Un aumento del 682% en el ADR. Anuncios de Airbnb a 18.000 dólares. Se esperan 250.000 visitantes. El mercado de alquileres a corto plazo (STR) de Green Bay está experimentando precios récord, ¿pero por qué no acompañan las reservas?

Con una grave escasez hotelera, los operadores de STR han fijado tarifas altísimas, apostando por grandes gastos de VIPs y una demanda de última hora. Pero con solo un 19% de ocupación y un ritmo lento de reservas, algunos podrían estar esperando demasiado tiempo—arriesgándose a recortes de precios de última hora y a perder ingresos en lugar de obtener grandes beneficios.

Vamos a desglosar los datos, explorar por qué las reservas están rezagadas y descubrir estrategias que podrían ayudar a los administradores profesionales de alquileres a corto plazo a maximizar los ingresos—no solo en Green Bay, sino en cualquier mercado impulsado por eventos importantes.

---

¿Qué es el Draft de la NFL y por qué es importante?

El Draft de la NFL es uno de los eventos deportivos más grandes de EE. UU., donde los equipos profesionales seleccionan a los mejores jugadores universitarios de fútbol americano para unirse a sus filas. Este evento anual atrae a cientos de miles de asistentes, millones de televidentes y genera una enorme actividad económica en la ciudad anfitriona.

Para el 2025, Green Bay, Wisconsin, hogar de los Green Bay Packers, será la anfitriona del Draft de la NFL por primera vez en su historia. El evento, programado para el 24 al 26 de abril de 2025, se espera que traiga a más de 250.000 visitantes a la ciudad, inyectando decenas de millones de dólares a la economía local.

¿Por qué esto crea una gran oportunidad para los alquileres a corto plazo?

• Las habitaciones de hotel son extremadamente limitadas en Green Bay, un mercado más pequeño en comparación con ciudades anfitrionas pasadas como Las Vegas (2022) y Detroit (2024).
• Los fans del Draft de la NFL son conocidos por gastar mucho, haciendo de este un momento ideal para que los operadores de STR maximicen reservas e ingresos.
• El evento es gratuito, atrayendo tanto a viajeros de alto nivel como a fanáticos de clase media que podrían llegar en auto desde estados cercanos.

En teoría, esta combinación de demanda y oferta limitada debería convertir a Green Bay en un verdadero premio para los operadores de STR. Sin embargo, como veremos a continuación, la dinámica de precios y el comportamiento de los huéspedes están haciendo que este mercado sea más complejo de lo esperado.

Los datos: precios récord, pero ¿dónde están las reservas?

Según los datos de PriceLabs a fecha del 2 de febrero de 2025, el Draft de la NFL ha llevado las tarifas de STR en Green Bay a territorios inexplorados:

• El ADR ha subido un 682% en comparación con el mismo periodo del año pasado en Green Bay.
• El RevPAR ha aumentado un impresionante 1800%.
• Las noches reservadas han crecido un 166%.
• Algunos anuncios de Airbnb cerca de Lambeau Field están tasados en hasta 18.000 dólares.

Incluso comparado con Detroit, que fue sede del Draft de la NFL en 2024, Green Bay está experimentando incrementos de precios mucho mayores. El ADR actual es un 573% superior al que los anfitriones de Detroit cobraron por el Draft 2024.

Esto sugiere dos cosas:

1. La limitada disponibilidad de Green Bay está impulsando una estrategia de precios mucho más agresiva que en ciudades grandes.
2. Los operadores de STR esperan sacar provecho de huéspedes de élite con alto poder adquisitivo, pero esa apuesta aún no se ha materializado por completo.

Aunque las tarifas están en máximos históricos, la ocupación sigue sorprendentemente baja. Y esto nos lleva al misterio central: ¿por qué las reservas no se alinean con estos precios tan altos?

---

Las reservas aumentan lento—¿qué está pasando?

La ocupación va rezagada

🔹 La ocupación para el 24 de abril de 2025 está actualmente en solo un 19%, lo que significa que más del 80% de los alquileres a corto plazo no están reservados para la semana de mayor demanda del año.
🔹 Solo el 4,5% de las propiedades se han reservado en los últimos 30 días, lo que sugiere un ritmo de reservas más lento de lo esperado.
🔹 Para comparar, en este mismo momento el año pasado, la ocupación para el Draft 2024 en Detroit era del 7,7%, demostrando que las reservas para el Draft suelen llegar tarde, pero sigue resultando extraño que el ritmo en Green Bay no sea más alto, a pesar de los precios extremos.

