¿Es real el colapso de Airbnb? – un análisis más detallado

Recientemente, el influencer inmobiliario Nick Gerli compartió un análisis en profundidad que sugiere un futuro sombrío para los anfitriones de Airbnb. Las observaciones de Gerli han generado controversia, pero sus preocupaciones, junto con la respuesta de Airbnb, destacan cuestiones críticas que requieren un examen independiente.

#Airbnbust, ¿segunda parte? El Airbnbust es un fenómeno en el que un aumento en la oferta de anuncios en Airbnb provoca una disminución en las reservas por anuncio para los anfitriones existentes. Numerosos anfitriones y administradores de propiedades han observado una desaceleración del negocio en comparación con 2021 y 2022.

No obstante, otros segmentos de la industria parecen refutar esto. Por ejemplo, Airbnb desestimó la realidad del #Airbnbust, pero su respuesta convenientemente se centró en sus ingresos globales crecientes, eludiendo cualquier discusión sobre una posible disminución en los ingresos por anuncio.

Este artículo presenta dos herramientas para facilitar ese examen y enfatiza la importancia del análisis continuo de datos para comprender este mercado complejo.

“¿Es real el colapso de Airbnb?” – La perspectiva pesimista de Gerli sobre el mercado de alquileres a corto plazo

Nick Gerli, un influencer del sector inmobiliario y la vivienda, ha expresado serias preocupaciones sobre el futuro del mercado de alquileres a corto plazo (STR, por sus siglas en inglés), afirmando que “el colapso de Airbnb es real”. Aquí está su extenso artículo en el blog de Re:Venture, donde utiliza datos de AllTheRooms y Realtor.com. 

Muchas personas han criticado a Gerli basándose en las afirmaciones audaces que hizo y en los datos (potencialmente) defectuosos que utilizó. Sin embargo, no muchos analizaron su razonamiento. Así que aquí vamos. Los puntos principales de Gerli en su artículo del blog incluyen:

• Sobresaturación: Gerli destaca el aumento brusco en los anuncios de Airbnb en los últimos años, especialmente en ciertas áreas urbanas como Phoenix. Esta explosión de anuncios STR, según Gerli, ha conducido a un mercado sobresaturado.
• Caída de ingresos: Basándose en datos de AllTheRooms, Gerli subraya descensos alarmantes en los ingresos de los anfitriones de Airbnb en determinados mercados, con algunas áreas experimentando una disminución de casi el 50%. Esta evidencia apoya su afirmación de un posible colapso del mercado.
• Impacto en el mercado inmobiliario: Gerli enfatiza el efecto de esta tendencia en la disponibilidad de viviendas. Según él, el aumento de propiedades convertidas en STR ha “robado” al mercado inmobiliario inventario que de otro modo estaría disponible para compradores tradicionales.
• Posible recesión futura: Dada la aparente caída de ingresos, Gerli predice que los anfitriones de Airbnb que están luchando por obtener ganancias podrían comenzar a vender sus propiedades. Esta posible entrada masiva de propiedades al mercado podría causar más caídas, especialmente en ciudades donde los ingresos de Airbnb han descendido más y donde la proporción de inventario de Airbnb es más alta en comparación con las viviendas en venta.

Gerli cita a AllTheRooms como su fuente de datos, pero muchos individuos, desde analistas de AirDNA hasta comentaristas de LinkedIn, cuestionan la magnitud de la caída mencionada.

No obstante, Gerli también reconoce que existen discrepancias en los datos y está buscando información más precisa directamente de Airbnb. A pesar de estas discrepancias, Gerli mantiene una postura pesimista sobre el futuro del mercado STR.

