Datos sobre alquileres vacacionales: ¿Se ha vuelto el turismo hiperseasonal en Europa? Tras un pico de verano más largo, ¿está a punto de desplomarse la demanda de nuevo?

Nuestro socio de datos de alquileres vacacionales, AirDNA, nos ha compartido una valiosa cantidad de gráficos, tablas y análisis sobre el mercado europeo de 2021 (hasta finales de octubre). Los patrones de demanda en Europa se han ido diferenciando de los de EE. UU. desde el verano de 2020. Parece que el mercado europeo de alquileres a corto plazo se ha vuelto hiperseasonal, con meses de invierno, primavera y otoño tardíos mediocres, en contraste con una espléndida temporada alta de verano que se extiende hasta octubre. Aquí exploraremos la dramática pérdida de oferta y demanda en grandes ciudades de toda Europa. Contrastaremos los mercados que logran equilibrar su oferta y demanda de alquileres de corta duración y los que no. ¿Puedes oír el canto del cisne? Aunque octubre de 2021 fue, en Europa, el mejor mes en cuanto a recuperación respecto a los niveles de 2019, la demanda podría volver a desplomarse. El aumento de nuevos casos de COVID-19, el clima más frío y nuevas restricciones de viaje debido a la variante ómicron podrían impactar negativamente de nuevo a los destinos urbanos y los viajes transfronterizos.

Esta es la opinión de Rental Scale-Up sobre el informe de AirDNA acerca de las tendencias europeas de corta duración en 2021 (hasta ahora):

• Hiperseasonalidad: Al igual que en 2020, los datos de alquileres vacacionales muestran que la demanda es aún más estacional que antes del COVID. En Europa, el verano siempre ha sido la temporada alta. En 2020 y 2021, el contraste es todavía mayor, con un pico más prolongado que se extiende hasta octubre.
• En toda Europa, el colapso de la demanda y la oferta en las grandes ciudades es dramático.
• La ocupación media en Europa alcanzó niveles récord en la fase final de la temporada alta, pero probablemente debido a que el número total de anuncios disminuyó (caída de la oferta en ciudades), y la demanda se mantuvo en los mercados no urbanos. Así, una alta ocupación fue en particular un signo de buena salud para el mercado, teniendo en cuenta lo que ocurría en las grandes ciudades.
• Los países que equilibran bien su demanda y su oferta tienen buenos resultados, como Rusia, Francia y el Reino Unido. Algunos países también se beneficiaron de una preferencia mucho más fuerte por las estancias nacionales, como Alemania. Donde la demanda era mayoritariamente internacional (95% en Praga y República Checa), la situación sigue siendo grave.
• A medida que el pico del verano se transformaba en un agradable “veranillo” (septiembre y octubre), Europa empezó a registrar otras señales positivas:
  • El viaje transfronterizo en Europa ha ido en aumento (debe destacarse el éxito del pase sanitario de la UE)
  • La demanda volvía poco a poco a las ciudades
  • Las reservas navideñas avanzaban bien, con destinos de esquí (por ejemplo, países alpinos) funcionando bien
• Aunque, el incremento de casos de COVID, nuevas medidas de confinamiento, y restricciones de viaje internacionales por la variante ómicron amenazan con revertir parte de estas mejoras. La hiperseasonalidad podría seguir siendo una tendencia en los alquileres vacacionales en 2022.
• Las normativas de COVID-19 podrían volver a divergir entre los países europeos, haciendo el pase sanitario de la UE más difícil de usar como salvoconducto para entrar en países vecinos. Por ejemplo, el pase sanitario francés requerirá una tercera dosis a partir del 15 de enero de 2022. ¿Esperarán los europeos a que se armonicen las reglas de nuevo para viajar en 2022?

A nivel global, verano 2021 = el mejor verano de la historia para los alquileres de corta duración

• Primero, echemos un vistazo a las fuentes de los datos presentados aquí. Son de AirDNA, que utiliza datos de Airbnb y Vrbo. Por lo tanto, es de imaginar que los datos reflejan sobre todo lo que ocurre en el hemisferio norte, especialmente en EE. UU. y Europa. Por ello, los picos de ingresos suelen darse en el tercer trimestre (junio, julio y agosto).
• Así como en EE. UU., los alquileres vacacionales tuvieron un año extraordinario en 2021,
• Observa el nuevo patrón de “verano largo”: los ingresos de septiembre y octubre de 2021 también fueron superiores a los de 2019, a pesar de la baja demanda en algunos mercados como las grandes ciudades.

Sin embargo, en Europa: La demanda de alquileres de corta duración sigue estando un 8,3% por debajo de los niveles de 2019

• Hemos visto que, en todo el mundo, octubre de 2021 fue mejor que octubre de 2020 e incluso que 2019.
• Especialmente en Sudamérica (primavera en esa región)
• Mercado norteamericano: +10% comparado con octubre de 2019 (EE.UU.: +12,2%, según este informe de AirDNA)
• Europa: -8,3% respecto a octubre de 2019 (aunque esto es un +48,9% respecto a 2020).
  • ¿Es bueno o malo?
  • Lo veremos más abajo con más detalle, pero las cifras varían entre países europeos (Rusia +31%, Francia +4%, República Checa -51%, Irlanda -35%) y tipos de mercado (los alquileres vacacionales funcionan mejor que las ciudades en las que tanto la oferta como la demanda han colapsado, como en Praga y Londres).
  • Inferior a EE.UU., sí. Pero Europa partía de mucho más atrás, ya que EE.UU. ha superado los niveles de 2019 mes tras mes desde enero de 2021.

