Conferencia sobre Gestión de Alquileres Vacacionales: Lecciones de gestión de alquileres de villas de lujo con Jack Eden de Eden Villas

Este artículo forma parte de nuestra serie de la Conferencia de gestión de alquileres vacacionales Rental Scale-Up. Este es un extracto de nuestra conferencia de mayo de 2020: “Cómo los gestores de villas y alquileres vacacionales están navegando la crisis de COVID-19 en el sudeste asiático y Oceanía.”

Conferencia sobre Gestión de Alquileres Vacacionales: Jack Eden de Eden Villas

Tras completar un corto servicio en el ejército británico y después de varios años trabajando en finanzas en Londres, Hong Kong y Filipinas, Jack se mudó con su familia a Sri Lanka en 1998. Allí fundó la primera empresa de alquiler de villas dirigida a turistas e inversores de alto nivel que buscaban oportunidades en este sector. Desde entonces, se ha esforzado por mantener los principios de servicio excelente en el centro y continúa operando varios negocios.

Conferencia sobre Gestión de Alquileres Vacacionales: Video de la Conferencia de 2020 en el Sudeste Asiático y Oceanía

• Los comentarios de Jack en su charla se basan en sus propias experiencias en la industria de alquileres a corto plazo en Sri Lanka, pero los gestores de propiedades en todo el mundo pueden encontrar similitudes y valor.
• La empresa de Jack, Eden Villas, posee alrededor del 20% del mercado de propiedades de lujo en la costa sur de Sri Lanka.
• Las casas son todas únicas y no forman parte de desarrollos planificados, y los costos generalmente son bastante bajos.
• Sri Lanka ha enfrentado varios desastres recientes (huracanes, inundaciones, conflictos bélicos, política) lo que ha obligado a la empresa de Jack a operar con una estructura esbelta como norma. No han tenido que reducir personal en respuesta al coronavirus.
• Cada villa tiene su propio personal, y algunos han tenido que reducir sus horas. Han solicitado descuentos en los contratos de mantenimiento y no han necesitado tanta cobertura de parte del personal de seguridad.
  • Debido a la baja ocupación, sus gastos en servicios públicos también son menores de lo habitual.
• Jack no sabe qué tipo de viajeros regresarán primero, pero está seguro de que los viajes internacionales serán los últimos en recuperarse. El aeropuerto principal de Sri Lanka permanece cerrado.
  • Antes del coronavirus, los huéspedes de Eden Villas provenían principalmente del Reino Unido, y algunos eran expatriados que vivían en grandes ciudades asiáticas.
• Actualmente, Jack se está enfocando en el mercado nacional, lo cual es un reto porque la mayoría de los habitantes de Sri Lanka tradicionalmente prefieren hospedarse en hoteles.
• Eden Villas está promocionando sus protocolos de limpieza y el alojamiento de personal en el lugar para atraer clientes locales.

Conferencia sobre Gestión de Alquileres Vacacionales: Conversación Completa entre Jack Eden y Thibault Masson

Thibault:

Estimados miembros de Rental Scale-Up. Ahora nos acompaña Jack Eden de Eden Villas en Sri Lanka. Lo que vamos a repasar juntos son, creo, perspectivas muy interesantes para personas que tienen alquileres vacacionales o de temporada, tal vez en islas del sudeste asiático o Asia. Pero en realidad, estén donde estén en el mundo con un negocio de gestión de propiedades, vamos a hablar, por supuesto, de las condiciones en Sri Lanka ahora, que son diferentes, probablemente experiencias distintas a otras partes del mundo. Pero vamos a hablar del negocio, de lo que implica. Tienes una villa en Sri Lanka y Jack tiene el mayor diseño en la isla, así que tiene bastante experiencia con eso. Hablando de experiencia, también hablaremos de lo que implica tener un negocio resiliente. También hablaremos de lo que está sucediendo actualmente en el mercado, quiénes podrían ser las primeras personas en regresar y qué está haciendo Jack para captar la demanda de prueba. Así que, sin más preámbulo, Jack, bienvenido, ¿cómo estás?

Jack:

Saludos a todos. «¡Ayu-bowan!» significa vida larga en cingalés y es aún más apropiado en estos días. Así que bienvenidos y vida larga para todos. Estamos bien aquí, gracias Thibault.

Thibault :

Gracias por desearme vida larga. Es una bonita bendición tenerla. Creo que es significativo porque también hablaremos de tener un negocio que perdura. Entonces, ¿cuánto tiempo llevas en Sri Lanka? ¿Puedes contarme más sobre tu negocio allí?

Jack:

Claro, absolutamente. ¿Puedo empezar diciendo que reconozco que la situación que cada uno de nosotros enfrenta es un poco única? Todos estamos en diferentes etapas de la curva. Cada uno ha tenido diferentes experiencias y han recibido diferentes mensajes. Así que lo que diga en los próximos 20 minutos será muy específico de Sri Lanka porque ese es mi campo. Así que pido disculpas si algunas cosas no son relevantes, pero espero que haya aspectos con los que se puedan identificar. Llegué a Sri Lanka con mi esposa e hijos en 1998 desde Hong Kong y realizamos el típico triángulo turístico de la isla y simplemente nos enamoramos del lugar. Y tuve la oportunidad tras quedarme sin trabajo de los propietarios de la empresa.