A pesar de los enormes incrementos de tarifa, el ritmo de reservas no acompaña—y no se trata solo de un comportamiento normal de reservas de última hora.

A diferencia de otras ciudades anfitrionas, el tamaño reducido de Green Bay y la falta de alternativas hoteleras deberían, en teoría, impulsar a los viajeros a reservar STR con más antelación. Sin embargo, la ocupación avanza más lenta de lo esperado, planteando la pregunta: ¿qué hace a este mercado diferente?

Por qué Green Bay es diferente de otros mercados sede del Draft

Históricamente, las reservas para el Draft de la NFL se han concentrado hacia el final, con muchos fans asegurando alojamiento más cerca de la fecha. Sin embargo, Green Bay es una excepción—su tamaño reducido y oferta hotelera limitada deberían, en teoría, impulsar a reservar STR antes de lo habitual. Aun así, la ocupación actual está por debajo de lo esperado y la oleada anticipada de reservas aún no ha llegado.

El riesgo de esperar a huéspedes de alto pago

Muchos administradores de STR esperan recibir reservas premium de estadías largas a tarifas muy elevadas, confiando en una demanda de última hora por parte de VIPs, medios y aficionados adinerados. Pero si esa demanda no llega como se espera, podrían verse obligados a realizar recortes de precio drásticos en abril—y potencialmente dejar dinero sobre la mesa.

---

¿Por qué las reservas avanzan más lentas de lo previsto?

Varios factores clave probablemente están contribuyendo al ritmo inusualmente lento de reservas:

1. Los precios podrían ser demasiado altos—al menos por ahora

Con ADR superando los 1.100 dólares por noche, muchos posibles huéspedes podrían estar esperando, con la esperanza de que los precios bajen cuando el evento se acerque.

Los administradores de STR confían en conseguir reservas de alto valor de directivos de la NFL, VIPs y aficionados adinerados, pero si esa demanda no llega lo suficientemente rápido, podrían verse obligados a ajustar los precios a última hora.

2. Los costes de viaje son altos, pero no lo explican todo

• Los vuelos a Green Bay son caros, lo que podría estar desanimando a los viajeros de otros estados.
• Pero las principales bases de fans—como los Tennessee Titans y los Cleveland Browns—no necesitan volar.
  • El orden del draft se finalizó hace solo unas semanas, así que los fans acaban de enterarse de que tienen selecciones principales.
  • Estos equipos tienen bases de fans muy involucradas y viajeras, pero muchos de sus seguidores son aficionados de clase media que podrían estar esperando a que bajen los precios.

3. Los fans podrían reservar más tarde de lo previsto

A diferencia de la Super Bowl o la Fórmula 1, donde los fans saben que deben reservar con anticipación, el Draft de la NFL tiene un público diferente. Muchos asistentes—especialmente los aficionados de clase media—podrían sentir menos urgencia por asegurar su alojamiento con mucha antelación.

Esto podría derivar en una oleada de reservas de última hora en marzo y abril, pero también introduce un riesgo: ¿qué ocurre si los administradores de propiedades esperan demasiado para ajustar los precios y luego pierden inercia?

Ya hemos visto tendencias similares de reservas de última hora en eventos donde los asistentes no están obligados a comprar entradas costosas con meses de anticipación. Como el Draft de la NFL es gratis, muchos fans todavía están decidiendo si acudirán o no.

4. El mercado está demasiado enfocado en huéspedes de alto nivel

Muchos operadores de STR mantienen elevados los precios con la esperanza de atraer a profesionales de los medios, aficionados adinerados y clientes corporativos.

Pero aquí está el problema:

• Los huéspedes adinerados suelen reservar pronto. Si las propiedades de alto nivel no se están llenando ahora, sugiere que la demanda puede no ser tan fuerte como se esperaba.
• La mayoría de fans del Draft de la NFL son viajeros de clase media. Si los precios siguen fuera de su alcance, podrían retrasar la reserva o alojarse más lejos de Green Bay.

