Comparación de las OTA – Airbnb vs Homeaway vs Booking.com vs Tripadvisor

En un artículo anterior mostré cómo Airbnb ha dominado el crecimiento de la oferta de propiedades en la industria de los alquileres vacacionales.

Sin embargo, hay otros tres grandes sitios de Agencias de Viajes Online (OTA) que son muy importantes para conseguir reservas para tu propiedad de alquiler vacacional.  Aquí está la lista de los cuatro grandes:

• Airbnb
• Homeaway/ VRBO
• Booking.com
• Tripadvisor

En este artículo verás cómo se comparan estos cuatro grandes ‘Gorilas’ y cómo tú, como pequeño propietario de alquiler vacacional, puedes usarlos a tu favor.

AIRBNB

El favorito del mercado, Airbnb ha hecho extremadamente fácil que puedas listar tu propiedad y gestionarla.  Sigue creciendo exponencialmente y en 2018 cuenta con aproximadamente 5 millones de anuncios, de los cuales la mayoría son propiedades individuales con su propia personalidad. La mayoría de las propiedades han estado ubicadas en áreas urbanas, con precios más bajos, pero eso está cambiando a medida que más propietarios tradicionales de alquiler vacacional se suman a la plataforma.

El modelo de negocio consiste en cobrar al propietario una comisión modesta del 3-5%, y cobrar a los huéspedes una tarifa de reserva separada del 0-20%, normalmente alrededor del 11%.  La compañía se encarga de todos los pagos y te paga los ingresos netos poco después de que el huésped se aloje.

Airbnb cambió la industria al permitir que el propietario califique a los huéspedes anteriores, creando así un historial de reputación de los huéspedes. Así, para nuevas solicitudes de reserva, el propietario puede tomar una decisión más informada sobre el huésped, aunque tanto el huésped como el propietario están limitados a comunicarse por correo electrónico hasta que se realice la reserva.

El riesgo también se reduce gracias a un seguro por daños de 1 millón de dólares, aunque con letras pequeñas.  Al igual que Homeaway y Tripadvisor, se puede gestionar un depósito de seguridad a través del sistema.

Airbnb tiene una sutil combinación de incentivos y penalizaciones para fomentar comportamientos ‘deseados’ por parte del propietario.  Esto incluye permitir la reserva instantánea por parte de los huéspedes, evitar cancelaciones y recibir buenas reseñas de los huéspedes. Los propietarios que cumplen son recompensados con mayor visibilidad y más reservas.

La historia inicial de los fundadores, compartiendo una habitación en la economía colaborativa, cautivó a los periodistas, quienes elogiaron la nueva empresa y ayudaron a impulsar la conciencia de la marca y un crecimiento viral, todo un éxito para los emprendedores fundadores.  La realidad actual es que la mayoría de los anuncios son de apartamentos y casas completos, y la compañía está incursionando agresivamente en alquileres de lujo, China, viajeros de negocios ¡e incluso hoteles!  Las líneas que antes delimitaban la economía colaborativa ahora se están difuminando y prácticamente cualquier tipo de alojamiento está disponible.  Esta tendencia también se observa en todas las OTA, a medida que intentan añadir más anuncios.

El crecimiento exponencial continuo en el número de anuncios ha generado dolores de crecimiento, prohibiciones locales para alquileres de corto plazo y una avalancha de competencia en tu mercado.

HOMEAWAY/ VRBO

Esta compañía se ha especializado durante mucho tiempo en los alquileres vacacionales, creciendo a través de adquisiciones hasta que también fue adquirida, por el gigante Expedia.  Cuenta con aproximadamente 2 millones de anuncios a nivel global en mediados de 2018.  Está creciendo de forma constante, pero a un ritmo mucho más bajo que Airbnb.

Homeaway se especializó en casas más grandes adecuadas para vacaciones familiares, aunque esto está cambiando a propiedades más pequeñas a medida que el mercado se expande.  Cuenta con numerosos sitios de cara al cliente como VRBO y anteriormente Stayz.

Inicialmente desestimó a Airbnb como un advenedizo dirigido a millennials en pequeños apartamentos, pero Homeaway terminó teniendo un modelo obsoleto y ahora ha copiado casi por completo el de Airbnb.  Ahora tiene una comisión para propietarios/misma tarifa de reserva para huéspedes y un sistema de reseñas de huéspedes anteriores similar.