Jack :

Un mes después, decidimos mudarnos de regreso. Y en el plazo de un año de mudarnos aquí, compramos una casita en Galle, en el Fuerte Holandés de Galle. Después, en los siguientes cinco años, vino una corriente constante de inversores extranjeros que compraban propiedades y era un negocio evidente ocuparse de esas propiedades para la gente. Ha habido cambios legales varios sobre la compra extranjera de propiedades en estos 20 años. A veces ha sido más fácil, a veces más difícil. Pero ha llevado a un gran grupo de inversores extranjeros comprando propiedades a lo largo de la costa. El mercado actual es de lujo, que es en el que nos enfocamos exclusivamente. Hay unas 150 villas o más actualmente, y se están construyendo más. Nosotros manejamos alrededor del 20% de ese mercado a lo largo de la costa sur. Nos enfocamos casi exclusivamente en la costa sur de Sri Lanka. Así empezamos y aquí estamos ahora.

Thibault:

¿Y estas casas, son principalmente inversiones puras o son segundas residencias de gente? ¿Cómo es?

Jack:

Buena pregunta. Es curioso porque nadie compra una casa para perder dinero. Creo que en el sector en el que nos enfocamos, nadie necesita realmente la renta generada para suplementar sus ingresos fuera de Sri Lanka. Gran parte del ingreso, por supuesto, se destina al mantenimiento en el país. Y una vez construida la villa, los costos si bien han subido, han sido bastante bajos, por lo que unas pocas semanas alquiladas al año suelen cubrir los gastos. Y esa es la situación general en la que estamos. Incluso las villas suelen ser propiedades independientes y bastante únicas. No existe a día de hoy ningún desarrollo estandarizado de villas en Sri Lanka.

Thibault:

Es algo de lo que hemos hablado con otros gestores en Bali, por ejemplo. Allí, claro, debes estar listo para ser flexible, por ejemplo, cuando entra en erupción un volcán. Son solo unas semanas pero no sabes cuánto durará, no aterrizan los vuelos y tienes que trasladar a los huéspedes, quizá manejando hasta Java. Así que esa resiliencia termina siendo inherente al negocio. Supongo que en Sri Lanka, con la historia de la isla y el tsunami, eso también influye. ¿Puedes contarnos algunos de esos eventos y cómo impactaron tu negocio?

Jack:

Sí, creo que hemos tenido nuestra buena cuota de desastres. Mencionaste el tsunami de 2004. Luego, la guerra civil, que fue muy agresiva durante 30 años. En 2006 cambió el gobierno y decidieron terminarla a cualquier costo, así que la lucha se volvió bastante violenta. Fue declarada la paz en abril de 2009. Luego, la presión internacional y la prensa fueron muy negativas con el gobierno en ese momento. Después, tuvimos grandes inundaciones en 2016. Y un atentado terrorista en 2019. Y ahora, la situación actual. Siempre hemos sido bastante ligeros en costos fijos, tanto en villas como en nuestra empresa de gestión. Mantenemos una estructura ajustada.

Jack:

Nunca hemos tenido una expansión excesiva de personal en oficinas. Siempre hemos pedido que el personal asuma funciones múltiples. Así que cuando nos enfrentamos a una situación como la actual —importante por su impacto en los ingresos futuros— no hemos tenido que despedir a personal. Pedimos a todo el personal regresar a los salarios de 2019, es decir, se anuló el aumento para 2020. Aparte de eso, hemos mantenido la carga de trabajo actual en las villas. Como mencioné, los ingresos del alquiler solo buscan cubrir los costos y basta con alquilar unas pocas semanas al año para lograrlo. Así que incluso en la mayoría de las villas, mantuvimos al personal igual que antes de febrero. En villas de propietarios que sí han sido afectados en sus países de origen, hemos pedido recortes de horas o sueldo, o hemos tenido que prescindir de uno o dos empleados.

Jack:

Pero, en general, hemos podido cuidar del personal que sigue con nosotros. Normalmente, el personal está asignado a una villa, ¿cierto? Correcto, cada villa tiene su propio equipo, incluyendo un chef. Así que, incluso sin huéspedes, el chef está allí y ayuda en otras tareas. Puede ser un reto pedir a un chef que no cocine, pero lo hemos manejado. También hemos reducido lo que consideramos gastos no esenciales cuando las villas no están ocupadas. Por ejemplo, hemos disminuido la frecuencia del control de plagas.

Jack:

En cuanto al mantenimiento de piscinas, hemos pedido nuevos descuentos en todos los contratos vigentes. En seguridad hemos reducido la cantidad de personal. Toda Sri Lanka está en toque de queda nocturno, así que aunque puede haber incursiones en alguna propiedad, hemos pasado de dos guardias a uno. Es un ahorro significativo. Pero el gasto más grande para una villa en Sri Lanka es la electricidad. La tarifa de la electricidad aquí es muy alta. Así que, sin aires acondicionados y consumo constante, ese costo ha bajado mucho. Eso ha ayudado bastante.

