Conferencia de Gestión de Alquileres Vacacionales: Aprendizajes de la conferencia 2020 de villas y alquileres vacacionales del Sudeste Asiático y Oceanía

Este artículo forma parte de nuestra serie de conferencias de gestión de alquileres vacacionales Rental Scale-Up. Este es el resumen de los hallazgos de nuestra conferencia de mayo de 2020: “Cómo los gestores de villas y alquileres vacacionales están navegando la crisis de la COVID-19 en el Sudeste Asiático y Oceanía“.

En mayo de 2020, organizamos una conferencia en línea sobre el mercado de alquileres vacacionales en Asia-Pacífico. Aquí está nuestro grupo de ponentes:

• Quirin Schwaighofer, Co-CEO y Co-Fundador en MadeComfy​
• Jon Stonham, CEO en Elite Havens​
• Daniel Rouquette, Director General en Villa Finder
• Best Haputpong, VP de Desarrollo de Negocios en igloohome
• Jing Cho Yang, Fundador, CEO y Director en Bukit Vista
• Rex & Sibylle Brown, Directores en Holiday Rental Mastery
• Anurag Verma, Co-Fundador en PriceLabs
• Marc Ribail, Director en Rentivo
• Jack Eden, CEO en Eden Villas en Sri Lanka
• Yoav Tourel​, Director General APAC en Guesty​
• Andrew Macdonald, Director en Zenguest Bali & Baron Jamesson, Jefe de Operaciones en Zenguest Bali
• David Whelan, Director General en Urban Rest Apartments
• Victor Bosselaar, Ventas de Datos y Alianzas en AllTheRooms
• Joanne Bourke, Directora General en Bach Break Taranaki
• Kei Shibata – CEO y Co-Fundador de Line Travel Japan y Trip101

Alquileres a corto plazo en Australia / Nueva Zelanda: Ya están repuntando, fuerte demanda doméstica, primero mercados no urbanos + Énfasis en reservas directas

La demanda real y latente de viajeros nacionales ya mostraba señales sólidas para finales de mayo de 2020.

Marzo fue paradójicamente un excelente mes según el número de noches reservadas en Australia y Nueva Zelanda, de acuerdo con los informes de datos realizados por PriceLabs exclusivamente para esta conferencia. Si bien el número de reservas iba cayendo, el aumento en la duración de la estancia compensó con creces esta disminución. Los viajeros varados y los locales que regresaban y necesitaban alojamiento para auto-cuarentena pueden haber contribuido a este resultado sorprendente.

Tanto Australia como Nueva Zelanda cuentan con un sólido mercado doméstico. A finales de mayo, los viajes interestatales aún estaban prohibidos en Australia. Aun así, destinos de playa como Surfers Paradise en Gold Coast también estaban recibiendo muchas reservas anticipando el levantamiento de las órdenes de confinamiento. Según AllTheRooms, que también analizó datos para nuestra conferencia, el mercado de Surfers Paradise mostraba una cantidad constante de nuevas reservas semana tras semana, y algunas fechas de los próximos 180 días estaban desempeñándose mejor que el año pasado.

En Nueva Zelanda, las reservas para los próximos días estaban a la par con el nivel del año anterior, y los siguientes meses presentaban un buen ritmo. Por ejemplo, los centros de esquí ya estaban recibiendo excelentes reservas para los meses de julio y agosto.

Gestores de alquileres en Australia y Nueva Zelanda enfocados en generar demanda interna (especialmente reservas directas)

Con mercados domésticos ya fuertes y la perspectiva de no recibir viajeros internacionales de Asia, Estados Unidos y Europa en 2020, los actores locales han centrado sus esfuerzos en los clientes nacionales. Los operadores de alquileres a corto plazo, sorprendidos por los cambios de políticas y las masivas cancelaciones de agencias de viajes online (OTAs) como Airbnb y Booking.com, también han modificado sus planes técnicos y de marketing para lograr más reservas directas.

