Conferencia de Gestión de Alquileres Vacacionales: Cómo los gestores de propiedades locales pueden unirse para afrontar a las grandes OTAs, con Jaume Barberena

Este artículo forma parte de nuestra serie de conferencias de gestión de alquileres vacacionales de Rental Scale-Up. Este es un extracto de nuestra conferencia de abril de 2020: “Supera la crisis del COVID-19 descubriendo cómo los gestores de propiedades locales resisten la epidemia global del coronavirus.”

Conferencia de Gestión de Alquileres Vacacionales: Jaume Barberena de BizFlats

Jaume administra BizFlats, una empresa boutique de gestión de propiedades en Barcelona. Cree firmemente en el valor de que los gestores de alquileres vacacionales se unan para cambiar la industria. Compartirá contigo el marco de acciones que considera que tú y tus colegas deberían replicar en vuestra propia región: Unirse para ganar más control sobre vuestra distribución, para que las OTAs no impongan de nuevo sus condiciones ni establezcan nuevas reglas de fuerza mayor/eximentes. Explicará por qué el movimiento #bookdirect es una buena idea, pero no puede funcionar si cada uno lo hace por su cuenta. También hablará sobre redefinir las reglas del mercado, como hacer que el seguro de viajes sea obligatorio para reservas de alto valor.

Conferencia de Gestión de Alquileres Vacacionales: Video de la Conferencia 2020 para Gestores Locales

• Jaume envía su apoyo a todos los colegas de la industria que se enfrentan a desafíos empresariales en este momento.
• Su empresa tiene sede en Barcelona y actualmente experimenta poca o ninguna actividad.
• España está empezando a flexibilizar las reglas del confinamiento, por lo que Jaume mantiene una mente abierta sobre el futuro. Nadie sabe exactamente qué sucederá.
• Jaume fundó BizFlats en 2004 y gestiona 20 apartamentos boutique de alta gama. En este momento, están realizando trabajos de mantenimiento en las unidades y asegurándose de que estén perfectas cuando puedan regresar los huéspedes.
• BizFlats gestiona las unidades en nombre de propietarios privados, quienes han mostrado ser muy proactivos y favorables a la idea de invertir en el cuidado de los apartamentos.
  • Los propietarios están en el negocio a largo plazo debido al número limitado de licencias disponibles en Barcelona. Las licencias son muy valiosas.
  • El sistema de licencias ha ayudado a que los propietarios de Barcelona se sientan más responsables en aportar valor a la comunidad.
• La situación del coronavirus es un punto de inflexión importante en la industria: todos estamos pensando en el futuro.
• Jaume ha notado que gran parte del contenido online (conferencias, artículos) dirigido a ayudar a los gestores de propiedades en esta difícil situación, apunta a gestores de forma individual —o a mercados concretos. Por el contrario, debería existir contenido sobre cómo impulsar la industria en conjunto, con soluciones que beneficien a todos los gestores de propiedades.
• Cuando llegaron las OTAs (Airbnb, Expedia, Booking, etc.), los gestores estaban entusiasmados con los servicios ofrecidos, ya que significaba que no tenían que esforzarse tanto para conseguir reservas. Podían simplemente registrarse y ver cómo llegaban las reservas. Sin embargo, ahora nos damos cuenta de que estos actores no eran realmente nuestros amigos, sino nuestros adversarios.
• Volvamos a lo básico, pero en lugar de hacer esfuerzos paralelos en cada mercado, la industria debería unirse y crear una solución que todos puedan usar.
• Debería existir un canal de distribución creado, beneficiado y dirigido por la propia industria de alquileres vacacionales.
• Las políticas de reserva podrían cambiar en el futuro; por ejemplo, tal vez reservas superiores a una cierta cantidad incluyan seguro de viaje o exijan añadirlo obligatoriamente.
• En una experiencia de reserva más directa y local, los gestores de propiedades pueden controlar el proceso y ofrecer un mejor servicio al cliente.
• Pronto estará disponible el ensayo de Jaume sobre este tema.
• Obtén más información o contacta a Jaume en @BizFlats en Twitter o Instagram, o en [email protected].

Conferencia de Gestión de Alquileres Vacacionales: Conversación Completa entre Jaume Barberena y Thibault Masson

Thibault:

Estimados miembros del grupo Rental Scale-Up, gracias por acompañarnos en esta sesión. Estoy con Jaume Barberena. Jaume se encuentra ahora mismo en Barcelona. Y lo interesante aquí es que, además de trabajar con su empresa, BizFlats, como gestor de propiedades que conoce muy bien su mercado, está aportando ahora un enfoque diferente ante lo que está ocurriendo. Hablaremos de temas como por qué los gestores de propiedades y realmente todos los miembros de la industria en regiones y países deberían unirse para trabajar más en la gestión de la distribución. Hablaremos de nosotros. Es un momento en el que se pueden redefinir cosas. La industria está en una encrucijada. Así que, ¿qué deberían hacer ahora mismo los gestores de propiedades? Porque quizá más tarde sea demasiado tarde para hacer algo diferente y no volver a la situación anterior. Así que hablamos de por qué los gestores de propiedades deberían ser el pagador de último recurso cuando se trata de cancelaciones y otros temas similares. Así que es interesante —gracias por hablarnos hoy y, y vamos a cubrir esto porque lo que es realmente interesante es que nos proporcionas un marco y lo planteas para que la gente lo escuche, lo cual es valioso para cualquiera en el mundo. Te agradezco que estés aquí. ¿Cómo estás?

