La estrategia a largo plazo en la gestión de propiedades de Airbnb (Resumen de la conferencia Phocuswright y videos)

La Conferencia anual Phocuswright reúne a los gigantes de la industria hotelera, capitalistas de riesgo, innovadores tecnológicos y líderes de opinión para una serie de presentaciones y paneles de tres días. Celebrada cada noviembre, la conferencia tiene un tema diferente cada año, y la edición de 2019 se centró en “¿Ya llegamos?”, una discusión sobre el futuro de los viajes, que incluyó un panel perspicaz sobre el futuro de los alquileres a corto plazo.

¿No pudiste asistir a la conferencia este año? En este artículo recapitularemos una mesa redonda sobre el sector de los alquileres a corto plazo y relacionaremos nuestras conclusiones con tus objetivos comerciales. Ya seas el gestor de una compañía de alquiler vacacional en una zona turística o el dueño de una empresa de gestión de propiedades Airbnb en un mercado urbano, este artículo tiene ideas interesantes para ti.

La estrategia a largo plazo en los alquileres a corto plazo

¿Qué significa “la estrategia a largo plazo”? En resumen, los alquileres vacacionales solo van a ser más populares, pero probablemente veremos más anfitriones profesionales, cambios en el mercado de oferta orientada a objetivos (empresas como Sonder) e innovación en el área de confianza y seguridad. Phocuswright describió el tema de este año de la siguiente manera:

“Desde el inicio de la era del jet hasta los inciertos primeros días de las primeras OTAs improvisadas, el ritmo de la innovación en los viajes puede no ser constante, pero su avance es imparable. Las nuevas tecnologías e ideas audaces alimentan startups, provocan giros y alteran estrategias. Pero, ¿cuándo llegaremos a ese futuro que nos prometieron los visionarios?”

¿Entonces, cómo seguirá avanzando el sector de los alquileres a corto plazo?

Para explorar esta pregunta, el gerente de Investigación e Innovación de Phocuswright, Mike Coletta, moderó una Mesa Redonda Ejecutiva con el tema “La estrategia a largo plazo en los alquileres a corto plazo,” que incluyó a cuatro líderes del sector:

• Eric Breon, CEO de Vacasa
• Brad Handler, Fundador y Presidente, Inspirato
• Clara Liang, Vicepresidenta y Gerente General, Host Profesional y Negocios de Lujo, Airbnb
• Amiad Soto, Cofundador y CEO, Guesty

Los temas abarcaron desde inventario creado específicamente por empresas como Sonder y Stay Alfred hasta el enfoque creciente en la confianza y seguridad en el sector de alquileres a corto plazo. ¿Qué necesita saber una compañía de gestión de propiedades pequeña o mediana sobre el futuro de la industria? Sigue leyendo para conocer nuestro análisis de este panel de Phocuswright, junto con algunos comentarios interesantes adicionales.

Empresas de gestión de propiedades Airbnb en auge: los anfitriones se están volviendo más profesionales

Si eres gestor de propiedades –o propietario que utiliza servicios de gestión– formas parte de la nueva normalidad. Según datos de Phocuswright, el 50 % de los alquileres a corto plazo ahora están gestionados por empresas de gestión de propiedades, frente a solo un 10 % en 2015. Esto indica un cambio de los tradicionales propietarios “familiares” hacia una gestión más profesional.

La Sra. Liang de Airbnb predice que la tecnología es lo que está impulsando la transición hacia la gestión profesional, y que los gestores de propiedades aún pueden ofrecer una experiencia auténtica y personalizada al huésped. De hecho, aprovechar la tecnología puede ayudar a disponer de más tiempo para centrarse en la experiencia del huésped. También mencionó que Airbnb está mostrando su apoyo desarrollando herramientas para aquellos anfitriones (ya sean propietarios o gestores de propiedades) que quieren hacer crecer su negocio de alquileres a corto plazo.

El Sr. Soto de Guesty, un conocido sistema de gestión de propiedades centrado en alquileres a corto plazo, reconoció que la tecnología también permite que los anfitriones escalen su negocio. Cree que el cambio hacia los anfitriones profesionales es positivo, ya que pueden mantener sus operaciones con estándares más altos y ofrecer una experiencia más eficiente al huésped.