Quirin Schwaighofer de MadeComfy compartió que hasta que llegó la crisis del coronavirus, el mayor desafío de la compañía era captar propiedades. Todas sus propiedades están en ubicaciones estratégicas, así que la demanda era alta. Lo difícil era encontrar las propiedades adecuadas para su portafolio.

Pero cuando Australia cerró sus fronteras al inicio de la pandemia, MadeComfy tuvo que enfocar su atención en la demanda. Habían dependido mucho de sitios como Booking.com y Airbnb y querían diversificarse. Quirin y su equipo empezaron a centrarse en el sitio web de MadeComfy y desarrollaron ofertas específicas para atraer ciertos tipos de huéspedes. Por ejemplo, se dirigieron a trabajadores de servicios o personas que necesitaban alojamiento a largo plazo. Desarrollaron su propia plataforma de reservas, lo que implicó que tuvieran que cambiar la hoja de ruta de su equipo tecnológico, ya que originalmente pensaban hacerlo mucho más adelante durante el año.

Para hacer su negocio menos riesgoso, MadeComfy está intentando diversificar sus fuentes de reservas y el tipo de huéspedes al que se dirige. No quieren depender demasiado de ningún sitio web ni de un solo tipo de cliente, y no están intentando detener su actividad en las OTAs mientras se enfocan en reservas directas.

Los alquileres vacacionales fuera de áreas urbanas son los que antes están recibiendo consultas y reservas, pero en las ciudades australianas la actividad no se ha detenido por completo. David Whelan de Urban Rest Apartments ya había notado antes del coronavirus una tendencia de viajeros corporativos que preferían quedarse en los límites de la ciudad, así que habían adquirido estratégicamente inventario en estas zonas. Empresas como McKinsey buscaban alojar a sus empleados cerca de parques y playas, lo cual era más agradable cuando los enviaban a una ciudad por una asignación de 3 meses.

Sudeste Asiático: Un 2020 difícil, pero las villas de lujo siguen siendo un buen producto – cuando los viajeros varados aparecen en los datos (el viaje internacional doméstico)

Nuestra conferencia de 2020 sobre el Sudeste Asiático y Oceanía tuvo la suerte de contar con varios expertos en alquiler de villas de lujo, como Jon Stonham de Elite Havens, Daniel Rouquette de Villa Finder y Jack Eden de Eden Villas. También participaron nuevos actores de Bali como Andrew Macdonald de ZenGuest y Jing Cho Yang de Bukit Vista, quienes compartieron su experiencia local.

Debido a la ausencia de viajeros de larga distancia desde Europa y EE. UU., el 2020 será un año difícil para los alquileres de villas de lujo en el Sudeste Asiático

En Indonesia (por ejemplo, Bali), Tailandia y Sri Lanka, la falta de un mercado doméstico capaz de sostener los alquileres vacacionales de lujo se sentirá durante todo 2020.

En Indonesia, la curva de reservas futuras tiene un panorama sombrío; en las últimas semanas se han hecho muy pocas nuevas reservas. Esta tendencia tiene sentido si consideramos que la mayoría de los viajeros en Indonesia son internacionales y no domésticos. En Tailandia sucede algo similar, como muestra este gráfico del mercado de alquiler vacacional en Phuket.

Según el experto en mercado tailandés Marc Ribail de Rentivo, el regreso de los visitantes europeos puede ser también más lento por varias razones: primero, debido a los precios de los vuelos, que son ahora entre un 30% y un 40% más caros. Europa también enfrenta cierta incertidumbre económica, ya que muchas personas han perdido empleos, han sufrido pérdidas financieras o sienten ansiedad por una posible segunda ola del virus. Por último, muchos gobiernos europeos están incentivando a que se viaje dentro del propio país en lugar de internacionalmente, lo que también provocará que menos personas viajen al extranjero.