Thibault:

Me lo imagino. Es interesante. Creo que con apenas unas buenas semanas alquiladas pueden cubrir los costos, así que ojalá vengan más semanas pronto. Pero para eso, tratemos de entender: ya empezaste hablando del confinamiento en Sri Lanka y quizá haya una salida. ¿Qué crees que pasará con las medidas para los viajeros entrantes? ¿Quiénes serán los primeros en regresar?

Jack:

Bueno, eso es pura adivinación. Nunca estuvimos en esta situación antes. Podemos, quizás, seguir trayectorias de incidentes previos: por ejemplo, con los atentados del año pasado sabíamos más o menos cuánto tomaba la recuperación por experiencia de otros lugares como Bali. Pero esto es imposible de predecir. Creo que hay consenso en que los viajes internacionales serán los últimos en recuperarse. El aeropuerto de Sri Lanka está cerrado. El gobierno ha dicho que abriría en julio, pero eso podría cambiar. Cuando vengan turistas, tendrán que traer un informe de COVID que muestre que no tienen el virus o una prueba de anticuerpos.

Jack:

Habrá chequeos de temperatura a la llegada, y desinfección de equipaje, ropa y cuerpo, lo que suena algo intimidante. Así que, hasta que todo esté muy claro y veamos a otros pasar por el proceso, no creemos que haya mucho, si acaso algo, de turismo internacional. Así que nos hemos enfocado en el mercado interno, como muchos otros. Nos ha tocado crear demanda porque casi no existe ese mercado local.

Jack:

La mayor parte de la demanda se encuentra en el segmento medio, y el mercado local prefiere los hoteles de lujo, que ya están haciendo descuentos significativos. Nuestra idea es tener las villas ocupadas para mantener al personal ocupado y motivado, y también para que la villa se mantenga en buen estado, priorizando esto incluso por encima del ingreso. El valor de la renta será conforme al costo de ofrecer el servicio, buscando siempre cubrirlo.

Jack:

Pero, incluso si hay situaciones donde apenas recuperamos el costo, probablemente igual tomaremos la reserva para atraer al mercado local. ¿Querías comentar? Claro, lo iba a decir: para atraer al cliente local promovemos nuestros protocolos de limpieza, que en su mayoría siguen las directrices gubernamentales. Demostramos a los huéspedes potenciales lo que hacemos, cómo mantenemos la villa, qué ropa de protección usa el personal, cuántos empleados entran y salen a diario. La mayoría de las villas tiene alojamiento para el personal. Si el huésped lo desea, el personal puede quedarse en la villa durante toda la estancia del huésped y no salir en absoluto. Intentamos ser todo lo flexibles que podemos con nuestro servicio.

Thibault:

También mencionaste la «bola de cristal», así que es difícil predecir de qué países provendrán los viajeros internacionales. ¿Tienes una idea a partir de los últimos años, de dónde provenían principalmente?

Jack:

Puedes decir que para nosotros, sobre todo, venían del Reino Unido y, cada vez más, expatriados que viven en el sudeste asiático y en Medio Oriente. Creo que los países harán acuerdos entre ellos: «hemos contenido el virus, ustedes también, dejemos que nuestra gente viaje entre ambos». Si eso ocurre, Medio Oriente ha sido muy exitoso, Sri Lanka también. Hemos tenido poco más de mil casos y, lamentablemente, nueve fallecidos. Los brotes actuales están controlados. Así que probablemente esperamos gente desde Hong Kong — aunque ahora están ocurriendo otras situaciones allá—, Singapur y los Emiratos Árabes Unidos, que son vuelos de media distancia. Los vuelos largos son principalmente Reino Unido para nosotros, y eso llevará tiempo en recuperarse, imagino.

Thibault:

Gracias por todos estos aportes. Es muy interesante porque realmente me permite, al menos a mí, descubrir cómo es el mercado allí y lo que estás haciendo. Esto también es una conferencia regional, así que imagino que habrá gente viéndolo desde el sudeste asiático pensando: “Sí, es verdad, también tenemos esas conexiones, quizá nuestros mercados sean los primeros en intercambiar viajeros”. Si quiero saber más sobre tus propiedades, tu empresa, o…

Jack:

¿O cuál es la mejor forma de contactarme? Tenemos nuestra página web, redes sociales, o directamente por teléfono. Estoy feliz de hablar con cualquiera y construir comunidad. Así que si están en Sri Lanka, visiten nuestro sitio. Es Eden Villas en Sri Lanka. evinsl.com. 

Thibault:

Perfecto. Me aseguraré de poner el enlace correcto debajo del vídeo. De nuevo, muchas gracias por tu tiempo y tus aportes. ¡Que tengas un gran día en Sri Lanka! 

Jack:

Gracias. Saludos a todos. Vida larga. Muchas gracias.