Cómo los datos, la narración y la defensa ayudaron a suavizar las reglas sobre alquileres a corto plazo en Portugal

En 2023, la industria de alquileres a corto plazo de Portugal estuvo al borde del colapso. Una amplia ley de vivienda, el paquete “Mais Habitação”, amenazaba con congelar licencias, forzar renovaciones y permitir que las juntas de condominios cerraran alquileres legales. Fue un punto de inflexión para miles de gestores de propiedades, anfitriones y pequeños negocios turísticos. Sin embargo, en 2024, el gobierno retrocedió en muchas de esas restricciones, en gran parte gracias a meses de presión, defensa basada en datos y narración de historias liderada por ALEP (Associação do Alojamento Local em Portugal, la asociación nacional de alquileres a corto plazo de Portugal)

Filipa Leitão de Aguiar, anfitriona y miembro de la junta directiva de ALEP, desempeñó un papel clave en la defensa del sector durante ese tiempo.
En nuestro reciente seminario web, reveló cómo el sector de alquileres a corto plazo (STR) de Portugal transformó el pánico en victorias políticas, ofreciendo un modelo para gestores en otros países que se enfrentan a amenazas similares.

El panorama normativo actual en Portugal (2025): descentralizado pero aún tenso

A mediados de 2025, los alquileres a corto plazo en Portugal (Alojamento Local o AL) siguen siendo legales, pero navegan una maraña de reglas locales. La derogación nacional de las restricciones de Mais Habitação a finales de 2024 (a través del Decreto-Ley 76/2024) fue una gran victoria para los anfitriones, poniendo fin a las renovaciones forzosas de licencias, eliminando fechas de caducidad y quitando el veto de las juntas de condominios. Pero con eso llegó la descentralización: ahora las ciudades deciden cuándo y dónde se pueden emitir nuevas licencias.

Lisboa actuó rápidamente, prohibiendo nuevas licencias de AL en zonas donde los alquileres a corto plazo superan el 5% de las viviendas. En distritos centrales como Baixa y Alfama, donde la saturación supera el 20%, los nuevos permisos están completamente congelados. Una consulta ciudadana lanzada en abril de 2025 indica que podrían seguir más restricciones. Como lo describió Filipa, esta descentralización supone tanto una oportunidad como un riesgo; empodera a la defensa local, pero exige vigilancia constante por parte de gestores de propiedades y asociaciones.

Lo que funcionó: el modelo estratégico de defensa de ALEP

El éxito de ALEP se basó en la estrategia, la estructura y una narración incansable.

Primero, formaron un grupo legal y económico para realizar análisis de impacto y analizar datos concretos. En lugar de depender solo de apelaciones emocionales, llegaron a la mesa con evidencia concreta: cuántos puestos de trabajo estaban ligados al sector, cuánto ingreso fiscal generaba y cómo ayudaba a descentralizar el turismo más allá de los principales centros urbanos.

Lanzaron luego SOS Alojamento Local, una plataforma digital que se convirtió en el núcleo organizativo para el sector. Se transformó en un espacio donde los anfitriones podían informarse sobre cambios legales, descargar kits de medios y compartir sus historias personales.

Redefiniendo los alquileres a corto plazo como colaboradores de la comunidad

La narración humana fue central en la campaña de ALEP. Como enfatizó Filipa, detrás de cada anuncio hay una persona: un negocio familiar, un jubilado complementando sus ingresos o un operador profesional que contribuye a la infraestructura turística. Al destacar esas historias humanas, ALEP logró cambiar el tono de la conversación nacional.

Resaltaron empleos, equidad, comunidades y resiliencia económica. Al presentar los alquileres a corto plazo como parte del éxito turístico de Portugal, y no como una amenaza, cambiaron las percepciones y ganaron confianza.

Lecciones clave para gestores de propiedades en todas partes

1. Aprende haciendo, no solo leyendo

La defensa puede parecer intimidante, pero la mejor manera de empezar es actuando. Asiste a una audiencia pública, responde a una encuesta municipal o participa en una reunión de anfitriones. Obtendrás comprensión práctica más rápido que solo leyendo noticias.

2. El compromiso local es tu aula

Cada ciudad es diferente. Aprender cómo funciona tu gobierno local, quién establece la normativa, cómo se realizan consultas y qué reglas se proponen es un primer paso fundamental. Trata a tu municipio como tu primer “plan de estudios”.

3. Crea herramientas que te ayuden a aprender y actuar

ALEP no solo hizo campaña: crearon plataformas como SOS Alojamento Local que facilitaron la participación. Ya sea un grupo de WhatsApp, un documento compartido o una plantilla de correo, construye pequeñas herramientas que eliminen barreras a la acción para tus compañeros.

4. Comparte lo que aprendes

Documenta tus conversaciones con las autoridades locales, resume nuevas regulaciones y transmítelas. Cuanto más compartas, más aprenderán los demás—y más fuerte será tu defensa colectiva.

5. Humaniza tu negocio

Una de las tácticas más potentes de ALEP fue mostrar que los alquileres a corto plazo no son corporaciones sin rostro; los gestionan familias, jubilados y jóvenes emprendedores. Compartir historias reales ayudó a redefinir el debate y mostró el costo humano de las restricciones generalizadas. La política cambia cuando cambia la percepción pública.

6. Basa tu defensa en datos

La emoción importa, pero gana la evidencia. ALEP presentó cifras claras sobre la creación de empleo, los ingresos fiscales y el flujo turístico. Tradujeron esos datos en impacto normativo. Si quieres un lugar en la mesa de negociaciones, acude con hechos que los funcionarios locales puedan usar para justificar normas más justas.

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También puedes leer el artículo de conclusiones completo del seminario web para descubrir más aportaciones de otros ponentes, de Reino Unido y Estados Unidos, y conocer cómo gestores de todo el mundo responden con éxito a las regulaciones.