Esto nos lleva a una estrategia alternativa—una que podría ayudar a los operadores a captar demanda sin recortar precios demasiado pronto.

---

Una forma más inteligente de captar demanda

Con estadías largas a precios elevados aún sin reservas, los administradores de STR podrían necesitar replantear su estrategia. Kyle Driskell, consultor de soluciones en PriceLabs especializado en optimización de ingresos, ofrece otro enfoque:

“Todos están buscando reservas largas, pero yo iría en la dirección opuesta. La mayoría de los elegidos en la primera ronda del draft se irán de Green Bay justo después de ser seleccionados, y muchos fans con gran poder adquisitivo también. La verdadera oportunidad podría estar en ofrecer la opción de una noche premium hasta alrededor de las vacaciones de primavera, cuando cambia el comportamiento de reserva.”

En lugar de esperar reservas de varias noches a precios ultra-premium, los operadores de STR deberían considerar:

• Ofrecer estadías de una sola noche a tarifas muy altas para captar VIPs y medios que solo buscan estancias cortas.
• Desactivar la reserva automática para permitir la negociación directa con huéspedes de alto valor.
• Monitorear la demanda durante las vacaciones de primavera antes de ajustar las tarifas para quienes reserven a última hora.

Dado el ritmo actual de reservas, la estrategia de Driskell podría ayudar a los administradores de STR a captar huéspedes de alto gasto manteniendo la flexibilidad. En vez de esperar estadías largas que quizás nunca lleguen, cobrar precios premium por estancias de una noche permite a los anfitriones asegurar ingresos ahora y mantener disponibilidad para posibles reservas de última hora.

---

¿Podría la oferta caer de repente? Los propietarios pueden retirar sus anuncios

Algunos propietarios de Green Bay solo pusieron sus propiedades en alquiler buscando un gran beneficio. ¿Pero qué pasa si esos precios altísimos no se mantienen?

Si los precios caen demasiado, muchos anfitriones ocasionales podrían simplemente retirar sus anuncios y asistir ellos mismos al Draft.

Por qué importa esto:

• Si suficientes propietarios retiran sus anuncios, la oferta de STR podría reducirse inesperadamente en marzo y abril.
• Una reducción rápida de los alquileres disponibles podría provocar un repunte de precios de última hora, beneficiando a los operadores profesionales que permanezcan en el mercado.
• Los fans que esperen demasiado para reservar podrían encontrar menos opciones, aumentando la demanda por los STR mejor ubicados.

Qué deben hacer los administradores STR ahora

• Seguir el número de anuncios activos. Si los anfitriones ocasionales empiezan a salir, las propiedades restantes pueden volverse más valiosas.
• Evitar recortes anticipados de tarifa. Si la oferta disminuye de forma inesperada, no querrás estar atado a descuentos innecesarios.
• Considerar políticas de reserva flexibles. Los huéspedes pueden estar dispuestos a pagar más por estadías premium de última hora.

---

Claves para cualquier mercado con grandes eventos

✅ Vigila de cerca el ritmo de reservas. Si la demanda no crece lo suficientemente rápido 8-6 semanas antes de un evento importante, revisa precios y disponibilidad.

✅ No asumas que la demanda cubrirá todo a última hora. Las tendencias muestran que las reservas del Draft de la NFL se concentran tarde, pero cada mercado es diferente—ajusta basado en tus datos en tiempo real.

✅ Experimenta con precios para estancias cortas. Si las reservas de varias noches no llegan, prueba tarifas premium para una sola noche para maximizar ingresos sin comprometer la disponibilidad a largo plazo.

---

¿Ganarán a lo grande los operadores de STR en Green Bay o desaprovecharán el mercado?

Los administradores de STR en Green Bay enfrentan una de las mayores pruebas de precios en la historia de los alquileres por eventos. Con las reservas aún lentas, los verdaderos ganadores serán quienes lean el mercado, ajusten a tiempo y se mantengan por delante de los cambios en la demanda.

Así que la verdadera pregunta no es solo cuándo ajustar los precios—es quién se moverá lo suficientemente rápido para aprovechar las mejores oportunidades antes de que el mercado cambie?