Aun así, en realidad fue un logro para Europa, ya que octubre de 2021 fue el mes más cercano a los niveles de 2019 desde el inicio de la pandemia

En invierno, primavera y verano, la demanda total de alquileres europeos de corta duración fue incluso menor que los niveles de 2019. Por ejemplo, enero estaba en -40% respecto al mismo mes de 2019; abril, en -48%, y julio aún en -19%.

En octubre de 2021, 4 países registraron MÁS demanda que en 2019: Rusia, Alemania, Francia y Suiza

• Rusia (+31%), Alemania, Francia y Suiza.
• Reino Unido en –5%.
• Peor: Irlanda, Hungría y República Checa (-52%)

¿Por qué algunos países europeos tienen demanda y otros ven cómo colapsa?

• La demanda nacional, clave para el rendimiento de 2021
• En 2019, la cuota de demanda nacional era 68% en Francia, 66% en Rusia, 62% en Reino Unido, y 39% en Alemania => Países grandes con sólida demanda interna
• El peso nacional de la demanda de alquileres de corta duración era del 39% en Alemania en 2019: país grande, donde la demanda se repartía entre destinos domésticos e internacionales. Giró hacia la oferta nacional en 2021.
• República Checa: 5% nacional, 95% internacional => El mercado interno es demasiado pequeño para sustentar la oferta local.

La recuperación avanzaba un poco, con más viajes transfronterizos y las ciudades recibiendo por fin más demanda

Viajes dentro de Europa: En septiembre, la demanda transfronteriza regresaba. Los huéspedes extranjeros representaron el 50% de la demanda en septiembre.

Cabe destacar que el verano de 2021 fue una gran victoria para el pase sanitario COVID de la UE. Los países de la UE consiguieron acordar un formato único de aplicación, lo que permitió la interoperabilidad de los distintos códigos QR emitidos en todo el continente. Por ejemplo, una persona holandesa podía usar su QR holandés para entrar en un restaurante francés. Esto posibilitó que los viajeros sintieran que el viaje transfronterizo era posible, con reglas más estables y claras.

• La demanda de alquileres urbanos de corta duración también regresaba. En octubre de 2021, aún era un -47% respecto a 2019.
• La demanda perdida trajo un retroceso en la oferta, con números impresionantes en toda Europa.
• Las restricciones internacionales (por ejemplo, pocos viajeros de EE. UU.), una preferencia por espacios al aire libre y los confinamientos puntuales impactaron negativamente la demanda de alquileres de corta duración en las grandes ciudades europeas. Incluso el Brexit influyó en algunos destinos.
• Dublín vio una caída del 69% en la demanda, mientras que su oferta colapsó un 65% en octubre de 2021. Esto no es marzo de 2020, estamos hablando de octubre de 2021. Con tan poca demanda, no es de extrañar que gran parte del stock de apartamentos abandonara el mercado de corta duración en las grandes ciudades.

Ocupación récord… impulsada por el colapso de la oferta en las grandes ciudades

Máximos históricos para los alquileres de corta duración en Europa

Ocupación mensual de alquileres vacacionales en Europa: la ocupación fue mayor en julio, agosto y octubre de 2021 que en 2019 (no en septiembre) -> la temporada alta se alarga.

• ¿Cómo puede ser que la demanda sea menor que en 2019 pero la ocupación sea la más alta de la historia?
  • El misterio se resuelve si se observa el colapso de la oferta en las ciudades y la alta demanda en destinos turísticos.

• Demanda: Ciudades vs. zonas no urbanas
  • Demanda urbana: –40% en Francia, Alemania y España, –45% en Alemania
  • Demanda fuera de las grandes ciudades: +30% en Alemania frente a 2019; +18% en Francia (Italia = -8%, España +1%)

Datos sobre alquileres vacacionales: Francia, 2019 vs 2021 (mes de octubre)

París sigue en negativo, Côte d’Azur apenas en positivo (el impacto negativo de ciudades como Marsella, Cannes y Niza, con los viajes internacionales y de negocios —por ejemplo, congresos en Cannes— aún a la baja).

Reino Unido, patrones de demanda de 2019 a 2021: los destinos se han recuperado, no las ciudades

España como ejemplo de un mercado donde la demanda de espacios compartidos sigue baja, mientras los lugares grandes tienen demanda

Tendencias de alquileres vacacionales en Europa para principios de 2022

• Noches reservadas en Europa de media: -17% para los próximos meses (noviembre, diciembre y enero)
  • Sólo Dinamarca es positiva
  • Francia en -4%, República Checa en -55%, Alemania en -12%, Reino Unido en -20%, Italia y España en -25%
• Demanda navideña un 17% por debajo de 2019 (estaba en -23% en 2020)
• Los destinos de esquí funcionan bastante bien a comienzos de 2022.

Conclusión: ¿El canto del cisne antes de que el frío, los casos de COVID y la variante Ómicron hundan de nuevo la demanda de alquileres de corta duración?

El regreso de los viajes internacionales es clave para la recuperación urbana. Sin embargo, las restricciones de viaje no desaparecen.

Los viajes transfronterizos en Europa están a merced del cansancio que generan los cambios en las reglas de COVID. Son cambiantes incluso en tu propio país, así que cuesta seguirlas en el extranjero. El verano 2021 fue una gran victoria para el pase sanitario COVID de la UE. Pero las normas pueden volver a variar: Desde el 15 de enero será necesario una tercera dosis para obtener el código QR sanitario en Francia. Seguramente la regla será distinta en otros países.

Quizá los viajeros decidan evitar de nuevo las ciudades europeas este invierno, haciendo de 2022 el tercer año consecutivo con demanda hiperseasonal en Europa.