La pandemia de COVID-19 desencadenó un auge en los alquileres vacacionales en EE. UU., con destinos costeros y de montaña registrando ingresos récord en los veranos de 2020, 2021 y 2022. Mientras tanto, la situación en los mercados urbanos ha sido bastante diferente. Según AirDNA, en 2020 la demanda cayó drásticamente, alrededor de un -50% comparado con 2019, en grandes ciudades como Nueva York, Los Ángeles y Chicago. En 2021, se recuperó hasta situarse en un -29% respecto a 2019. Sin embargo, hasta el segundo trimestre de 2022, la demanda en los mercados urbanos seguía estando en un -22% comparado con 2019. Veremos en el artículo a continuación que algunos mercados urbanos incluso están teniendo buenos resultados, con demanda por encima de los niveles de 2019 (por ejemplo, Miami, Nueva Orleans y Orlando), mientras que Boston, Los Ángeles y Nueva York siguen por debajo de los niveles previos a la pandemia. Para estas últimas ciudades, la demanda de viajeros internacionales es crucial. Mucho depende de los viajeros canadienses y europeos, pero el dólar fuerte, el caos aeroportuario en los principales centros de Europa y EE. UU., así como los temores persistentes por COVID están limitando el número de viajeros entrantes.
La demanda de alquileres urbanos a corto plazo sigue sin alcanzar los niveles prepandemia
AirDNA señala que la demanda en los mercados urbanos se desplomó drásticamente en el segundo trimestre de 2020, cuando comenzó la pandemia de COVID-19. Se mantuvo en -50% en comparación con 2019 hasta principios de 2021. A partir de ahí comenzó a recuperarse gradualmente y terminó el año en -28,6% respecto a 2019. Sin embargo, a cierre del segundo trimestre de 2022, aún estaba en -21,6% respecto a 2019.
AirDNA muestra que la demanda en las áreas cercanas a las grandes ciudades, los mercados suburbanos, repuntó más rápida y fuertemente. Al segundo trimestre de 2022, ya estaba por encima de los niveles de 2019, en +10,8%.
La disparidad en la recuperación de los mercados urbanos: algunos mercados están por encima de los niveles de 2019
Si nos quedáramos a nivel nacional, no estaríamos dando una evaluación justa de lo que está ocurriendo en EE. UU. De hecho, algunos mercados están aún más deprimidos de lo que muestran los promedios, mientras que otros están muy por encima de los niveles previos a la pandemia.
En el gráfico inferior, AirDNA compara la primera mitad de 2022 (H1 2022) con la primera mitad de 2019 (H1 2019). Aquí solo nos enfocaremos en los mercados urbanos. Algunos ganadores son:
- Tampa: +72.9% en H1 2022 vs H1 2019
- Houston: +53.5%
- San Antonio: +42.9%
- Orlando: +27.2%
- Miami: +24.8%
Sin embargo, las grandes ciudades fuera del sureste no están teniendo tan buenos resultados respecto a 2019:
- Los Ángeles: -60.6%
- Boston: -59.4%
- Nueva York: -42.6%
- Chicago: -32.9%
Tendencias del mercado de alquileres a corto plazo en verano 2022 (EE. UU.): los mercados urbanos siguen en -28,3% respecto a 2019
Los mercados urbanos en grandes ciudades se están recuperando. Por ejemplo, para el verano de 2022, la demanda alcanza un +24,9% respecto al verano de 2021. Sin embargo, esto sigue representando un -28,3% comparado con 2019. Esto muestra que 2020 y 2021 fueron años malos y que 2022 es notablemente mejor. Aun así, la demanda sigue siendo solo tres cuartas partes de lo que era en el verano de 2019, antes de la pandemia.
De todos los tipos de mercados en EE. UU., los urbanos son los únicos donde la demanda todavía está por detrás de 2019. Incluso los mercados suburbanos alrededor de grandes ciudades están en +7,1% respecto a 2019. Mientras tanto, los mercados de ciudades pequeñas y rurales están en +71,2% respecto a 2019.
Los viajeros internacionales están regresando, pero no en número suficiente para impulsar mercados urbanos como Nueva York y Los Ángeles por encima de los niveles de 2019
La clave para explicar por qué algunos mercados urbanos están teniendo mejores resultados que otros es la falta de viajeros internacionales. Las grandes ciudades que van bien, como Tampa y Houston, han logrado captar viajeros nacionales.
Sin embargo, mercados como la ciudad de Nueva York y Los Ángeles dependen mucho más de los viajeros internacionales. Antes de la pandemia, una cuarta parte de las reservas hechas en los mercados urbanos era de viajeros internacionales. Hasta el segundo trimestre de 2022 solo el 11,6% de esas reservas han sido hechas por viajeros internacionales.
El dólar fuerte, las restricciones de viaje y requisitos de pruebas que aún persisten y el caos en los aeropuertos mantendrán alejados a algunos viajeros canadienses y europeos de EE. UU. en 2022. Los viajeros asiáticos están tardando aún más en regresar, con la demanda saliente desde China y Japón aún en niveles muy bajos.
Thibault Masson es un experto de referencia en gestión de ingresos de alquileres vacacionales y estrategias de precios dinámicos. Como responsable de marketing de producto en PriceLabs y fundador de Rental Scale-Up, Thibault ayuda a anfitriones y gestores de propiedades con análisis prácticos y soluciones basadas en datos. Con más de una década gestionando alquileres de lujo en Bali y San Bartolomé, es un ponente muy solicitado y creador de contenido prolífico, capaz de simplificar temas complejos para audiencias globales.
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