En una decisión histórica de marzo de 2025, el Tribunal Constitucional de España ha avalado el plan de Barcelona para eliminar gradualmente todas las licencias de alquiler de corta duración (STR) para el año 2028. La sentencia desestima alegaciones de que la prohibición vulnera los derechos de propiedad privada y otorga a la ciudad plena autoridad legal para suprimir sus 10.000 apartamentos turísticos con licencia.
Para los gestores profesionales de alquileres de corta duración, esta decisión subraya la importancia de la planificación a largo plazo, la diversificación del mercado y la participación activa en la configuración futura de las regulaciones, tanto a nivel local como en toda Europa.
Un mandato respaldado por la justicia para transformar el turismo
Barcelona ha confirmado que ya no emitirá nuevas licencias de STR ni renovará las existentes. Para noviembre de 2028, se espera que todas las licencias turísticas vigentes hayan expirado.
El alcalde Jaume Collboni ha calificado el fallo del tribunal como uno que «refuerza, afirma y aporta seguridad jurídica» a la estrategia de la ciudad. Las autoridades citan las presiones sobre la vivienda —los alquileres en la ciudad han subido más del 60% en los últimos 10 años— como una de las razones principales para esta medida.
Línea de tiempo: ¿Cómo hemos llegado hasta aquí?
- 2014 – Barcelona impone una moratoria sobre nuevas licencias de STR para frenar el crecimiento.
- 2022 – Cataluña aprueba un decreto que faculta a los municipios a regular los alquileres vacacionales.
- Junio 2024 – El alcalde Collboni anuncia el plan para eliminar todos los 10.000 STR para 2028.
- Noviembre 2024 – Airbnb responde con una propuesta para un marco diferenciado y basado en datos.
- Marzo 2025 – El Tribunal Constitucional de España ratifica la prohibición, desestimando las apelaciones de los propietarios.
Respuesta regulatoria de Airbnb: diferenciación, datos y alineación con la UE
En una carta enviada en marzo de 2025 al alcalde de Barcelona, Airbnb propuso un modelo regulatorio alternativo que, según afirma, podría equilibrar mejor el acceso a la vivienda con las oportunidades económicas. Los pilares clave de la propuesta incluyen:
- Regulación basada en datos
Restringiendo solo en zonas con probada presión habitacional o saturación turística. - Clasificación de anfitriones
Distinguiendo entre anfitriones profesionales y ocasionales que alquilan su residencia principal o segunda vivienda. - Condiciones justas entre tipos de alojamiento
Abogando por un trato equitativo entre STR y hoteles tradicionales. - Flexibilidad por zonas
Aplicando la regulación de forma diferente según las características del barrio. - Colaboración a nivel UE
En línea con las nuevas normas digitales de STR de la UE y mencionando asociaciones en Ibiza y Murcia como ejemplos de adaptación local.
Si bien la propuesta no ha convencido al gobierno de Barcelona, refleja tendencias regulatorias más amplias en Europa. El llamado de la plataforma a una formulación de políticas basada en datos se alinea con el nuevo acuerdo de intercambio de datos de STR de la UE, que busca aportar transparencia y coherencia al sector.
¿Qué deberían hacer ahora los gestores profesionales de STR?
Con una hoja de ruta legal clara, los gestores profesionales de STR que operan en Barcelona deberían empezar a analizar sus opciones. Aquí tienes tres estrategias clave:
1. Girar hacia alquileres de media o larga duración
Centrarse en alquileres de más de 32 días permite cumplir la normativa mientras se aprovecha la sólida demanda de nómadas digitales, estudiantes y viajeros de negocios.
Lectura relacionada: ¿Deberías añadir alquileres de media estancia a tu cartera de STR en 2025?
2. Explorar oportunidades fuera de Barcelona
Municipios fuera de la ciudad, así como otros destinos europeos, pueden ofrecer marcos regulatorios más flexibles. Diversificar ayuda a reducir la dependencia de un solo mercado de alto riesgo.
3. Implicarse en el diálogo regulatorio
La implicación a nivel sectorial es crucial. La European Holiday Home Association (EHHA) ha presentado una queja formal ante la Comisión Europea por las prohibiciones regionales de STR. Los gestores profesionales tienen un papel en influir en políticas que reflejen la realidad operativa mientras apoyan las necesidades de vivienda local.
¿Quiénes pueden beneficiarse de la eliminación de STR?
Barcelona también planea introducir 5.000 nuevas camas hoteleras, principalmente fuera del centro, manteniendo un límite en nuevos desarrollos en zonas saturadas. Como resultado, varios grupos pueden encontrar nuevas oportunidades:
- Hoteles tradicionales, que tendrán menos competencia en el mercado de alojamiento turístico.
- Operadores de apartamentos con servicios y proveedores de alojamiento corporativo, ya posicionados para estancias más largas.
- Propietarios locales, especialmente aquellos dispuestos a trabajar con gestores profesionales en estrategias de alquiler de media duración.
No obstante, el impacto real dependerá de factores como la aplicación, las preferencias de los huéspedes y la dinámica de mercado. Un análisis basado en datos será esencial para entender estos cambios.
Una nueva fase en la regulación del turismo urbano
El enfoque de Barcelona puede ser el más agresivo en Europa, pero no es un caso aislado. Ciudades como Ámsterdam, Florencia y Lisboa siguen explorando cómo equilibrar el turismo con la habitabilidad. La decisión de Barcelona puede servir como prueba de lo que ocurre cuando una ciudad prioriza la vivienda sobre los STR a gran escala.
En 2023, los alquileres de corta duración aportaron 19.000 millones de euros al PIB de la UE y sostuvieron más de 300.000 empleos, según datos de Oxford Economics encargados por Airbnb.
Reflexiones finales
El fallo sobre Barcelona aporta claridad legal pero plantea preguntas estratégicas para los gestores profesionales. Los próximos tres años requerirán adaptación, diversificación y participación proactiva con los reguladores.
Sea o no que otras ciudades sigan el mismo camino, una cosa está clara: las normas para los alquileres urbanos de corta duración en Europa están cambiando. Los gestores profesionales de STR que se mantengan ágiles, informados y comprometidos estarán mejor posicionados para afrontar el futuro.
Uvika Wahi es editora en RSU by PriceLabs, donde lidera la cobertura de noticias y el análisis para gestores profesionales de alquileres a corto plazo. Escribe sobre Airbnb, Booking.com, Vrbo, regulaciones y tendencias del sector, ayudando a los gestores a tomar decisiones empresariales informadas. Uvika también participa como ponente en eventos internacionales de gran relevancia como SCALE, VITUR y el Direct Booking Success Summit.
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