Conferencia de Gestión de Alquiler Vacacional: AirDNA revisa los cambios drásticos en los datos de mercado de Airbnb (COVID-19)

Este artículo forma parte de nuestra serie de conferencias de gestión de alquiler vacacional de Rental Scale-Up. Este es un extracto de nuestra conferencia de abril de 2020: “Consigue que tu negocio supere la crisis del COVID-19 descubriendo cómo los gestores locales de propiedades resisten la epidemia global de coronavirus”.

Conferencia de Gestión de Alquiler Vacacional: Sarah DuPre de AirDNA

Para ayudarte a tomar mejores decisiones en tu propio mercado, Sarah DuPre, de la empresa de datos AirDNA, te guiará a través de las nuevas herramientas lanzadas por su compañía. Explicará por qué los datos históricos no funcionan cuando estamos siendo afectados por una pandemia sin precedentes y por qué necesitas fijarte en los patrones de las nuevas reservas en tu zona: ¿Para qué fechas la gente sigue reservando? ¿Con cuánta antelación? ¿Cómo se comparan tus tarifas de 2020 con las de las propiedades que sí están siendo reservadas? ¿Cómo está afectando la disminución de oferta en tu zona a las métricas que estás observando? ¿Dónde puedes obtener estos datos específicos para tu mercado local?

Conferencia de Gestión de Alquiler Vacacional: Video de la Conferencia 2020 de Gestores Locales

• Sarah y su equipo en AirDNA están trabajando actualmente en recopilar datos de gestores de propiedades para evaluar el estado del sector de alquileres a corto plazo. AirDNA se sorprendió al ver nuevas reservas en sus conjuntos de datos, por lo que hablaron con gestores de propiedades en la zona de Barcelona, quienes confirmaron que efectivamente están recibiendo reservas.
• Estas nuevas reservas caían en dos categorías:
  • Profesionales sanitarios y sus familiares que necesitaban alojamiento cerca del hospital
  • Personas que buscaban un lugar tranquilo para trabajar, especialmente si tienen hijos o distracciones en casa
• El mercado de los Hamptons, por ejemplo, está viendo un gran incremento en reservas (300%) impulsado por personas que salen de Nueva York para aislarse fuera de la ciudad.
• Es posible que los viajes este año sean más locales; es decir, que la gente viaje dentro de su propio país más que internacionalmente, debido a los confinamientos y restricciones de viajes.
• Dado que las herramientas de fijación de precios para alquileres a corto plazo (Pricelabs, el Smart Pricing de Airbnb, e incluso la propia herramienta de AirDNA) ofrecen recomendaciones basadas en datos históricos y tendencias, dichas recomendaciones no necesariamente son acertadas en este momento. Algunas de esas herramientas incluso han deshabilitado sus servicios porque reconocen que no pueden hacer predicciones precisas cuando el mercado está en un estado tan incierto.
• El equipo de Sarah está desarrollando ahora formas de ofrecer información valiosa basada en los datos actuales. Están comparando el desempeño histórico del mercado con el actual para ver si los mercados están recuperándose o no y cuál es el ritmo de la recuperación.
• El nuevo panel Future Demand Analysis de AirDNA analiza el “pacing”, un término que se refiere a lo que ocurre ahora comparado con lo que ocurría en la misma fecha el año pasado. 
  • El primer gráfico del panel muestra el número de anuncios disponibles en comparación con el número de anuncios reservados en un día determinado, reflejando el nivel de ocupación del mercado.
  • El segundo gráfico muestra la tarifa media reservada de este año y del pasado. Se busca observar la convergencia de ambas líneas (este año y el anterior).
  • Además, puedes filtrar para mostrar solo reservas hechas en los últimos 60, 30 y 7 días.
  • AirDNA recopila datos de todos los anuncios de Airbnb y Vrbo del mundo.
• ¿Qué pasa con las reservas realizadas en plataformas distintas a Airbnb y Vrbo? AirDNA utiliza datos de reservas de compañías medianas y grandes que usan channel managers, así como la disponibilidad de calendario de anfitriones individuales para determinar el rendimiento general de la propiedad. Incluso si una reserva se hace por otro canal, la disponibilidad queda bloqueada en Airbnb y Vrbo, por lo que AirDNA puede ver que se hizo una reserva.
• AirDNA ahora cuenta con un panel gratuito que muestra datos generales por país, de modo que los gestores pueden ver las tendencias generales aunque no tengan una suscripción.
  • Se requiere suscripción para ver datos a nivel de ciudad.
• Estos datos permiten a los gestores entender qué sucede en su mercado y así pueden prever la demanda y gestionar precios para fechas futuras. 

