Tras meses de debates, revisiones y una amplia confusión, el Proyecto de Ley 9 del Condado de Maui ya es ley.
El 15 de diciembre de 2025, el Consejo del Condado de Maui aprobó el Proyecto de Ley 9 en segunda y última lectura, y el alcalde Richard Bissen lo promulgó ese mismo día. La medida ahora está codificada como Ordenanza N.º 5909, convirtiéndose en el documento legalmente controlador que rige el futuro de miles de alquileres a corto plazo en toda la isla.
La ordenanza pone en marcha una eliminación gradual de varios años de los alquileres a corto plazo en zonas de apartamentos, incluidos los alojamientos de la lista Minatoya de larga data, marcando una de las mayores reversiones de zonificación que afectan a los alquileres a corto plazo en EE. UU.
A continuación se ofrece una explicación clara de lo que hace realmente la ley, qué ha cambiado, qué no y por qué esto importa mucho más allá de Maui.
Resumen ejecutivo
- El Proyecto de Ley 9 ya es ley, adoptado como la Ordenanza N.º 5909
- Elimina gradualmente los alquileres vacacionales transitorios en zonas de apartamentos (TVRs), incluidas las unidades incluidas en la lista Minatoya
- La eliminación ocurre a través de periodos de amortización escalonados:
- Oeste de Maui: El uso de STR debe cesar antes del 1 de enero de 2029
- Todas las demás áreas: El uso de STR debe cesar antes del 1 de enero de 2031
- No hay opción de exclusión, renovación ni derechos adquiridos más allá de esas fechas
- Las propiedades en zonas de hoteles y resorts no se ven afectadas
- Las vías de rezonificación y los desafíos legales pueden modificar los resultados, pero no cambian la ley tal como está escrita
Qué hace realmente el Proyecto de Ley 9
En esencia, el Proyecto de Ley 9 modifica el código de zonificación del Condado de Maui para restaurar los distritos de apartamentos a un uso residencial a largo plazo.
La Ordenanza N.º 5909:
- Modifica varias secciones del Título 19 del Código del Condado de Maui
- Elimina los alquileres vacacionales transitorios como un uso permitido o protegido en los distritos de apartamentos A-1 y A-2
- Establece cronogramas de amortización explícitos para terminar los usos de alquiler a corto plazo previamente legales
- Impide que los TVRs en distritos de apartamentos continúen como usos no conformes más allá del período de eliminación
Esto no es un cambio de registro ni un ajuste de políticas de plataforma, sino una decisión de zonificación con consecuencias permanentes en el uso del suelo.
La Lista Minatoya, explicada
Durante décadas, miles de unidades de condominio en Maui operaron legalmente como alquileres a corto plazo a pesar de estar ubicadas en distritos zonificados como apartamentos. Estas unidades estaban protegidas bajo un marco de uso no conforme heredado, conocido comúnmente como la Lista Minatoya, basado en una interpretación legal del condado de 2001.
El Proyecto de Ley 9 pone fin explícitamente a esa protección.
La postura del condado ahora es clara:
- La zonificación de apartamentos está destinada a la vivienda residencial a largo plazo
- Las excepciones históricas que permiten el uso para visitantes ya no son compatibles con las necesidades actuales de vivienda
- La legalidad histórica no garantiza un uso permanente
En efecto, Maui ha decidido que la tolerancia heredada ha llegado a su fin.
Los TVRs ya no son un uso permitido en los distritos de apartamentos
Una vez que expiren los periodos de amortización:
- Los TVRs en zonas de apartamentos se vuelven ilegales
- Las protecciones de uso no conforme ya no se aplican
- Está prohibida la operación continua de alquileres a corto plazo en estos distritos
Esta es una eliminación gradual basada en la zonificación, no una prohibición total de los alquileres a corto plazo. Los TVRs siguen siendo legales en:
- Distritos de hoteles
- Zonificación turística
- Otras áreas donde el alojamiento de visitantes está expresamente permitido
Los periodos de amortización (este es el cronograma vinculante)
La Ordenanza N.º 5909 establece periodos de amortización escalonados por geografía, origen de gran parte de la confusión inicial.
