La comisión exclusiva para anfitriones del 15.5% de Airbnb: Por qué se siente como un aumento de impuestos (pero no lo es)

Los cambios en las comisiones de Airbnb están generando confusión entre los operadores de alquileres vacacionales en EE. UU. Con el cambio de Airbnb a una comisión exclusiva para anfitriones del 15.5%, muchos se hacen una pregunta justa:

«Si tengo que subir mis tarifas para cubrir esta nueva comisión, ¿también deberé pagar más impuestos?»

Respuesta corta: no sobre tus ganancias o el impuesto sobre la renta.
Respuesta larga: es posible que algunos pequeños impuestos locales o sobre ingresos brutos aumenten ligeramente — pero para la mayoría de los anfitriones, este cambio es neutro en impuestos.

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1. Por qué necesitarás ajustar los precios (y cuánto)

Antes del 27 de octubre de 2025, Airbnb usaba un modelo de comisión dividida:

• ~3% pagado por el anfitrión, y
• 14–16% pagado por el huésped.

Con la nueva comisión exclusiva para anfitriones del 15.5%, Airbnb elimina la comisión de servicio del huésped y deduce el 15.5% completo del pago al anfitrión.

Esto es lo que significa en números:

Escenario	Total del huésped (lo que paga)	Tarifa base (visible para anfitrión/PMS)	Comisión de Airbnb (del pago del anfitrión)	Pago al anfitrión	Efecto para el anfitrión
Modelo antiguo (3% anfitrión)	$230 (incluye comisión de huésped)	$200	$6	$194	Referencia
Modelo nuevo (sin incremento)	$200	$200	$31	$169	−12.9%
Modelo nuevo (ajustado)	$230	$229	$35.50	$193.50	≈ Igual

Si no haces nada, tu pago por reserva caerá alrededor de un 13%.
Para mantenerte neutral en ingresos, tú (o tu PMS) necesitas aumentar el margen en Airbnb para que el precio visto por el huésped suba proporcionalmente.

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2. Entendiendo las matemáticas del margen de PMS

La mayoría de los sistemas PMS ya aplicaban un pequeño margen a las tarifas de Airbnb para compensar la antigua comisión del 3%.
Anteriormente, ese margen era de ~3.06%.

Para mantener el mismo pago tras la comisión del 15.5%, el margen en los anuncios de Airbnb ahora debería ser de ~18.34%.

Comparación	Margen vs. tarifa base	Cambio en el total al huésped	Explicación
Margen antiguo	+3.06%	—	Compensaba el 3% de comisión de Airbnb para el anfitrión; el huésped pagaba aparte el 14–16% de comisión de servicio de Airbnb.
Margen nuevo	+18.34%	≈ 0% (el total pagado queda similar)	El margen ahora incluye la antigua comisión de huésped de Airbnb. El gasto total del huésped se mantiene aproximadamente igual; solo cambia la distribución.

Entonces, aunque la configuración del margen sube de 3.06 → 18.34 por ciento, el aumento real en el precio visto por el huésped es de unos 14.8%, no 18%.

Esto se debe a que el nuevo margen reemplaza al anterior, no se suma encima.

✅ En resumen:
El “margen de Airbnb” de tu PMS debe pasar de 3.06% a 18.34%.
Eso sube el precio visible al huésped en aproximadamente un 15%, asegurando que tu pago neto al anfitrión permanezca igual después de la comisión del 15.5%.

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3. Por qué se siente como un aumento de impuestos

Cuando tus ingresos brutos (los ingresos totales que informa Airbnb antes de comisiones) suben aproximadamente un 15%, parece que estás ganando más.
Eso es lo que genera la preocupación: “Si mi 1099-K muestra ingresos más altos, ¿no subirán también mis impuestos?”

Es una pregunta válida — pero esto es lo que realmente sucede bajo la ley fiscal de EE. UU.

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4. Los impuestos federales y estatales están basados en la ganancia, no en el ingreso bruto

Según IRS Tema 414 y Publicación 527, los propietarios y gestores de alquileres vacacionales pagan impuestos sobre el ingreso neto, no sobre los ingresos brutos.

Tus ingresos sujetos a impuestos se calculan así:

Ingresos – Gastos = Ingreso Imponible

La comisión de Airbnb — sea del 3% o del 15.5% — es un gasto ordinario y necesario del negocio totalmente deducible bajo las reglas del IRS.

Entonces:

• Antes, deducías 3%.
• Ahora, deducirás 15.5%.
• El ingreso neto (y por tanto el impuesto) permanece igual.

Aunque tu 1099-K muestre un número mayor, esa deducción por comisiones asegura que solo pagas impuestos por lo que realmente te quedas.