Su software es menos intuitivo que el de Airbnb, pero como cabría esperar de una filial de Expedia, está innovando rápidamente, con varias herramientas para ayudar a los propietarios a gestionar sus anuncios.  Hay informes de que están trabajando para realizar pagos más tempranos a los propietarios.

Al igual que en Airbnb, la relación propietario/huésped se limita al correo electrónico hasta que se realiza la reserva, lo que ha causado molestias a los propietarios conforme el modelo fue cambiando, quienes preferían la relación y la decisión informada que existía antes.

BOOKING.COM

Este gigante se ha especializado en el alquiler de habitaciones para hoteles en todo el mundo.  Ha tenido mucho éxito en su mercado y en los últimos años ha apostado fuertemente por el crecimiento de los anuncios de alquiler vacacional.  En cuanto al tamaño de mercado y los ingresos netos, supera a los otros tres gorilas, pero recientemente se ha vuelto una opción importante para los propietarios de alquiler vacacional como fuente de reservas.  Asegura tener unos 5 millones de anuncios ‘alternativos’ en 2018, y 27 millones contando hoteles.  Tiene varios sitios afiliados en Asia como Agoda y cTrip.

El modelo de negocio es diferente a los otros tres porque su oferta gira en torno a complacer a los huéspedes, quienes pueden reservar al instante entre muchas opciones de alojamiento.  También ha ofrecido cancelación fácil para los huéspedes.  Todo el dinero lo cobra el propietario, quien luego paga de forma retroactiva una comisión del 12-15% a booking.com. A diferencia de los otros modelos, no hay información sobre los huéspedes hasta después de que hayan reservado.

El modelo funciona bien para pequeños hoteles, donde hay alguien en el lugar que puede gestionar los riesgos al recibir, filtrar y monitorear a los huéspedes.  Además, como los hoteles tienen varias habitaciones pueden sobre-reservar y gestionar la cancelación constante de reservas.

Para los propietarios de alquiler vacacional, el modelo de booking.com presenta varios retos, siendo el principal la evaluación de huéspedes riesgosos, que normalmente se alojarán en ubicaciones remotas sin supervisión.  No hay información sobre el huésped, tampoco reseñas, ni posibilidad de rechazar una reserva sin penalización en el ranking.  Una cancelación tardía puede significar la pérdida total de la reserva para el propietario. Sin embargo, si buscas entre las opciones, puedes especificar una política de cancelación más estricta y puedes cobrar el dinero hasta 42 días antes de la estancia.

Para booking.com, los daños causados por los huéspedes son considerados problema del propietario, quien puede fijar un depósito de seguridad y gestionarlo él mismo, mientras que booking.com se mantiene al margen.  Esta semana (junio de 2018), booking.com apareció en las noticias cuando una vivienda de alquiler de un millón de dólares en Melbourne fue destrozada por los huéspedes.  A diferencia de Airbnb, booking.com no ofrece ningún seguro de respaldo en estos casos.

En muchos países, booking.com utiliza su dominio de mercado para insistir en que los propietarios acepten su ‘garantía de mejor precio’, lo que significa que el propietario no puede ofrecer un precio más bajo que el publicado en booking.com.  Esto bloquea las reservas directas.  En algunos países como Alemania, este acuerdo de precios ha sido considerado anticompetitivo y booking.com se ha visto obligada a dar marcha atrás en estas prácticas logradas gracias a su dominio de mercado.  En otros países los propietarios mitigan el control de precios ofreciendo descuentos por fidelidad. Algunos líderes de la industria han calificado a booking.com de arrogante hacia los propietarios de alquiler vacacional.  Incluso el lenguaje en el panel de la web se refiere al “hotel”.

A diferencia de las otras tres OTA, el propietario envía la información de su anuncio, y la compañía decide el texto final del anuncio para adaptarse a sus directrices.  Con las otras OTA, el propietario puede redactar su propio contenido.

Entonces, ¿por qué un propietario de alquiler vacacional como tú querría publicar en booking.com con todas estas restricciones?

¡Muchos no lo hacen!  Propietarios como yo, con presencia en el lugar, pueden gestionar el riesgo.  Otros han usado booking.com ellos mismos en el extranjero y reconocen la gran fortaleza de la marca. La atracción de una nueva fuente de reservas suele bastar para que los propietarios se inscriban.

Yo he usado booking.com sin problemas y con un flujo constante de reservas.