Conferencia de Gestión de Alquiler Vacacional: Conversación Completa entre Sarah DuPre y Thibault Masson

Thibault:

Estimados miembros de Rental Scale-Up. Gracias por acompañarnos en esta nueva sesión. Hoy tenemos a Sarah DuPre, que trabaja en AirDNA, una empresa de datos que conoce todo lo que pasa en los mercados internacionales de alquileres vacacionales y de corta duración. Así que nos va a hablar de varios temas, entre ellos cómo es la situación para ella. Ella está en Barcelona y, como sabemos, España es uno de los países más afectados por el coronavirus. Tener siempre una perspectiva local enriquece mucho. Hablando de esa perspectiva, veremos que actualmente siguen habiendo reservas en Barcelona y que, gracias a las conversaciones con gestores de propiedades como vosotros y a la hoja de datos de AirDNA, han podido entender mejor lo que ocurre.

Thibault:

Luego hablaremos también sobre los precios. ¿Cómo se deben fijar los precios de las propiedades ahora? Normalmente, quizás cuentas con ayuda de herramientas de precio dinámico o herramientas como el Smart Pricing de Airbnb, el market maker de Vrbo u otras que permiten oportunidades de precio. Tal vez ahora estas herramientas ya no sean tan fiables, porque muchas se basan en datos históricos. Y estos datos no contemplan una pandemia global, así que veremos por qué ya no son relevantes. Hablaremos también sobre qué métricas deberíamos observar para entender qué pasa en tu mercado y cómo identificar signos de recuperación. Además, Sarah compartirá su pantalla para mostrarnos las herramientas que AirDNA acaba de lanzar y que muestran el ritmo de las nuevas reservas y otra información interesante que te ayudará a sentir algo de control y prepararte para el futuro. Bienvenida, Sarah. Gracias por tu tiempo. 

Sarah:

Muchas gracias, Thibault, por invitarme.

Thibault:

Decías que estás en Barcelona ahora mismo. ¿Podrías contarnos cómo es la situación para ti?

Sarah:

Sí, por supuesto. En Barcelona, todos estamos confinados. Solo podemos salir para ir al supermercado o la farmacia. Algunos sectores como la construcción pueden volver al trabajo. Pero en general, todos los que pueden deben trabajar desde casa. Yo tengo suerte, vivo en el campo a las afueras y antes tenía un trayecto de dos horas, ahora disfruto de más paz y tranquilidad que mis compañeros, así que me considero afortunada. Creo que se trata de, como todos, ser positivos, quedarse en casa y mantenerse conectado mediante videollamadas, etc. Hay luz al final del túnel, eso seguro.

Thibault:

Hablando de estar conectados, me ha impresionado ver dos cosas: primero, que los gestores de propiedades siguen contactando contigo y contándote lo que está ocurriendo; y segundo, que tu equipo, algunos desde Barcelona, otros desde Londres, EE. UU., han podido reunirse y desarrollar nuevas herramientas. ¿Podrías contarnos un poco sobre cómo es la situación en los mercados locales y qué sabes que está pasando con los gestores de propiedades en Barcelona?