✅ No hay doble imposición. Airbnb paga impuestos sobre su 15.5% y tú sobre tu 84.5%.
✅ No hay mayor impuesto sobre la renta. Tu deducción sube en proporción a tus ingresos brutos informados.
✅ No cambia tu tasa efectiva. Sigues pagando impuestos sobre el beneficio, no sobre el valor total de la reserva.

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5. Dónde los impuestos podrían subir ligeramente

Mientras que los impuestos federales y estatales sobre la renta se mantienen iguales, ciertos impuestos estatales y locales se calculan sobre los ingresos brutos (no la ganancia).
Si tus tarifas nocturnas –y por ende tus ingresos totales– suben, esos impuestos específicos pueden aumentar marginalmente.

Ejemplos de estados con impuestos sobre ingresos brutos

Estado	Tipo de impuesto	Tasa / Umbral
Nevada	Commerce Tax	0.05–0.3% sobre ingresos brutos > $4 M
Ohio	Commercial Activity Tax (CAT)	0.26% sobre $1 M
Washington	Business & Occupation (B&O) Tax	0.47–1.5% (sin umbral)
Delaware	Gross Receipts Tax	0.0945–1.99% según sector
Oregon	Corporate Activity Tax (CAT)	0.57% sobre actividad comercial > $1 M

Si tu empresa de gestión opera en estos estados y tus ingresos brutos suben por el ajuste de tarifas, podrías deber unos pocos dólares más bajo estos impuestos — pero tus impuestos basados en ganancias seguirán sin cambios.

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6. Impuestos locales de negocio o licencia sobre ingresos brutos

Algunas ciudades de EE. UU. también aplican impuestos de negocio o licencias vinculados a los ingresos totales, tales como:

• Los Angeles, CA: ~0.4–0.5% de ingresos brutos
• San Francisco, CA: 0.16–0.65% sobre $2.25 M
• Philadelphia, PA: 0.141% sobre el bruto + 5.71% sobre el ingreso neto

Estos impuestos menores pueden subir ligeramente a medida que aumentan los ingresos brutos, pero normalmente representan menos del 1% de los ingresos totales.

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7. Impuestos de alojamiento y ocupación — Solo en tránsito

Airbnb recauda y remite automáticamente impuestos de alojamiento y ocupación en nombre de los anfitriones en la mayoría de las jurisdicciones.
Estos se calculan sobre el monto pagado por el huésped, no sobre tu pago.

Si tus tarifas nocturnas suben para compensar la comisión del 15.5%, Airbnb simplemente recauda un poco más de impuesto de ocupación de los huéspedes — ese dinero nunca pasa por tus ganancias.

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8. Pasos para property managers

1. Actualiza el margen en tu PMS para Airbnb:
   • Anterior: ~3.06%
   • Nuevo: ~18.34%
     Esto dará una tarifa publicada ~14.8% más alta, manteniendo el pago neto.
2. Ajusta manualmente las tarifas fijas (limpieza, mascotas, huésped adicional): multiplica cada una por 1.1834 para preservar tus ingresos netos después del recorte del 15.5% de Airbnb.
3. Sigue deduciendo la comisión de Airbnb como gasto empresarial en Schedule C o E.
4. Verifica umbrales estatales/locales si operas en jurisdicciones con impuestos sobre ingresos brutos o licencias (Nevada, Washington, San Francisco, etc.).
5. Comunica a los propietarios: Deja en claro que los aumentos de precios son ajustes operativos, no nuevos impuestos.

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✅ Resumen

Tipo de impuesto	Base	¿Cambia tras la comisión del 15.5%?	Impacto
Impuesto federal sobre la renta	Ingreso neto	Sin cambio	La comisión Airbnb es deducible
Impuesto estatal sobre la renta	Ingreso neto	Sin cambio	Replica reglas federales
Impuesto sobre ingresos brutos	Ingresos totales	Posible ↑	Impacto estatal específico
Impuesto local de licencia	Ingresos brutos	Posible ↑	Menor en grandes ciudades
Alojamiento / Ocupación	Pago del huésped	Ligero ↑ (en tránsito)	Lo paga el huésped, no el anfitrión

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Conclusión

El cambio de Airbnb a una comisión exclusiva del 15.5% para anfitriones cambia cómo aparecen las comisiones en papel — pero no cuánto debes pagar en impuestos.

Si subes tu margen en Airbnb de 3.06% a 18.34%, el precio al huésped subirá en torno a un 14.8% y tu pago neto se mantiene igual.
Tus impuestos sobre la renta no aumentan — porque la comisión es deducible.
Solo un puñado de estados o ciudades con impuestos basados en ingresos brutos pueden ver un pequeño incremento.

En resumen: Los números suben sobre el papel — pero tus ganancias (e impuestos sobre la renta) se mantienen planos.
Lo que cambia es el margen, no tu carga tributaria.