Las fechas finales y legalmente controladoras son:
Oeste de Maui
- La amortización termina: 31 de diciembre de 2028
- El uso de STR debe cesar: 1 de enero de 2029
Todas las demás áreas del condado de Maui
- La amortización termina: 31 de diciembre de 2030
- El uso de STR debe cesar: 1 de enero de 2031
Estas fechas están escritas directamente en la ordenanza y prevalecen sobre cualquier borrador anterior, resúmenes o cronogramas especulativos.
Sin exclusión voluntaria ni vía de conversión voluntaria
Regulaciones previas de Maui permitían a los propietarios de TVR convertir voluntariamente sus propiedades a uso residencial a largo plazo mediante declaraciones registradas, manteniendo así flexibilidad.
El Proyecto de Ley 9 deroga por completo ese mecanismo.
No hay:
- Opción de renovación
- Opción de exclusión
- Ninguna vía para preservar el uso de STR en zona de apartamentos más allá de las fechas límites de amortización
El cambio es explícito: esto es una eliminación obligatoria, no una transición basada en incentivos.
Qué no cambió
A pesar de la magnitud del cambio de política, el Proyecto de Ley 9 no elimina los alquileres a corto plazo en todo el condado.
- Los STR en zonas de hoteles y resorts permanecen sin cambios
- Los Bed & Breakfast Homes y Short-Term Rental Homes bajo capítulos separados aún existen
- Miles de unidades para visitantes seguirán operando en Maui
La ordenanza redistribuye dónde pueden existir los alquileres a corto plazo. No pone fin al alojamiento de visitantes.
Contexto económico y político
Las autoridades del condado promovieron el Proyecto de Ley 9 a pesar de reconocer importantes compensaciones.
Los testimonios públicos y el análisis del condado destacaron riesgos como:
- Reducción de la capacidad de alojamiento para visitantes
- Posibles caídas en los ingresos
- Impactos en el valor de la propiedad y en el empleo relacionado con el turismo
No obstante, el Consejo siguió adelante, citando:
- Una grave escasez de vivienda
- Desplazamiento tras los incendios forestales
- Necesidad de realinear la zonificación con la intención residencial
Esto refleja una tendencia más amplia en los mercados de alta presión: la política de vivienda está superando crecientemente la economía turística.
Los desafíos legales ya están en marcha
Se han presentado varias demandas que impugnan el Proyecto de Ley 9 por motivos constitucionales y de derechos de propiedad.
Hasta ahora:
- La Ordenanza N.º 5909 se mantiene vigente
- No se ha concedido ninguna orden judicial
- El reloj de la amortización está corriendo
La ordenanza fue claramente redactada pensando en litigios, basándose en poderes de amortización autorizados por el estado en lugar de prohibiciones inmediatas.
Rezonificación: la válvula de escape aun sin resolver
Paralelamente al Proyecto de Ley 9, los funcionarios de Maui han discutido la creación de nuevos distritos de zonificación hotelera H-3 y H-4, que podrían permitir que algunas unidades en zonas de apartamentos en áreas clave para visitantes se conviertan a zonificación hotelera.
Hasta el momento:
- No se ha aprobado ninguna ordenanza de rezonificación
- Las discusiones en el Consejo continúan
- Miles de unidades siguen en un limbo regulatorio
La rezonificación puede mitigar el impacto del Proyecto de Ley 9, pero no modifica la ordenanza tal como está escrita.
Por qué esto importa más allá de Maui
La legalidad de hoy no significa seguridad mañana
El enfoque de Maui envía un mensaje claro a los operadores de todas partes:
- Los derechos adquiridos no son permanentes
- El riesgo de zonificación va más allá del cumplimiento con la plataforma
- La legalidad de larga data puede deshacerse a través de procesos políticos y legales
Se avecina mayor claridad en la aplicación
Al eliminar opciones de exclusión y exenciones, Maui ha creado:
- Reglas de zonificación claras
- Plazos definidos
- Resultados de aplicación previsibles
Es probable que este modelo sea estudiado y replicado en otros mercados de alta presión.
Snigdha Parghan es especialista en marketing de contenidos en RSU by PriceLabs, donde redacta artículos, gestiona las redes sociales a diario y adapta noticias y análisis en podcasts y vídeos para profesionales de los alquileres a corto plazo. Con un enfoque en tecnología, operaciones y marketing, Snigdha ayuda a los gestores de propiedades a mantenerse informados y a adaptarse a los cambios del sector.
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