Jaume:

Muchas gracias, Thibault, por invitarme a tu webshow. Primero me gustaría decir unas palabras para todos nuestros colegas de todo el mundo, cuyos negocios están sufriendo ahora mismo a causa de la crisis del coronavirus. Lo vamos a superar. Y los alquileres vacacionales seguirán siendo siempre una parte significativa de la industria de viajes.

Thibault:

¿Y cómo está la situación en Barcelona? ¿Cómo es el confinamiento y cómo va el negocio?

Jaume:

Pues, sinceramente, el negocio está francamente mal o prácticamente no existe actualmente; todavía miramos con esperanza al final del verano. Ojalá vuelva el turismo. Sobre todo gente nacional que pueda venir en coche. Aún no está claro cómo serán las fases de relajación del confinamiento en España. Así que nos estamos preparando de la mejor manera posible para cuando por fin podamos reabrir. Y espero que vuelva pronto, aunque quizá de forma gradual. Por ahora, todas las predicciones probablemente no sean realistas, ¿verdad? Vamos improvisando sobre la marcha.

Thibault:

Es interesante lo que dices, que probablemente se trate principalmente de turismo doméstico. También he escuchado que España está pensando en abrir algunas fronteras este verano, quizá a países vecinos como Portugal o Francia, pero estos planes tendrán mucho impacto en quienes quieran reservar o en su capacidad para viajar. Para tu empresa, ¿puedes contarnos un poco más de BizFlats? Creo que es una empresa ubicada principalmente en Barcelona, ¿verdad?

Jaume:

Sí, somos un gestor de propiedades local aquí en Barcelona. Nos enfocamos en apartamentos tipo boutique de gama alta. Empezamos en 2004, así que ya llevamos 16 años. Y ahora estamos aprovechando este periodo para hacer mejoras en los apartamentos. Por ejemplo, hemos instalado medidores de sonido para evitar problemas con los vecinos. También hacemos mantenimiento y mejoras, asegurándonos de que todo esté perfecto para cuando podamos volver a abrir.

Thibault:

Y estos son tus proyectos gestionados, ¿verdad? Es decir, las propiedades son de diferentes personas. ¿Cuál es la mentalidad actual de los propietarios? Cuando hablas con ellos y les dices, bueno, sabemos que ahora no hay demanda, pero ¿mejoramos el inmueble e invertimos un poco para dejarlo mejor? ¿Cómo reaccionan?

Jaume:

La mayoría ha sido muy proactiva. Casi todos me llaman para decirme: aprovechemos este tiempo para hacer estos pequeños arreglos. ¿Puedes, cuando se abra la tienda de muebles, cambiar estas sillas? Estamos recibiendo muy buenas sugerencias porque queremos mantener un diálogo fluido. Saben que esto es una apuesta a largo plazo por el régimen de licencias de Barcelona. Hay un número limitado de licencias, así que quienes las tienen saben que son valiosas y por eso invierten para asegurarse de que seguirán a largo plazo.

Thibault:

Eso es un factor muy interesante, ¿verdad? Por eso me encanta hablar con gente de cada mercado, porque tener una licencia tiene un valor. Así que, obviamente, si sacas tus apartamentos para alquilarlos a largo plazo o a inquilinos, como que pierdes la inversión que hiciste para conseguir los papeles y la licencia. Así que no sé si se perdería la licencia, pero al menos tenerla tiene un significado y permite volver cuando el negocio de los alquileres vacacionales regrese. Probablemente hace que los propietarios piensen a largo plazo porque pasaron por todo esto para legalizar el negocio y montarlo bien. ¿Ves diferencias de comportamiento entre gestores de propiedades con licencia y otros en mercados más desregulados?

Jaume:

Puedo ver perfectamente la diferencia entre alguien que opera en un entorno sin barreras de entrada ni requisitos de licencias o con requisitos muy leves, cuyo nivel de inversión en la comunidad será siempre menor que el de quien sabe que su negocio está bien cimentado y todo es legal, lo que permite invertir a largo plazo, atraer a los mejores huéspedes y conseguir así una empresa rentable y sostenible.

Thibault:

Obviamente, tras 16 años en el negocio, ¿cuántas propiedades gestionas actualmente en BizFlats?

Jaume:

Sí, nos mantenemos como boutique. Gestionamos 20 apartamentos.

Thibault:

Veinte apartamentos, propietarios de alto nivel y perspectiva de largo plazo. Así que tú conoces el sector. Ya hemos comentado el valor de la licencia en tu mercado, pero también estás pensando en escribir un ensayo o compartir algo pronto sobre por qué los gestores deberían unirse más que nunca. Mencionabas la importancia de poseer más tu propia distribución. ¿Por qué crees que es el momento de hacerlo?

