Cómo maximizar tus ingresos por alquiler con el Pricing Copilot de Airdna

¿Qué pasaría si pudieras visualizar a tu competencia de alquileres en un mapa? Imagina que pudieras ver cómo les va a los alquileres vacacionales que compiten contigo en Airbnb: Sus tasas de ocupación, los precios por noche, los ingresos anuales, la disponibilidad en las próximas semanas y mucho más.

¿Y si, como inversor inmobiliario, pudieras obtener este tipo de información para evaluar una oportunidad de mercado? ¿Te ayudaría a valorar mejor las casas con potencial para convertirse en alquileres vacacionales?

Esto es precisamente lo que ofrece la herramienta Airdna: el Pricing Copilot. Ofrece magníficos paneles de control para gestores avanzados de alquiler vacacional que buscan maximizar sus ingresos.

Me gustaría mostrarte lo que un propietario de alquiler vacacional poco sofisticado como yo puede obtener de esta herramienta. Espero que esto te inspire y te anime a experimentar con la herramienta para tu propio beneficio.

Preguntas sobre el mercado de alquiler vacacional en Bali que quería responder

Para aclararlo un poco más, he creado un caso de estudio para un mercado que conozco bien: Bali, Indonesia. Este es el mercado #1 de Airbnb en el Sudeste Asiático, con multitud de villas en alquiler, entre las que se encuentran 2 de mi propiedad.

Como propietario de alquiler vacacional / inversor inmobiliario, ¿qué buscaba en este conjunto de datos, dado que mis 2 propiedades tienen resultados muy diferentes una de otra en Airbnb? Por ejemplo:

• Una obtiene la mayoría de sus reservas en Airbnb, mientras que la otra tiene canales de reserva más diversificados.
• Airbnb ha introducido una función de Smart Pricing que sugiere precios por noche. Funciona bastante bien para una de mis propiedades, pero no es nada precisa para la otra.
• ¿Quiénes son los competidores, en Airbnb, para mi villa apartada en la playa? Sé que mi villa cerca de Seminyak tiene mucha competencia. Pero más alejado, costa arriba, ¿cómo les va a los demás? ¿Cuáles son las tarifas? ¿Cuál es su tasa de ocupación?
• ¿Cuáles son los patrones generales de precios y disponibilidad de alquiler en Bali? Cuando hablo con gestores locales de propiedades, se quejan de que la alta demanda durante la temporada alta de verano (julio / agosto) ya no es tan pronunciada.

Visión general del mercado de alquiler vacacional en Airbnb Bali

Esta es una visión general de la isla de Bali, creada por Airdna utilizando datos de Airbnb.

Como propietario de un alquiler vacacional en la isla, estaba muy interesado en ver dónde estaban ubicadas las villas. No es ningún secreto que la mayoría de los turistas en Bali se hospedan en la parte sur de la isla. El área de Kuta-Seminyak es muy famosa por recibir a la mayoría de los visitantes.

Sin embargo, no esperaba ver tantas villas en el extremo sur de la isla, en las colinas de Bukit.
En la zona central de Bali, se puede ver que la región de Ubud ofrece una gran cantidad de villas. También se puede encontrar la zona de Amed en el este y la región de Lovina en el norte.

• Mi retiro en la playa, Bulung Daya, está situado en la costa suroeste, lejos de la zona más densa, pero aún dentro de una distancia razonable.
• Mi villa en la ciudad, Adagian, está sumergida en el corazón de la zona más densa de todas, la región Seminyak–Canggu.

El mercado de Bali para villas de 3 habitaciones

Ambas villas que poseo son de 3 habitaciones, aunque difieren considerablemente en cuanto a ubicación, comodidades y público objetivo.

Al hacer clic en las tablas junto con el mapa, puedo elegir ver solo los datos de los alojamientos de 3 habitaciones. Este es el mapa que ves justo arriba.

Puedes ver, por ejemplo, la ubicación de los 1.562 alojamientos que ofrecen 3 habitaciones. Como el formato de 3 dormitorios es muy popular en la isla, los encuentras por todo Bali.

Acercándonos a mis competidores en Airbnb

Ahora, aquí es donde empieza lo divertido. Quiero ver cómo le va a mi competencia inmediata.

Mis 2 villas son de 3 habitaciones, con anuncios activos en Airbnb y muy buenas valoraciones. Definiría una propiedad activa y competidora en Airbnb como un alojamiento con al menos 1 reseña y una puntuación mínima de 4.5.

Al hacer clic y seleccionar en la tabla, elijo ver solo los datos de los alojamientos que cumplen mi definición. Como puedes ver arriba, 778 alojamientos de 3 habitaciones cumplen mi definición de mercado competitivo.

Al observar la tabla podemos obtener información sobre la tarifa media diaria de estos alojamientos (en este caso el periodo es de 4 meses, ya que aún no he jugado con períodos de tiempo).

En cuanto a precios, estas son las tarifas medias por noche que obtenemos:

• 145 anuncios están entre $1 y $99
• 455 anuncios están entre $100 y $199
• 330 anuncios están entre $200 y $299
• 148 anuncios están entre $300 y $399
• 46 anuncios están entre $400 y $499
• 22 anuncios están entre $500 y $599
• 16 anuncios están por encima de $600

Ahora bien, mi villa Adagian, situada en una zona extremadamente competitiva de la isla, está a $125 por noche. Mi retiro en la playa, a $595 la noche, es un caso atípico, tanto geográficamente como en precio.