Sarah:

Sí, absolutamente. Lo primero que observamos fue que nadie estaba preparado para una pandemia global. Ninguna de nuestras herramientas o modelos estaba adaptado para eso. Así que el primer paso fue hablar con nuestros socios de datos, con clientes gestores de propiedades, y ver qué estaba pasando en la realidad y cómo se reflejaba en los datos. Una de las cosas interesantes que notamos fue que realmente veíamos reservas; el algoritmo registraba reservas, veíamos esto en algunos de los datos anonimizados de nuestros socios. Así que nos sorprendió y llamamos a algunos gestores de propiedades para preguntarles si realmente estaban recibiendo reservas o si había algún error en nuestro sistema.

Sarah:

Para nuestra sorpresa, sí estaban recibiendo reservas. Hablamos con varios clientes de diferentes zonas donde veíamos un aumento, incluido Barcelona. Cuando llamamos a los gestores ahí, confirmaron que efectivamente recibían reservas, principalmente por dos razones. La primera fue que desde el día uno, algunos tuvieron la iniciativa de ir a los hospitales y ponerse fuera de los centros de salud. Al ver a familiares o incluso a médicos y enfermeros que debían quedarse varios días y necesitaban alojamiento en la ciudad, les ofrecían algunos pisos con el consentimiento de los propietarios para ayudar al personal sanitario. Así consiguieron varias reservas para trabajadores del sector salud. La otra razón es que en Barcelona vieron un gran aumento de personas buscando un lugar tranquilo para trabajar. Todos están trabajando desde casa, pero si, como algunos de mis compañeros, tienes tres hijos sin colegio y tanto tú como tu pareja estáis teletrabajando, puede ser complicado. Quienes tienen ayuda extra para cuidar a los hijos, alquilan unos días un piso para tener un lugar adecuado para trabajar. El otro caso donde vimos un fuerte aumento fue en los Hamptons.

Sarah:

Vimos un incremento de reservas interanual del 300% en los Hamptons y pensamos que era un error, así que llamamos allá y nos confirmaron que era verdad. Todos los gestores con quienes hablamos explicaron que cuando el virus empezó a afectar Nueva York con fuerza, a comienzos de marzo, hubo una gran afluencia de reservas de gente que quería salir de la ciudad. Los niños sin colegio, la gente teletrabajando, y pensaron que sería mejor pasar el aislamiento en una mansión en los Hamptons antes que en un piso pequeño de Manhattan. Es reconfortante ver iniciativas como las de Barcelona, donde salían a ofrecer alojamiento al personal sanitario. Y en los Hamptons hubo ese fenómeno que llamamos “turismo de cuarentena”.

Thibault:

Sí, realmente lo que cuentas es interesante: personal médico buscando alojamiento; personas que necesitan alejarse de casa para trabajar con calma; y, además, el turismo de cuarentena. Si quienes nos ven no conocen el blog de AirDNA, también hay artículos con gráficos muy claros sobre estos destinos principales. Estaba pensando que, cuando se levanten las órdenes de confinamiento, tal vez esos mismos sitios sean los primeros a los que la gente quiera ir porque ahí ya fueron antes de la crisis, puede que los consideren lugares más seguros. ¿Podemos analizar estos datos para anticipar esto?

Sarah:

Sí, creo que hay que tenerlo en cuenta. Es probable que durante un tiempo el turismo sea más local. Por ejemplo, aquí en España, yo planeaba irme de vacaciones a Italia, pero probablemente no pueda; tal vez pueda escaparme a la costa o a 45 minutos de mi casa un par de días. Definitivamente veremos un turismo más local al principio, el mercado nacional se recuperará antes que el internacional. Incluso puede que haya personas que ya estaban haciendo cuarentena afuera y sigan allí. Tal vez la gente que fue a los Hamptons pensaba quedarse una semana y llevan ya más de un mes.

Sarah:

Así que sin duda podremos ver tendencias interesantes por ese lado.

Thibault:

Viendo esto, seguramente los destinos cercanos a casa o el viajar para visitar familia y amigos serán lo primero en reactivarse. También en estas entrevistas hablamos sobre nómadas digitales que permanecen en distintos países o zonas porque no pueden volver a casa, o viajeros rusos que se han quedado atrapados y ahora pasan uno o dos meses en diferentes destinos.