Vacasa, que es una gran organización de gestión, coincide en que el alojamiento profesional es el camino del futuro. El Sr. Breon añadió que los propietarios individuales de una segunda vivienda no quieren la carga adicional de las tareas operativas del alquiler, lo que explica por qué tienden a trabajar con un gestor de propiedades. Además, observó que hay una tendencia creciente hacia propiedades cuya función principal es ser alquiladas, en vez de la oferta de “segunda residencia” que solo está disponible por temporadas.

¿Qué impulsa el crecimiento de la industria de los alquileres a corto plazo?

El panel analizó la fuente del auge en la popularidad de los alquileres a corto plazo. ¿Cómo fue posible que, en pocos años, estos pasaran de ser desconocidos a convertirse en una tendencia principal? El Sr. Soto cree que se trata de un cambio en las preferencias de los huéspedes. Como explicó, él preferiría alojarse en un apartamento antes que en un hotel en una ciudad, y en una villa en un destino tropical. A medida que los viajeros conocen distintas formas de alojamiento –y buscan más novedades y experiencias únicas– el mercado se diversifica y, en lugar de que los hoteles sean la única opción, los huéspedes pueden elegir entre casas, apartamentos, villas, castillos, casas en los árboles e incluso tiendas glamping.

La Sra. Liang señaló que las preferencias no solo están cambiando respecto al alojamiento, sino también en torno al estilo de vida. Ahora la gente quiere más opciones, busca flexibilidad y desea tomar sus propias decisiones. Con los alquileres a corto plazo como alternativa, los huéspedes pueden encontrar el alojamiento perfecto para ellos, ya sea una gran villa para toda la familia o una habitación en la casa de un local para vivir una experiencia realmente auténtica.

Las grandes cadenas hoteleras como Marriott también están observando este crecimiento e intentan encontrar su lugar en el sector. Ante la reciente entrada de Marriott en el ámbito de los alquileres a corto plazo, el Sr. Handler explicó que Marriott simplemente está respondiendo a las tendencias que ve en sus hoteles. Dado que los huéspedes demandan una gama más amplia de experiencias, Marriott está tratando de ampliar su oferta más allá de la variedad de marcas, para poder ofrecer más tipos de experiencias que buscan los viajeros. Sin embargo, el Sr. Handler predice que la compañía enfrentará desafíos para proporcionar la consistencia que esperan los clientes habituales de Marriott, ya que la cadena no tendrá el control total de su inventario de alquileres a corto plazo.

El Sr. Soto, CEO del software de gestión de propiedades Airbnb Guesty, predice que veremos un aumento de propiedades “híbridas” que combinan algunos elementos de la experiencia hotelera y otros de los alquileres a corto plazo, lo que alimentará aún más el crecimiento del sector.

La necesidad de estándares de calidad en el sector de alquileres a corto plazo

Mientras la industria hotelera se acerca al sector de alquileres a corto plazo, Booking.com lanzó recientemente para su inventario de alquileres vacacionales una métrica tradicionalmente exclusiva de los hoteles: las estrellas. La Sra. Liang declaró que existe una necesidad de confianza y cierto nivel de transparencia sobre la calidad de una propiedad, pero dado que el sector de alquileres a corto plazo engloba una enorme variedad de tipos de propiedades, probablemente las estrellas no sean la mejor forma de medir sus características. Mencionó que aprovechar las reseñas de los huéspedes podría ser una manera eficaz de establecer confianza para los posibles clientes.

El Sr. Breon coincidió en que el sistema de estrellas quizá no sea la mejor manera de cuantificar la calidad, pero los huéspedes sí quieren filtrar de manera rápida y confiable la enorme cantidad de propiedades de alquiler a corto plazo. Al igual que Airbnb, Inspirato solo permite que huéspedes reales comenten las propiedades, lo cual, según el Sr. Handler, da mayor credibilidad a las reseñas.

El Sr. Soto aportó una visión diferente, proponiendo que quizá las marcas como Sonder o Vacasa generen de manera orgánica categorías de calidad dentro del sector. Predijo que los huéspedes que buscan una experiencia más profesional elegirán específicamente un alquiler de marca sobre un anfitrión individual porque saben que la marca tiene ciertos estándares, tal vez más altos que los de un anfitrión particular.

¿Cómo afectará el inventario diseñado a medida al sector de alquileres a corto plazo?