Cómo ha respondido Airbnb a Gerli

La respuesta oficial de Airbnb a las afirmaciones de Nick Gerli fue: “Los datos no eran ‘coherentes con los suyos propios’ y añadieron que ‘más huéspedes están viajando a través de Airbnb que nunca antes’.“

Al analizar más detenidamente, esta respuesta parece eludir los dos problemas centrales planteados por Gerli:

• Airbnb se concentra en sus ingresos totales y en el creciente número de huéspedes que utilizan la plataforma, lo cual no necesariamente se traduce en mayores ingresos o reservas para los anfitriones individuales. La compañía no responde a la inquietud de que, incluso con más huéspedes, los anfitriones particulares podrían estar recibiendo menos ingresos debido a la sobresaturación del mercado.
• El segundo problema se relaciona con el rápido crecimiento en los anuncios de Airbnb, especialmente en ciertos mercados. Gerli señala que este aumento en la oferta podría llevar a la saturación del mercado, empujando a la baja tanto los precios como los ingresos de los anfitriones. De nuevo, Airbnb no aborda esta preocupación en su respuesta, centrándose únicamente en el crecimiento en el número de huéspedes.

Al evitar estos problemas, la respuesta de Airbnb no logra abordar la posible desconexión entre su propio éxito y el bienestar financiero de sus anfitriones.

Revisando algunos datos de mercado con los tableros de mercado de PriceLabs y la nueva herramienta gratuita STR Index

Entonces, ¿quién tiene razón y quién no aquí? Sugiero que utilices dos recursos, uno gratuito y otro de pago. De esta manera podrás recopilar datos tú mismo y formar tu propia opinión (y también examinar tu propio mercado local).

Un método inicial para evaluar el desempeño de tu país, estado o región es utilizar la nueva herramienta gratuita de PriceLabs, conocida como STR Index. Esta herramienta te ofrece datos gratuitos como tasas de ocupación, Tarifa Diaria Promedio (ADR) e Ingresos Por Habitación Disponible (RevPAR) en el último año, así como previsiones para el próximo año. Puedes acceder a estos datos simplemente haciendo clic en la ubicación deseada en el mapa mundial.

Por ejemplo, al utilizar el STR Index para analizar los datos proyectados para el verano de 2023, vemos que el RevPAR en Texas parece estar por debajo de los niveles de 2022. Mientras tanto, Tennessee parece estar estable. 

Un segundo método es suscribirse a un servicio de pago como Market Dashboard de PriceLabs, que ofrece tanto datos históricos como de tendencia. Aprovechando el Market Dashboard, podemos ver que Austin, Texas ha experimentado un fuerte aumento de la oferta de 2022 a 2023. 

Datos de Austin, Texas (PriceLabs)

Si bien las Tarifas Diarias Promedio (ADR) se han mantenido más o menos estables, las tasas de ocupación han disminuido. 

En consecuencia, el ingreso promedio por anuncio efectivamente ha experimentado una caída de aproximadamente el 21% en mayo.

Así, algunos mercados como el de Austin parecen haber entrado en declive. Esto no es un -46% como compartió Gerli, pero tampoco es una “ligera corrección” como se comenta en algunos casos.

Entonces, ¿es real el colapso de Airbnb? Bueno, para Airbnb no, al menos hasta ahora. Los ingresos globales de la compañía no están disminuyendo. Sin embargo, en algunos mercados, el fuerte aumento de la oferta, combinado con la moderación de la demanda, sí puede sentirse por los propietarios y gestores de propiedades.

Ahora, como siempre, lo importante es:
– ¿cómo está rindiendo tu propio mercado? (consulta los datos)
– ¿cómo están rindiendo tus propiedades en comparación con ese mercado? (de nuevo, revisa los datos)

Conclusión

Propongo que, en lugar de acusar a ciertos bloggers de deshonestidad basándonos únicamente en un tuit, es conveniente remitirse a su estudio integral (como el publicado en el blog de Re:venture). En vez de buscar culpables, es más productivo utilizar herramientas como AirDNA o PriceLabs para comprender las tendencias actuales. Además, se debería animar a las personas a analizar el mercado y utilizar datos, incluso si a veces se cometen errores. Después de todo, el análisis de datos es un proceso complejo y equivocarse forma parte del aprendizaje.