Thibault:

Así que hay demanda activa, siguen haciéndose reservas. Hablamos de cómo verlo a través de los datos. Debemos mirar al futuro porque los datos históricos quizás ya no sirven. Yo escribí un artículo en el blog, creo que lo leíste, y cuando tú dijiste lo mismo, internamente pensé «¡Ajá, tenía razón!» Porque siendo no especialista en datos, uno debe ser humilde. Pero así lo percibo. Corrígeme si me equivoco. Mi percepción es que ninguna herramienta de precios dinámicos…

Thibault:

Para quienes no lo saben, estas herramientas permiten automatizar la fijación de precios o dar recomendaciones para adaptar los precios a lo que ocurre. Por ejemplo, avisan si se avecina un gran evento y hay que subir precios, etc. Puede que estas herramientas ya no funcionen porque, al estar basadas en tendencias históricas, si un gran evento anual se cancela este año, ese patrón desaparece. Aunque sean inteligentes, si sólo predicen en función de patrones pasados, pueden equivocarse. Incluso las herramientas de los propios portales, como Airbnb con Smart Pricing o Vrbo con Market Maker, hacen lo mismo. Así que muchas de estas soluciones se basan parcialmente en datos históricos y tal vez eso ahora ya no tiene sentido. ¿Qué opinas como experta, Sarah?

Sarah:

La verdad, todo el mundo tenía una herramienta de precios y en nuestro caso fue un caos. El modelo estaba construido principalmente a partir de datos históricos. Si bien se tienen en cuenta reservas futuras y el ritmo de reservas, hay muchos elementos que ahora no tienen sentido. Es algo generalizado, de hecho Airbnb y su Smart Pricing, igual que Market Maker de Vrbo, han deshabilitado actualizaciones de precios en muchas ubicaciones porque nadie puede predecir bien en este momento. Así que nosotros nos movilizamos rápidamente hablando con clientes y gestores para preguntarles qué podíamos proporcionar que fuera útil. Obviamente fijar precios en base a lo que pasó ya no sirve. Hay que saber qué está pasando ahora, qué ritmo de reservas se ve, y luego comparar con lo anterior para saber cuándo vuelven las cosas a la normalidad, cuándo convergen lo que era antes y lo que es ahora. Eso es lo que intentamos hacer. Hemos lanzado una nueva sección de pacing en nuestro panel online, y si quieres puedo enseñártela.

Thibault:

¡Genial, sí! Empecemos por definir pacing, porque no todos usamos este término a diario, aunque está muy presente en revenue management de hoteles y a veces en alquileres vacacionales. Tener definiciones claras siempre ayuda, y en la propia herramienta aparecen estas descripciones, lo cual es útil. Así que entremos en la presentación, creo que con los gráficos se entiende mejor.

Sarah:

Sí, claro. Comparto mi pantalla. Te cuento que en realidad pacing es mucho más sencillo de lo que parece. Aunque suene a palabra técnica, sólo significa comparar qué pasa ahora y qué pasaba la misma fecha el año anterior. ¿Ves mi pantalla? Bien. Perfecto. Vamos a ver Barcelona. Este análisis de demanda futura es un gráfico que ya teníamos desde hace tiempo y sobre él hemos añadido nuevos gráficos específicos para gestores de propiedades. En la futura demanda, siempre hemos analizado cuántos anuncios están disponibles versus reservados en cualquier fecha de los próximos seis meses y la tarifa mediana de reserva. Es decir, solo datos de reservas futuras. Así, en cualquier momento puedes consultar la ocupación prevista. Aquí arriba, como mencionaste, se indica el número de anuncios disponibles para reservar durante los próximos 30 días, es decir, la media diaria de anuncios disponibles.

Thibault:

¿Y este centro de datos está disponible para muchos mercados, verdad? Ahora lo vemos aquí pero, por ejemplo, hemos hablado de Bali y yo tengo acceso porque soy suscriptor allí. ¿En cuántos lugares cubrís, por todo el mundo?