Las marcas que crean inventario específico como Sonder, Stay Alfred, Lyric y otras están recaudando mucho dinero y abriendo numerosas propiedades rápidamente. ¿Es sostenible este crecimiento? Según el Sr. Breon, estas empresas están atendiendo a una necesidad de alojamiento para grupos más grandes, como familias, en mercados urbanos. En vez de alojar a la familia en una pequeña habitación de hotel, a viajeros como él les resulta atractivo contar con dos o tres habitaciones, además de una cocina y sala de estar, con servicios y comodidades mejorados similares a los de un hotel. Las empresas de gestión de menor tamaño pueden competir ofreciendo un estándar igual de alto en limpieza, servicios y comodidades.

Si bien el Sr. Breon aprecia la calidad que aportan las marcas de alquileres a corto plazo diseñadas específicamente para ello, no cree que la economía tenga sentido a largo plazo. En materia operativa, no parece lógico que empresas como Sonder o Stay Alfred ofrezcan un apartamento de dos habitaciones a un precio más bajo que una habitación de hotel de 400 pies cuadrados, especialmente considerando que el hotel ofrece lavandería en el lugar y personal 24/7. Con el tiempo, o la calidad disminuirá o los precios subirán.

Priorizar la confianza y la seguridad

Tras un terrible incidente ocurrido en una propiedad de Airbnb el 31 de octubre de 2019, Airbnb emitió un comunicado enfatizando el compromiso continuo de la compañía con la confianza y la seguridad. Como dijo la Sra. Liang, “la confianza es la moneda principal de [Airbnb]”, así que harán todo lo posible para asegurar que tanto huéspedes como anfitriones tengan una experiencia positiva. Los gestores de propiedades se alegrarán de saber que parte de esta iniciativa consiste en implementar una línea directa mejorada de atención al cliente, para que siempre puedan contactar con un representante si ocurre algún problema.

El Sr. Soto añadió que quizás el mayor enfoque en la verificación y el cumplimiento de ciertos estándares de confianza y seguridad será otro motivo para que los propietarios recurran a gestores de propiedades. Mantenerse al día con regulaciones locales, códigos de incendios y legislación local puede ser una gran tarea, así que si los gestores de propiedades logran mantener todo en regla de forma eficiente, eso podría ser otro motivo para que los propietarios utilicen sus servicios.

Análisis de datos de Airbnb: excelente resumen de lo que hace AirDNA

Además del panel sobre alquileres a corto plazo, el CEO de AirDNA, Scott Shatford, ofreció una charla dinámica y relevante con formato tipo Shark Tank en Phocuswright, resaltando la importancia de la analítica y los datos en el mercado de alquileres a corto plazo. AirDNA es conocido como una herramienta para posibles y actuales propietarios e inversionistas de alquileres vacacionales que quieren investigar mercados y tendencias de ventas. La herramienta muestra información sobre ingresos, ocupación y tarifas para propiedades de todo el mundo, ayudando en la toma de decisiones de compra y de comparación.

AirDNA ahora está comenzando a aprovechar los últimos cinco años de datos recopilados para ayudar en la gestión operativa de las propiedades con su nuevo producto de gestión de ingresos. Los gestores de propiedades pueden ver datos detallados que muestran las tarifas para cualquier fecha específica y las tendencias de ocupación. A diferencia de otras herramientas de inteligencia de tarifas en el mercado, la herramienta de AirDNA no requiere que el usuario introduzca datos; su algoritmo puede usar los datos históricos para encontrar las tarifas óptimas para cualquier propiedad.

¿Qué está pasando con Vrbo?

Como bien saben quienes llevan un tiempo en el sector de la gestión de propiedades, nunca hay un momento aburrido en Expedia Group, propietario de HomeAway y de la recientemente relanzada Vrbo. El entonces CEO Mark Okerstrom habló en Phocuswright y ofreció algunas actualizaciones sobre el rendimiento general del grupo, incluyendo las dificultades de la compañía con el marketing en motores de búsqueda, el crecimiento internacional y la evolución de Vrbo en el sector de alquileres a corto plazo. Mencionó que Expedia espera aumentar la presencia internacional de Vrbo mientras mantiene la reputación del sitio como plataforma para alquileres vacacionales familiares.

En conclusión, tras escuchar a los ponentes de Phocuswright, la industria de los alquileres a corto plazo debería seguir viendo crecimiento, tanto en número de propiedades como en innovación. A medida que los propietarios dependan más de los gestores de propiedades, estos necesitarán herramientas y tecnología para operar eficientemente, por lo que veremos más avances en soluciones tecnológicas para operaciones, análisis y gestión de ingresos, confianza y seguridad, y experiencia del huésped.