Jaume:

Como has dicho, estamos en un punto de inflexión que cambia muchas cosas. Si nos centramos en los alquileres vacacionales, todos pensamos en el futuro porque nuestro presente son casas vacías. Y hay muchísimos recursos estupendos estos días: seminarios y mini conferencias online. Pero he notado que la mayoría están dirigidos a los gestores como entidades individuales o bien a anfitriones de Airbnb, cada uno por su lado. Sin embargo, uno de los factores que ha contribuido a la debacle en el sector de los alquileres vacacionales es que los grandes actores en la distribución son empresas ajenas al sector.

Jaume:

Son externos, ¿verdad? Y ven el alquiler vacacional solo como otra categoría de producto, en vez de plantear una distribución hecha por y para la industria. No he visto mucho de eso. Creo que la mejor manera de salir de esto es crear nuestro propio destino en la distribución. He pensado que probablemente el punto de partida sea el ámbito local, cada zona o mercado según su contexto. Por ejemplo, si miramos la Costa Brava o la Costa del Sol, cada una es un mercado o destino.

Jaume:

Así que, ya sea uno de esos clústeres o varios en paralelo, existe mucho talento y pasión, y un porqué. Todos los gestores saben por qué los viajeros van a ese lugar. Y tienen décadas de experiencia gestionando y captando clientes. Hace unos 8-10 años, llegaron nuevos participantes y parecía atractivo porque así no teníamos que esforzarnos tanto para conseguir reservas. Pero ahora el otro zapato ha caído: no eran nuestros amigos, sino adversarios. Me refiero a Airbnb, Booking, Expedia, los grandes.

Thibault:

Sí, las famosas OTAs, estas agencias de viajes online.

Jaume:

Exacto. OTAs. Podríamos decir eso. Así que, en esencia, volvamos un poco a lo básico. En lugar de esfuerzos paralelos en marketing directo, veamos en cada clúster local si tiene sentido una web de reservas propia o un portal de anuncios propio. Creo que lo mejor se decide a nivel micro según las oportunidades.

Thibault:

Lo que propones es que ya ha habido iniciativas tipo book direct, pero crear un clúster da fuerza, poder de negociación y de marketing, e incluso la posibilidad de tener en propiedad parte de la distribución, ¿verdad? Eso sería algo mayor, ¿no?

Jaume:

Precisamente. Contar con un canal de distribución generado y gestionado desde la industria, y por tanto en beneficio de la industria del alquiler vacacional.

Thibault:

Y además, según comentas, depende de cada región definir la escala y la mejor estructura. Además, quizá se podrían establecer normas comunes, como la obligación de asegurar la reserva para viajes importantes, sobre todo porque en esta crisis muchos gestores han tenido que devolver dinero. ¿Cómo ves la colaboración para definir reglas que beneficien a toda la industria?

Jaume:

Sin duda, el mero hecho de que lo gestione la propia industria evita que nos perjudiquemos a nosotros mismos. Así, se podrían establecer políticas como que para reservas superiores a una cierta cantidad, el seguro de viaje sea obligatorio o esté incluido en el precio. Hay muchas formas de hacerlo, pero así evitamos que un actor ajeno nos cambie las reglas al vuelo o retenga nuestro flujo de caja de repente. Solo por eso ya merecería la pena articular una iniciativa clúster en la industria de alquileres. Además, eso permitiría mejores márgenes.

Jaume:

Si tratas directamente con el cliente, tienes el control, y puedes trabajar una marca local o hiperlocal, algo que los grandes no tienen ni les interesa. Ellos solo quieren tener muchas cajas llamativas en sus portales, mientras que los buenos gestores se preocupan de la experiencia real del cliente. Y la mejor forma de garantizar eso es ser el proveedor directo, sin intermediarios.

Thibault:

Son temas muy interesantes para debatir, ya sea a través de asociaciones o conversando con organismos de marketing de destino (DMOs) que también pueden aportar. Muchas gracias por tu tiempo, porque realmente es un enfoque distinto a largo plazo y plantea si la industria puede reinventarse en parte.

Jaume:

¿Puede reinventarse parte del sector? Es un asunto fascinante. Si alguna persona quiere contactarte para saber más, ¿cómo lo puede hacer?

Jaume:

Puedes encontrarme en BizFlats en Twitter o Instagram, o en mi sitio web, o por email. Pondremos los enlaces bajo el video para facilitar el contacto. Y, por supuesto, cuando mi ensayo sobre este tema esté disponible, también compartiremos el enlace para que la gente lo lea. Es una gran conversación que solo acaba de empezar. Hay mucho trabajo por delante y discusiones muy interesantes por venir. De nuevo, gracias por invitarme al programa. 

Thibault:

Gracias a ti, Jaume. Todo lo mejor. Nos vemos. 

Jaume:

Hasta pronto. Gracias. Adiós.