TRIPADVISOR

Tripadvisor es un líder claro en cuanto a visitas de viajeros a su sitio, quienes buscan en su extensa base de datos de reseñas consejos para sus viajes, mientras exploran un destino concreto o un proveedor de alojamiento.

Sin embargo, Tripadvisor tiene una tasa de conversión particularmente baja de visitas a reservas.  En el pasado ha sido difícil para los viajeros encontrar anuncios de alquiler vacacional, sin embargo esto también está cambiando conforme Tripadvisor busca crecer en la industria de los alquileres vacacionales.  Dado el gran volumen de visitas que recibe, en algunos mercados Tripadvisor es una buena fuente de reservas.  Por si fuera poco, los alquileres vacacionales se gestionan a través de Flipkey, una filial de Tripadvisor, y aparecen en varios sitios web, incluido Tripadvisor.

Al igual que Homeaway, Tripadvisor/Flipkey también ha optado por copiar el modelo de negocio de Airbnb, con una estructura de comisiones y tarifas de reserva similar, así como un proceso de reserva, pago y opiniones parecido. Los pagos se reciben el día después de que el huésped llega.

Algunos compañeros reportan menos reservas a través de Tripadvisor que de otras OTA.

En el pasado ha habido casos en que cambios de política provocaron la pérdida del historial de reseñas de muchos anuncios. Debido a esto y otros eventos, muchos en la industria confían menos en Tripadvisor que en sus competidores.

Comparativa de las OTA

Aspecto	Airbnb	Homeaway/  VRBO	Booking.com	Tripadvisor/ Flipkey
Anuncios de alquiler vacacional a nivel global	5 millones	2 millones	5 millones	1 millón aprox.
Comisión a pagar	3-5%	5-8%	12-15%	3%
Tarifa de reserva del huésped	Normalmente   11%	Normalmente 11%	Ninguna	Normalmente 11%
Reserva instantánea	Opcional	Opcional	Todas las reservas	Opcional
¿Reseñas del propietario sobre el huésped?	Sí	Sí	No	Sí
Reseñas del huésped	Sí	Sí	Sí	Sí
Momento del pago	Tras el check-in	Tras el check-in	Por el propietario	Tras el check-in
Pagos gestionados por	OTA	OTA	Propietario	OTA
Depósito de seguridad	Opcional	Opcional	Lo gestiona el propietario	Opcional
Conversación con el huésped antes de la reserva	Por correo en el sitio	Por correo en el sitio	Ninguna	Por correo en el sitio
Información para evaluar el riesgo del huésped	Buena información	Información parcial	Sin información	Información parcial
Idoneidad general para alquiler vacacional	Líder del mercado	Segundo líder del mercado	Puede exponer a riesgos	Rendimiento incierto

 

¿Entonces cuál de estos Gorilas deberías usar?

Claramente, Airbnb y Homeaway dominan la industria del alquiler vacacional en cuanto a facilidad de uso y disponibilidad en la mayoría de los mercados.  Recomiendo que los propietarios utilicen ambos.

Puedes anunciarte en las cuatro y ver cuál funciona mejor.   Sin embargo, siempre sugiero que te relaciones con otros propietarios de tu zona para intercambiar información sobre qué OTA están funcionando bien o no en tu mercado.  Una charla de cinco minutos con algunos colegas puede ser tan útil como una prueba de 12 meses y ahorrarte mucho tiempo y esfuerzo.

Una buena elección te traerá más reservas.  Pero recuerda que todas las grandes OTA cobran comisiones importantes.

Tu objetivo a largo plazo debe ser conseguir reservas directas a través de la repetición de reservas y tu propio sitio web. Nuestra misión es ayudarte a lograrlo.

Rex Brown
Holiday Rental Mastery
Ayudando a los propietarios de alquiler vacacional a adelantarse a la competencia.

Actualización 21 de junio de 2018: Artículo actualizado para mostrar que los pagos en Homeaway se realizan al propietario después de que el huésped hace check-in, igual que en Airbnb. En Rezfest Sídney 2018 se informó que HA estaba trabajando para anticipar el pago, pero no hacían ninguna promesa y aún no ha ocurrido, mi error.  Gracias a Susan y Craig por el aviso.
El artículo también se actualizó para aclarar cómo el propietario gestiona el depósito de seguridad en booking.com y los últimos rangos de tarifas de Airbnb y HA.