Sarah:

En todos. Recopilamos datos de todos los anuncios de Airbnb y VRBO a nivel mundial. En nuestra web puedes buscar una ciudad o zona. Ofrecemos acceso por ciudad, barrio o código postal. Si no encuentras la tuya, escríbenos o usa el chat; tal vez la tengamos con otro nombre, o bien podemos añadirla si es necesario. Así que si todavía no está definida, trabajaremos en ello. Pero los datos están ahí. Lo interesante aquí es que esto es lo que sabíamos, veíamos lo que pasaba a futuro, pero no sabíamos cómo se comparaba con el año anterior.

Sarah:

Por eso añadimos los siguientes dos gráficos que te voy a enseñar. Puedes usar el slider para moverte en el tiempo y fijarte en fechas concretas. Una de las cosas que observamos, y tú me mencionabas antes sobre el mercado de Bali, es que ahora la tarifa mediana reservada (percentil 50) está por encima de la tarifa mediana disponible para casi todos los próximos meses. Creemos que esto se debe a la reducción de la oferta. Si volvemos al principio, hay 369 anuncios reservables, pero si miramos hace un año, para mayo había 654: es casi la mitad de la oferta. Así que eso parece estar influyendo. El componente de pacing realmente entra al analizar la tarifa mediana reservada comparada con el año anterior. Si cambio los filtros podrás verlo más claro.

Sarah:

Ahí está. Entonces, lo que buscamos es esa convergencia de la que hablamos antes. La línea verde clara es la tarifa reservada del año pasado, la oscura es la actual. Lo que buscamos es cuándo esas dos líneas vuelven a juntarse. En algunas zonas ya está ocurriendo en mayo. En Bali, incluso, la tasa de reservas actual supera a la del año pasado para fechas posteriores a mayo. Esto indica un patrón de recuperación interesante y rápido allí, más que en otros mercados. Esta información sirve para que los gestores no sólo comprendan cuándo va a mejorar todo, sino que puedan prepararse y no quedarse atrás.

Sarah:

Debajo está la gran pregunta: ¿cuándo se han hecho estas reservas? Porque puede que haya tarifas altas porque fueron reservas hechas hace meses, antes de la pandemia. Así que aquí puedes ver cuántas reservas en cada día se han hecho en los últimos 60, 30 y 7 días. Normalmente las de 7 días siempre serán las menos, eso es normal. Hay referencias también: en Barcelona, por ejemplo, el plazo de reserva medio es de 77 días, con un 10% de reservas realizadas en la última semana antes de la estancia. Así que los patrones actuales siguen siendo representativos, la mayoría de las reservas no se hacen tan cerca de la fecha. La tendencia interesante será ver cuándo comienza la recuperación: cuando empiecen a crecer las reservas hechas en los últimos 7, 30 y 60 días, junto a la convergencia de tarifas.

Thibault:

Una pregunta rápida sobre las tendencias de reservas, que han quedado claras. Si miramos, por ejemplo, abril antes de mayo, ¿se nota una caída fuerte en la tendencia de reservas, incluso en los últimos 60 y 30 días?

Sarah:

Sí, es interesante y vamos a tener que seguirlo en las próximas dos semanas para tener un panorama más exacto. En Barcelona, el estado de alarma se declaró hace casi exactamente 30 días. Así que en una o dos semanas tendremos un panorama más claro del escenario post-COVID. Pero sin duda es algo que estamos observando: ver cuántas reservas se han realizado recientemente.

Sarah:

Es importante notar que estos datos son acumulativos. Así, las reservas en los últimos 60 días incluyen las hechas en los últimos 30. Por ejemplo, si en los últimos 60 días hay 76 reservas, puede que 71 de ellas sean en los últimos 30 días. Por eso el porcentaje sigue siendo alto. Esto puede deberse al turismo de cuarentena para sanitarios o personas buscando un sitio donde teletrabajar. Pero a vigilar especialmente las reservas en los últimos 7 días. Airbnb y VRBO suelen tener plazos de reserva más cortos que otras plataformas. Esto depende también del destino: ciudades como Barcelona suelen tener plazos más cortos que destinos vacacionales en la costa o montaña.

