¿Cómo saber cuándo es adecuado aumentar los precios por una semana en tu alquiler vacacional? Existen herramientas en línea que te ayudan a automatizar la fijación de precios de alquiler, como BeyondPricing y Everbooked. Funcionan bastante bien si tu alquiler está listado en Airbnb y se encuentra en una zona donde estos servicios están disponibles. Mis alquileres vacacionales en St Barths están efectivamente publicados en Airbnb, pero la isla aún no está atendida por ninguna de estas empresas de automatización de precios. Entonces, ¿qué puedes hacer si te encuentras en la misma situación que yo?
Lanzando un nuevo alquiler vacacional desde cero
Cuando lancé mi alquiler de lujo para 2 personas, BelAmour, en enero de 2015, decidí usar una nueva estrategia comercial:
- Publicar mi alquiler en lugares como Airbnb, HomeAway y Flipkey,
- Ir directo y construir mi propio sitio web,
- Crear un paquete de lujo, con servicios de concierge proporcionados por Eden Rock, el hotel 5 estrellas más famoso de la isla (Paquete vendido por mí y por el Eden Rock).
La mayoría de los visitantes a St Barths reservan su villa a través de una empresa de gestión de alquileres vacacionales de lujo; no están acostumbrados a reservar directamente. Así que estaba un poco estresado, comenzando con una lista de clientes vacía.
9 meses después, estoy bastante contento de decir que la villa estuvo llena de enero a mayo, aproximadamente un 20% ocupada en junio y julio, y de nuevo llena en agosto. Ya he tenido 2 huéspedes que han reservado la villa de nuevo y 1 huésped nuevo que reservó todo el mes de febrero de 2016 por adelantado. ¡Genial!
Ahora bien, ¿ya es hora de subir mis precios? Para tener una idea de qué hacer, hablé con el gerente de alquileres vacacionales más experimentado de St Barths. Lleva alquilando villas los últimos 30 años, así que sabe bastante sobre el mercado de alquileres. Pensé que sería útil compartir su regla de oro contigo, para que la compares con la forma en que tú mueves tus propios precios.
Cuándo subir las tarifas de alquiler en St Barths
Primero, un poco de contexto: St Barths es una isla caribeña. Es un destino de invierno. La temporada alta comienza el 15 de diciembre y termina el 15 de abril. La temporada pico es alrededor de Navidad y Año Nuevo, cuando las tarifas de alquiler se multiplican por 3 en comparación con la temporada baja. Por ejemplo, mi villa más grande en St Barts, Domingue, se alquila por $30,000 a la semana en época navideña.
La temporada baja en St Barths es entonces del 15 de abril al 15 de diciembre, con casi ninguna reserva en septiembre / octubre (temporada de huracanes).
St Barths también es un lugar del que la gente se enamora y al que vuelve todos los años.
Ahora que conoces la estacionalidad del negocio de alquileres en la isla, puedes entender la recomendación de este gerente de alquileres vacacionales:
– Un propietario de alquiler vacacional debería obtener el 85% de sus ingresos durante la temporada alta (incluyendo la temporada pico).
– Cuando el 40% de las reservas provienen de visitantes recurrentes, es momento de subir los precios.
Así que, en mi caso, significa que debo esperar un poco antes de aumentar mis precios, incluso si ya estoy empezando a recibir reservas repetidas para esta villa. Lo que sí estoy haciendo es reducir mis costes al no ofrecer siempre alquiler de coche gratuito a mis huéspedes. De esta manera, mis tarifas no cambian, pero mis márgenes sí aumentan.
Probablemente también pueda bajar un poco mis precios en los meses flojos (junio – julio) hasta que consiga visitantes recurrentes en ese periodo. Estoy pensando en crear una oferta especial para esa época del año, con un precio más bajo y un poco menos de servicios, para mantener un buen margen.
Thibault Masson es un experto de referencia en gestión de ingresos de alquileres vacacionales y estrategias de precios dinámicos. Como responsable de marketing de producto en PriceLabs y fundador de Rental Scale-Up, Thibault ayuda a anfitriones y gestores de propiedades con análisis prácticos y soluciones basadas en datos. Con más de una década gestionando alquileres de lujo en Bali y San Bartolomé, es un ponente muy solicitado y creador de contenido prolífico, capaz de simplificar temas complejos para audiencias globales.
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