Marc cree que Tailandia y Bali podrían recibir huéspedes de Hong Kong o Singapur durante las vacaciones de Navidad. Jack Eden también confía en Hong Kong y Singapur, así como en expatriados que viven en los Emiratos Árabes Unidos (EAU), para que sean los primeros en reservar sus villas de lujo en Sri Lanka.

Cuando los viajeros extranjeros varados crean un mercado pequeño, pero visible

A lo largo de la conferencia, escuchamos anécdotas de rusos como los principales ocupantes de villas en Bali y Tailandia. Los datos de PriceLabs y AllTheRooms muestran que el peso relativo de viajeros rusos, franceses y alemanes ha aumentado durante la pandemia: Los viajeros varados y los nómadas digitales son los que están reservando villas, lo que da forma a una demanda de estancias largas a bajo precio.

Según PriceLabs, el tiempo de anticipación en Tailandia había bajado tanto que la mitad de las reservas se hicieron el mismo día. Estas reservas “internacionales” en realidad eran domésticas, ya que estos viajeros ya se encontraban en el país.

Andrew Macdonald de ZenGuest Bali informó que a su empresa le estaba yendo bien, con casi todas sus villas llenas. Sus huéspedes reservaban estancias mensuales, así que esperaba mantenerse bastante ocupado durante dos o tres meses. La mayoría de los huéspedes (alrededor del 70%) eran de Rusia.

De forma similar, Elite Havens compartió que los huéspedes que se alojaban en sus propiedades, generalmente para estancias prolongadas, estaban ocultándose porque no querían estar en su ciudad o país de origen o no podían regresar porque sus fronteras estaban cerradas.

Gestores de villas de lujo confiados en su ADN resiliente, aunque anticipan un cambio en la definición de lujo

En el Sudeste Asiático, los gestores de villas consolidados reconocieron el grave impacto de la crisis, pero también recalcaron que no era la primera crisis a la que debían enfrentarse.

Jack Eden comentó que Sri Lanka ha enfrentado varios desastres recientes (huracanes, inundaciones, conflictos, temas políticos), lo que ha obligado a Eden Rentals a operar con una estructura ligera por norma. No han tenido que reducir personal por la pandemia del coronavirus. En esa misma línea, Jon Stonham de Elite Havens les dijo a los gestores que enfrentan su primera crisis que recuerden que la gente tiene muy poca memoria. La industria siempre está cambiando – después de SARS, MERS, crisis financieras, etc., la gente siempre vuelve a viajar.

Esta confianza también proviene de su creencia de que una villa independiente es el lugar perfecto para que los viajeros permanezcan en su burbuja con amigos y familiares. Daniel Rouquette de Villa Finder pensaba que las villas ofrecían un entorno más privado y controlado, en comparación con los hoteles, ya que solo compartes la propiedad con tus compañeros de viaje y a lo sumo con un grupo reducido de empleados. 

Para las villas de lujo, la limpieza no se ve como un problema real, ya que los estándares siempre han sido altos. Se han emitido directrices reforzadas, pero los gestores de villas también piensan en la salud del personal. En una villa de Sri Lanka o Bali, el equipo suele ser el mismo cada día, lo que también ayuda a minimizar el contacto personal.

Por ejemplo, las propiedades de Elite Havens siempre han mantenido altos estándares de higiene y limpieza, por lo que eso no ha cambiado. Sin embargo, ahora la interacción con los huéspedes ha cambiado. Elite Havens siempre quiere dar el nivel de servicio que el huésped desea, y últimamente han notado que los huéspedes prefieren que los dejen tranquilos o tener menos contacto personal con el personal.

En Bali, respondiendo a estancias más largas, Zenguest también está proporcionando un servicio de limpieza menos frecuente, lo que reduce los gastos de personal y lavandería.

El lujo solía ser tener personal siempre disponible pasando todo el día en la villa. Pero puede que esto ya no sea así en el futuro.

