Cómo los datos de alquiler vacacional pueden ayudar a evaluar oportunidades de inversión inmobiliaria

¿Cómo puedes usar los ingresos de alquiler vacacional para guiar tus decisiones de inversión inmobiliaria? Este fue un gran tema de conversación anoche en el retiro de emprendedores al que estoy asistiendo actualmente. Para apoyar mi opinión, cité 3 fuentes informativas que había encontrado recientemente: un estudio de la agencia Villa-Bali.com sobre dónde comprar una propiedad de alquiler en Bali para obtener el mejor retorno de inversión, una publicación en el blog de la empresa de datos y análisis de Airbnb AirDNA, y un episodio del programa de pódcast de libertad financiera de Ryan Moran.
Las agencias inmobiliarias solo han comenzado a cambiar la forma en que valoran una propiedad para tener en cuenta el fenómeno Airbnb. Antes, una propiedad era vista solo como una casa por las inmobiliarias, no como un negocio.
Pero a medida que cada vez más personas alquilan sus casas de vacaciones y casas familiares, las empresas inmobiliarias han estado intentando incorporar los datos de ingresos de alquiler vacacional en sus modelos de valoración.
En otras palabras: ¿Pueden los ingresos de los alquileres vacacionales en una zona informarte sobre si deberías invertir en una propiedad allí?
Encontré 3 formas de decir: SÍ.

1/ Estudio de Villa-Bali.com sobre los ingresos de alquiler de villas en Bali

La agencia líder de alquiler de villas Villa-Bali.com publicó recientemente un estudio muy interesante y una infografía reveladora sobre los ingresos por alquiler en la isla de Bali.

Bali es un gran mercado de alquiler de villas. Tenía mucho interés en leer este estudio, ya que soy propietario de 2 propiedades en esta isla. Villa-Bali.com es uno de los actores más grandes del mercado. La compañía recopiló un año de datos de alquiler para determinar qué partes de la isla ofrecían el retorno de la inversión inmobiliaria más rápido (o sea: ¿Dónde comprar villas en Bali cuyo tiempo de recuperación es el más rápido?).
Es un estudio interesante, con un hallazgo sorprendente: el norte de Bali está claramente infravalorado. Dado que un nuevo aeropuerto internacional está por abrir en unos años, podría ser una gran oportunidad de inversión.
Seminyak tiene una alta demanda y ofrece grandes retornos, mientras que Ubud está saturado de villas que tienen menor ocupación y tarifas nocturnas más bajas.
¿Cómo se compara este estudio con mi propia experiencia? En primer lugar, coincido en que quienes desean alojarse en Seminyak, pero no pueden permitírselo, optan por zonas aledañas como Canggu y Umalas. Mi villa Adagian está en Umalas 1, y este es exactamente el tipo de huéspedes que recibo.
Ahora, según este estudio, el oeste de Bali es el peor lugar para invertir: por ejemplo, allí las tasas de ocupación rondan el 40%. Sin embargo, es donde se ubica mi retiro de playa en Bali, Bulung Daya. Mi propia tasa de ocupación está cerca del 75%, mientras que la villa es una de las más caras de la zona. ¿Quizás estoy haciendo un gran trabajo con una propiedad fantástica? 😉
Es cierto, es difícil lograr que los huéspedes se comprometan con el oeste de Bali, pero por eso el 95% de mis reservas se hacen directamente conmigo, y no a través de agencias, que tienen dificultades para reservar propiedades tan alejadas. Quizás esto signifique que la mayoría de los huéspedes que usan agencias como Villa-Bali.com no son el tipo de personas que se quedarían en un lugar apartado del oeste de Bali. Algunos sí, pero la mayoría no.

2. AirDNA utiliza datos de Airbnb para mostrar dónde están las oportunidades de inversión inmobiliaria

AirDNA es una empresa que se apoya en datos concretos para ayudar a propietarios y administradores de propiedades a aumentar sus ingresos de alquiler, descubrir picos de demanda y optimizar sus anuncios en Airbnb.
Pero los datos que recopila AirDNA, sobre más de 4,000 barrios de EE. UU. y ciudades internacionales como París y Milán, también pueden servir para enfocar inversiones inmobiliarias.
Esto es lo que dice su sitio web oficial:

Rental Scale-Up recommends Pricelabs for Short Term Rental Dynamic Pricing

Muchos empresarios inmobiliarios astutos están comprando casas y condominios en ubicaciones turísticas clave para alquilarlos a tiempo completo como alquileres vacacionales. Verifica cuánto están ganando los alquileres de corta estancia en más de 4,000 barrios de todo el mundo y calcula cuánto beneficio pueden generar en el transcurso de un año. Los administradores de propiedades pueden obtener mayores ingresos y reservas más confiables.

En una reciente publicación sobre ciudades internacionales de Airbnb, el equipo de AirDNA comparó el número de anuncios en las principales ciudades de Airbnb y las tasas de ocupación más altas del mundo. Fuera de EE. UU., París, Londres y Roma tenían la mayor cantidad de anuncios, mientras que las tasas de ocupación eran más altas en Tokio, Melbourne y Osaka. Sin embargo, Londres, Dubái y Cabo San Lucas eran los lugares donde se podía ganar más dinero por noche.

3. Alquileres vacacionales como oportunidades de inversión inmobiliaria desaprovechadas (Ryan Moran)

Ryan Moran tiene un excelente pódcast llamado Freedom Fast Lane. Su objetivo es ayudar a sus oyentes a lograr la libertad financiera. Ryan invierte mucho en bienes raíces. Invitó a su asesor, Bill Tierney, a su programa para compartir su forma de seleccionar oportunidades de inversión.
Los alquileres vacacionales ocupaban un lugar destacado en su lista. Según las notas del programa:

Nadie está hablando realmente de los alquileres de vacaciones y Bill cree que deberían hacerlo, ¡pues es el Santo Grial! (…)
Bill dice que invertir en alquileres vacacionales requerirá más trabajo de campo y paciencia. Lo ideal es alquilar por mes para limitar la rotación. Recuerda, si alquilas por semana, deberás enviar al personal de limpieza con mayor frecuencia y tendrás otros costes asociados.
Respecto a la búsqueda de propiedades y lugares de inversión, usa internet como guía para saber qué ya se está alquilando en los mercados populares y a qué precio. Infórmate también lo más que puedas del mercado inmobiliario de esa zona. Cuando se trata de rendimientos, quieres estar en un área a la que siempre vaya gente, como Florida.

En conclusión, existe demanda de usar datos de alquileres vacacionales para afinar las valoraciones inmobiliarias. Los datos no están disponibles para todos los mercados, pero simplemente investigar en internet, en Airbnb, Homeaway y Flipkey, puede mostrar tendencias muy interesantes que deberías considerar.

Thibault Masson

Thibault Masson es un experto de referencia en gestión de ingresos de alquileres vacacionales y estrategias de precios dinámicos. Como responsable de marketing de producto en PriceLabs y fundador de Rental Scale-Up, Thibault ayuda a anfitriones y gestores de propiedades con análisis prácticos y soluciones basadas en datos. Con más de una década gestionando alquileres de lujo en Bali y San Bartolomé, es un ponente muy solicitado y creador de contenido prolífico, capaz de simplificar temas complejos para audiencias globales.