77% de la nueva oferta cubra los segmentos de lujo y alta gama, sumando aproximadamente 138,985 unidades de las 180,500 unidades de la oferta próxima. Esta tendencia destaca una clara preferencia del mercado y un enfoque de inversión en propiedades de alta categoría.

2. Dinámica de oferta y demanda:

La demanda de alojamientos de lujo en KSA se estima que alcance las 315,000 unidades para 2030. Sin embargo, la oferta actual prevista es insuficiente, ya que solo se esperan 134,500 unidades disponibles. Esto deja una considerable brecha de 180,500 unidades que debe llenarse para satisfacer la demanda del mercado.

3. Modelos de inversión:

El informe resalta la viabilidad de los modelos “Arrendamiento maestro” y “Gestión” en el mercado de KSA. Estos modelos ofrecen opciones flexibles y escalables para que inversores y gestores de propiedades participen y aprovechen el mercado en crecimiento.

Mercado hotelero de KSA en 2023 

1. Tasa de ocupación:

La tasa de ocupación en KSA para 2023 es de un saludable 72%. Esta alta tasa indica una fuerte demanda de alojamiento, reflejando el creciente atractivo del país como destino turístico y la eficacia de sus iniciativas turísticas.

2. Tarifa diaria promedio (ADR):

El ADR para 2023 se registró en $160. Esta cifra es fundamental para los gestores de propiedades, ya que representa el ingreso promedio de alquiler por habitación ocupada, sirviendo como referencia para estrategias de precios y gestión de ingresos.

3. Ingresos por habitación disponible (RevPAR):

El RevPAR, una métrica clave de desempeño en la industria hotelera, se reporta en $106.7. Esta métrica combina la ocupación y el ADR, proporcionando una visión integral de la capacidad de un inmueble para generar ingresos.

4. Ingresos históricos y proyectados:

La visualización también incluye un gráfico de barras que muestra los ingresos en miles de millones de USD desde 2017 hasta 2027. Se observa una notable caída en 2020, probablemente debido a la pandemia, seguida de una fuerte recuperación y proyecciones de crecimiento sostenido hasta 2027. Esta tendencia resalta la resiliencia y el potencial del mercado hotelero de KSA.

Estrategia de expansión de One Perfect Stay

One Perfect Stay ha diseñado un plan estratégico integral para expandir su presencia y mejorar su oferta de servicios en los mercados de EAU y KSA. Esto incluye un enfoque híbrido que integra diferentes modelos operativos y mejoras de servicio para alcanzar el objetivo de gestionar 1000 habitaciones en estas regiones.

Estrategia multifacética

El enfoque central de la estrategia gira en torno a la creación de un modelo híbrido que combina varios componentes clave:

• Experiencia auténtica para el huésped: Priorizar experiencias únicas e inolvidables para los huéspedes para diferenciar sus propiedades de la competencia.
• Espacios excepcionales: Asegurar que las propiedades estén bien diseñadas, sean funcionales y estéticamente atractivas para atraer y retener a los huéspedes.
• Precios dinámicos: Implementar estrategias de precios flexibles que se ajusten según la demanda, la estacionalidad y las tendencias del mercado para optimizar los ingresos.
• Propiedades con marca: Desarrollar y gestionar propiedades bajo una marca reconocible para generar confianza y lealtad entre los huéspedes.

Modelo operativo mixto

La estrategia incorpora dos modelos operativos principales para gestionar y ampliar el portafolio de habitaciones:

• Arrendamiento maestro: Adquirir propiedades mediante contratos de arrendamiento a largo plazo, lo que permite un control constante sobre la propiedad y estabilidad en las operaciones.
• Modelo de gestión: Ofrecer servicios de gestión a los propietarios, proporcionando una fuente de ingresos adicional y ampliando el alcance de la marca sin necesidad de ser propietario directo de los inmuebles.
• Construir para alquilar: Invertir en el desarrollo de nuevas propiedades específicamente diseñadas para el mercado de alquiler. Este enfoque asegura que las propiedades cumplan con los altos estándares y necesidades específicas de los huéspedes de alquileres a corto plazo desde el principio.

Las ideas compartidas por One Perfect Stay en Scale Show Barcelona destacan la importancia de la diversificación y la expansión estratégica. Al aprovechar modelos híbridos, flexibilidad operativa y enfocarse en la experiencia del huésped, los gestores de propiedades pueden escalar sus negocios de manera efectiva y aprovechar el auge del mercado de alquileres a corto plazo.