Conferencia 2020 del Sudeste Asiático y Oceanía: Sesiones de los ponentes

• Quirin Schwaighofer, Co-CEO y Co-Fundador en MadeComfy​
  Cómo la empresa urbana MadeComfy cambió su enfoque de captar oferta a generar demanda (reservas directas, estancias prolongadas, viajeros nacionales)
• Jon Stonham, CEO en Elite Havens​
  El camino hacia la recuperación: ¿Quién, cuándo, cómo? Por qué las villas serán ideales para pequeños grupos. Por qué las propiedades seleccionadas pueden ofrecer más confianza.
• Daniel Rouquette, Director General en Villa Finder
  Comprender el mercado de villas en la región y cómo ha sido afectado por la COVID-19. Por qué el personal y los servicios son temas clave para la recuperación.
• Best Haputpong, VP de Desarrollo de Negocios en igloohome
  ¿Cómo habilitar el check-in automático en tus propiedades? ¿Por qué plataformas como Airbnb piensan que necesitas ofrecerlo? ¿Cómo puede la automatización reducir tus costes operativos?
• Jing Cho Yang, Fundador, CEO y Director en Bukit Vista
  ¿Cuál es la situación actual en Bali? ¿Cómo y por qué está Bukit Vista innovando en producto y servicio ahora mismo?
• Rex & Sibylle Brown, Directores en Holiday Rental Mastery
  Qué pueden hacer los propietarios de alquileres vacacionales en mercados no urbanos para conseguir reservas de huéspedes anteriores y de viajeros nacionales.
• Anurag Verma, Co-Fundador en PriceLabs
  Qué nos dicen los datos de mercado y reservas en el Sudeste Asiático y Oceanía sobre la forma de la demanda actual. Por qué importa el ritmo de reservas.
• Marc Ribail, Director en Rentivo
  Por qué el conocimiento de Marc sobre el mercado tailandés y de los viajeros europeos lo lleva a ver la recuperación de forma conservadora y por qué Agoda y Traveloka tienen un papel a jugar.​
• Jack Eden, CEO en Eden Villas en Sri Lanka
  ​¿Cómo ha afrontado el mercado de villas en Sri Lanka la crisis? ¿Cómo puedes adaptarte al cambio de mercados emisores?
• Yoav Tourel​, Director General APAC en Guesty​
  Adaptando tu modelo de negocio y ampliando tu portafolio tecnológico para asegurar la estabilidad ahora y la longevidad tras la pandemia.
• Andrew Macdonald, Director en Zenguest Bali & Baron Jamesson, Jefe de Operaciones en Zenguest Bali
  Cómo la crisis está redefiniendo el término “lujo”. Cómo hacer más rentable una empresa de alquiler de villas reorganizando operaciones y empoderando al personal.
• David Whelan, Director General en Urban Rest Apartments
  Por qué cambiar de viajeros de ocio a viajeros corporativos puede no ser fácil para todas las empresas de alquiler urbano. Cómo abordar la aversión al riesgo de los gestores de viaje.
• Victor Bosselaar, Ventas de Datos y Alianzas en AllTheRooms
  ¿Dónde muestran los datos y análisis que los mercados en el Sudeste Asiático y Oceanía están repuntando? ¿Qué métricas observar?
• Joanne Bourke, Directora General en Bach Break Taranaki
  Cómo se han adaptado los operadores de baches y alquileres vacacionales en Nueva Zelanda. Por qué la limpieza y la sostenibilidad importan más que nunca.
• Kei Shibata – CEO y Co-Fundador de Line Travel Japan y Trip101
  ¿Por qué Trip101 ha registrado su mayor número de noches vendidas en alquileres vacacionales en pleno pico de la pandemia? ¿Por qué las OTAs nacionales no están tan preparadas como Airbnb para competir? ¿Qué papel jugarán las super apps en la recuperación?