Thibault:

Y la última pregunta sobre los gráficos, como decíamos antes, ¿qué pasa con las reservas hechas fuera de la plataforma? Es decir, reservas fuera de Airbnb o Vrbo, como cuando un gestor sale a la calle a buscar reservas de enfermeros o por teléfono. ¿Estas reservas también quedan registradas en AirDNA?

Sarah:

Sí, absolutamente. De hecho, por eso contactamos con clientes en Barcelona y los Hamptons al ver estos picos. Sobre cómo recopilamos los datos: analizamos cada propiedad anunciada en Airbnb o Vrbo en todo el mundo y reportamos el rendimiento global de la propiedad. Así que nos da igual en qué canal se haya realizado la reserva, para nosotros las señales son iguales.

Sarah:

Las empresas gestoras medianas o grandes suelen usar channel manager, así que si una reserva se realiza fuera de línea o en otra plataforma, el canal manager lo refleja. Y si son pequeños propietarios, suelen bloquear manualmente el calendario para evitar dobles reservas. Así que, de cualquier forma, seguimos detectando esas reservas. Por eso lanzamos la campaña de contacto, para verificar si nuestro algoritmo iba bien o si realmente era así.

Thibault:

Genial, gracias por compartir la pantalla. Así que, en conclusión, lo importante es ver en los gráficos cuándo convergen las dos líneas de precios, lo que indica que el precio es el adecuado. También fijarnos en las reservas de los últimos días, por ejemplo fines de semana de septiembre donde sigue habiendo demanda. Así podemos ver que, aunque estemos bajando precios de forma general, quizás para esos fines de semana específicos no haya que bajar tanto porque sigue habiendo demanda, ¿verdad?

Sarah:

Sí, totalmente. De hecho, en la web para quienes estén interesados, tenemos una página de estadísticas a nivel país gratuita. Puedes acceder desde el botón grande en la página principal sobre datos COVID-19. Es un panel de Tableau donde puedes consultar lo que ocurre en tu país o región para entender cómo está afectando el COVID a la industria estos días.

Thibault:

Eso está genial. Yo hablaba de la suscripción para información local, pero esto es a nivel país y gratuito, para ver tendencias de tu país, no solo del mundo.

Sarah:

Exacto, puedes elegir el país que quieras y ver estadísticas específicas. Lo acabo de hacer ahora mismo y tarda un poco en cargar, pero ahí está.

Thibault:

Muy bien. Gracias por tu tiempo hoy, ha sido excelente. El objetivo era ayudar a los gestores de propiedades a recuperar el control y entender la situación. Los gráficos realmente dan esta visión, por ejemplo, de reservas hechas en los últimos siete días, permitiendo ver datos para septiembre y anticipar cuándo volverá la normalidad. Para quien quiera acceder a los datos, ya hemos dicho que hay una opción gratuita en la web y otras soluciones para informes personalizados. ¿Qué deben hacer?

Sarah:

Sí, directamente en la web pueden buscar su ciudad, región o zona en la barra de búsqueda. Si no aparece, que nos contacten a través del chat. Si necesitan información sobre varias ciudades, que se pongan en contacto para hacer paquetes a medida. Animamos a todos a consultar los datos, ya sea la información gratuita a nivel país o los informes específicos de su mercado. Lo más importante es estar pendiente de los datos. Este sector saldrá adelante, y serán quienes estén preparados cuando regrese la demanda quienes mejores resultados obtendrán. Puede que lamentablemente haya menos competencia, pero los que resistan serán los que salgan adelante.

Thibault:

Buen punto, porque no solo se trata de precios y presión, sino, como mencionaste, de la oferta: tal vez muchos gestores desaparezcan o la oferta pase a alquiler tradicional, veremos cómo evoluciona. Ha sido un verdadero placer, gracias por tu energía y tu claridad para entender dónde debemos poner el foco ahora. 

Sarah:

Gracias a ti, Thibault. Un placer.