Un cambio regulatorio importante acaba de producirse en Italia—uno que resuena mucho más allá de Roma, Florencia y Venecia. El 27 de mayo de 2025, el Tribunal Administrativo Regional del Lacio (TAR Lazio) anuló una controvertida directiva gubernamental que prohibía el check-in remoto en los alquileres a corto plazo. La decisión no es solo una victoria para los anfitriones italianos, sino también una señal global de cómo los tribunales están empezando a equilibrar seguridad, innovación y practicidad en la industria de los alquileres a corto plazo (STR).
Analicemos qué se prohibió, por qué se anuló la prohibición y qué significa todo esto para los operadores de alquileres a corto plazo de todo el mundo.
🛑 ¿Qué fue la prohibición?
En noviembre de 2024, el Ministerio del Interior de Italia emitió una circular que requería la identificación presencial de todos los huéspedes de alquileres a corto plazo—una práctica conocida como identificazione de visu. Esto significaba que los anfitriones, gestores de propiedades o su personal debían comprobar físicamente los documentos antes de entregar las llaves. Nada de cajas de llaves. Nada de cerraduras inteligentes. Ninguna verificación digital.
Esto supuso un gran revés operativo, especialmente porque el check-in remoto se había convertido en la norma—no solo por flexibilidad, sino también para gestionar costes de personal y acomodar llegadas tardías.
✅ Por qué el tribunal revocó la prohibición
La sentencia del TAR Lazio (Sentenza n. 10210/2025) supuso una fuerte reprimenda a la postura del Ministerio, basada en tres argumentos principales:
1. Conflicto con la ley nacional sobre simplificación
El Decreto Legislativo 201/2011 de Italia ya había modernizado el proceso de check-in requiriendo que los anfitriones enviaran los datos de los huéspedes electrónicamente a través del sistema Alloggiati Web. El tribunal dictaminó que volver a imponer controles presenciales revertía este progreso y violaba la intención de la ley de reducir la burocracia.
2. Desproporcionada e ineficaz
Los jueces cuestionaron si prohibir el check-in remoto realmente mejoraba la seguridad. Señalaron que, incluso después de chequear la identificación en persona, los huéspedes podían seguir entregando las llaves a terceros. El tribunal enfatizó el “principio de proporcionalidad”: en términos simples, si una norma es demasiado disruptiva y no claramente efectiva, no es jurídicamente justificable.
3. Poca evidencia y trato desigual
El Ministerio no presentó datos concretos que vincularan el check-in remoto con amenazas a la seguridad. Sus preocupaciones se basaban en riesgos geopolíticos vagos y el aumento del turismo. ¿Lo más problemático? Los hoteles no estaban sujetos a la misma norma, a pesar de enfrentar los mismos riesgos. Eso, dijo el tribunal, es un claro caso de distorsión del mercado.
💬 Reacciones de todo el sector
🛡️ Grupos de defensa aplauden la sentencia
El caso legal fue liderado por F.A.R.E., una federación italiana de la industria STR. Sus socios—including AIGAB (asociación italiana de gestores de propiedades STR)—celebraron la decisión como una “victoria para la innovación y la libre competencia.”
Marco Celani, CEO de Italianway y Presidente de AIGAB (la Asociación Italiana de Operadores de Alquiler a Corto Plazo), señaló:
“Esta sentencia vuelve a poner a Italia en línea con las tendencias globales de hospitalidad, donde el check-in sin contacto y habilitado por tecnología es la práctica estándar.”
🏛️ Los gobiernos locales aún tienen la última palabra
Aunque la prohibición nacional ya no está en vigor, ciudades como Florencia, Roma y Venecia aún tienen autoridad para aplicar restricciones locales a las operaciones STR. Este fallo no impide que los gobiernos locales impongan nuevas reglas de licencias, límites de alquileres o normativas de check-in específicas por zona en respuesta al sobredimensionamiento del turismo o presión sobre la vivienda.
🔧 Qué significa esto para tus operaciones
Gestiones 1 anuncio o 1.000, el check-in remoto vuelve a estar permitido en Italia. Eso significa:
- Ahora se pueden usar legalmente cerraduras inteligentes y cajas de llaves.
- Las herramientas de identificación digital (como la verificación por video o sistemas de coincidencia selfie+ID) están validadas.
- No es necesario personal para check-ins 24/7, lo que ahorra costes laborales y mejora la escalabilidad.
Estimaciones del sector sugieren ahorros de costes del 15–20% para pequeños operadores que anteriormente tenían que contar con personal en las propiedades todo el día. Los operadores más grandes pueden reinvertir estos recursos en mejoras en las propiedades, marketing o servicios al huésped.
📍 Implicaciones globales: Por qué te interesa
Este caso italiano es más que una victoria legal local—refleja una tendencia global más amplia.
En ciudades como Barcelona, Ámsterdam, París y Nueva York, los gobiernos locales han empezado a examinar herramientas como las cajas de llaves y las cerraduras inteligentes bajo el pretexto de la regulación. A menudo, es una manera indirecta de limitar el crecimiento de los STR sin prohibir abiertamente los anuncios.
La sentencia del tribunal italiano es un revés: afirma que los procesos impulsados por tecnología pueden ser seguros y justos, y que cualquier restricción debe estar respaldada legalmente y basada en pruebas.
🧭 ¿Qué sigue?
Aún se avecina una reforma nacional
Italia está probando un nuevo Código de Identificación Nacional (CIN) para rastrear los STR y combatir la evasión fiscal. Cómo se integrará este sistema con las herramientas de check-in remoto es aún incierto, y el cumplimiento será clave cuando el CIN se implemente en todo el país a finales de 2025.
Empieza la batalla local
Con la prohibición nacional anulada, se espera que los gobiernos locales tomen la iniciativa para definir lo que está permitido. Los operadores en ciudades con alta afluencia turística deben mantenerse informados, implicarse en la defensa local y prepararse para posibles cambios normativos a nivel municipal.
✨ Reflexión final: Una victoria legal con repercusión global
El tribunal TAR Lazio no solo ratificó el check-in remoto—defendió el derecho de los operadores STR a utilizar la tecnología de forma responsable, con equidad y claridad. Esto marca un precedente: si los reguladores quieren restringir las operaciones STR, necesitarán datos sólidos y coherencia legal, no solo preocupaciones vagas.
Para los gestores de propiedades en todo el mundo, el mensaje es claro: la tecnología ha llegado para quedarse, y depende de todos nosotros—defensores, anfitriones y plataformas—asegurar que la innovación y la regulación evolucionen de la mano.
Thibault Masson es un experto de referencia en gestión de ingresos de alquileres vacacionales y estrategias de precios dinámicos. Como responsable de marketing de producto en PriceLabs y fundador de Rental Scale-Up, Thibault ayuda a anfitriones y gestores de propiedades con análisis prácticos y soluciones basadas en datos. Con más de una década gestionando alquileres de lujo en Bali y San Bartolomé, es un ponente muy solicitado y creador de contenido prolífico, capaz de simplificar temas complejos para audiencias globales.
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