Ranking de los anuncios de Airbnb más exitosos por ingresos estimados

El Pricing Copilot recopila todo tipo de datos para cada anuncio de Airbnb, como la tarifa media diaria (ADR) y la tasa de ocupación.
Como resultado, Airdna puede clasificar las propiedades según sus ingresos anuales estimados. Observé las propiedades de 3 habitaciones más exitosas, como puedes ver arriba.

La primera se llama “A River Runs Through it“. Es una villa maravillosa, ubicada en las colinas de Ubud y creada por el diseñador de escenografías de Hollywood David Seligman.

El número 2 es otra villa en Ubud, llamada Amara. Los interiores son agradables, aunque no hay una vista «wow», pero el precio es tentador a $243 por noche. Las fotos son impresionantes, pero el precio no es «desorbitado», a $345 por noche en una villa de 3 dormitorios donde pueden dormir hasta 9 personas.

La tercera es un poco extraña: es una propiedad frente al mar en la bahía de Benoa. Su precio es de $1.202, que es altísimo. Sin embargo, no veo ninguna reseña para esta propiedad en Airbnb. No estoy del todo seguro de qué pensar aquí.

Esperaba que hubiera villas de Seminyak en lo más alto, así que esto es una sorpresa interesante.

Patrones de precios en la temporada alta (verano)

Justo debajo del mapa de mi mercado competitivo, obtengo de Airdna este gráfico que muestra dos cosas:

• En naranja, el número de anuncios disponibles para una fecha específica. Por ejemplo, más de 600 a principios de octubre.
• En azul, la tarifa nocturna para los alojamientos disponibles. Por ejemplo, alcanza los $240 en julio y agosto.

Ahora bien, en cuanto a precios, se nota que la mayoría de los propietarios y gestores de alquileres vacacionales tienden a aumentar sus precios entre el 1 de julio y el 31 de agosto. Es temporada alta, cuando por ejemplo muchos europeos viajan a Bali.

Lo que me resulta muy interesante es el gráfico de disponibilidad. En primer lugar, se puede notar que julio ya tiene una disponibilidad baja en comparación con junio o septiembre.

Sin embargo, después del 10 de agosto, la disponibilidad vuelve a subir muy rápidamente. Al mismo tiempo, los precios medios por noche tienden a ser los mismos que en julio.

Ahora bien, apenas es principios de abril cuando escribo esto, así que puede que los visitantes aún no hayan reservado del todo sus estancias de agosto. Sin embargo, esto también podría indicar que la temporada alta realmente es entre el 1 de julio y el 10 de agosto, así que los precios deberían empezar a bajar mucho antes del 1 de septiembre.

Esto también me resulta interesante, ya que los gestores de propiedades locales me habían comentado que “el verano se había acortado” y aquí lo puedo ver reflejado. Pero no soy un gran experto en este tipo de datos, así que tal vez lo estoy interpretando mal.

Un vistazo más detallado al entorno competitivo de mi villa Adagian

Mi villa Adagian es un alojamiento maravilloso para una familia que quiera estar cerca de la acción (por ejemplo, restaurantes de moda en Seminyak), pero dormir en una zona tranquila que conecta fácilmente con el norte de la isla.

Dibujé un mapa para obtener una mejor imagen del mercado competitivo alrededor de mi villa Adagian. Aún hay 470 alojamientos de 3 habitaciones en esta zona, con al menos 1 reseña positiva y una puntuación de 4.5 o superior.

Para mí, esto significa que la función de precios automáticos de Airbnb («Smart Pricing») debe tener datos muy relevantes acerca del mercado. Debe haber suficientes puntos de datos para que Airbnb prediga precisa y automáticamente la demanda y el precio para mi villa Adagian. Así que elegí activar la función Smart Pricing para Adagian.

Un vistazo más detallado al entorno competitivo de mi retiro de playa Bulung Daya

Bulung Daya es mi retiro de playa ubicado en una playa salvaje de arena negra. Es el único edificio en esta playa, perdido entre el mar y las extensas terrazas de arroz.

Puedes argumentar que el mercado competitivo es cualquier refugio de lujo de Bali. Sin embargo, pienso que una ubicación frente a la playa es muy diferente de una en las colinas de Ubud. Y la gente que se aloja en el este de Bali busca puntos de buceo, no tanto en este lado de la isla.

Las comodidades de la casa, desde el gimnasio privado, la piscina de 33 metros de largo, el chef privado, la sala de cine, etc., la hacen también un caso atípico.

En los últimos 2 años, han aparecido algunas villas competidoras en la zona de la playa de Balian, y aún así, quería echar un vistazo a los datos.

En general, solo hay 12 villas de 3 habitaciones que compiten con nosotros en esta costa. Algunas están justo en la playa, otras no. Algunas son lujosas, otras son casas para surfistas remodeladas.

Así que esto puede explicar por qué la función Smart Pricing de Airbnb me da indicaciones de precios muy imprecisas. Probablemente no haya suficientes puntos de datos relevantes para que funcione correctamente para esta propiedad en particular.

Por ahora, he desactivado el Smart Pricing de Airbnb para Bulung Daya.

Conclusión

Herramienta sofisticada para usuarios sofisticados

El Pricing Copilot de Airdna ofrece magníficos paneles de control para los gestores avanzados de alquiler vacacional que quieran maximizar sus ingresos.
En este breve artículo, probablemente he utilizado solo el 10% de lo que esta herramienta puede ofrecer a un usuario experto. Puedes ir a airdna.co para solicitar tu propia demo.