La Nueva Política Fuera de la Plataforma de Airbnb (Mayo 2025): Lo que los Anfitriones y Gestores de Propiedades Deben Saber Ahora

Airbnb anunció recientemente actualizaciones importantes en su Política de Fuera de la Plataforma y Transparencia de Tarifas, efectiva a partir del 10 de mayo de 2025. Está generando debate en toda la industria de alquileres a corto plazo. ¿Las reacciones inmediatas? Preocupación, confusión, – especialmente por parte de anfitriones que utilizan herramientas de terceros y software de conserjería.

Pero en Rental Scale-Up, creemos que esto no es una prohibición generalizada de la tecnología para huéspedes o de la comunicación. En cambio, representa un cambio hacia:

• Mayor transparencia de tarifas en el checkout
• Control más estricto de la privacidad y los datos de los huéspedes
• Un impulso hacia servicios integrados con Airbnb, posiblemente en preparación para el rumoreado Host Marketplace

La política de fuera de la plataforma de Airbnb ha existido desde hace tiempo, pero está evolucionando. La desglosamos para anfitriones profesionales conectados a software: la mayoría de los gestores de alquiler vacacional que utilizan PMS, channel managers o herramientas con la API de Airbnb, citando palabras textuales de Airbnb siempre que sea posible para eliminar confusiones y ambigüedades.

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🔎 A Quién Afecta: Anfitriones Profesionales y Conectados a Software

Este artículo se centra en los anfitriones de Airbnb que son gestores de alquiler vacacional, es decir, muy probablemente:

• Usan las herramientas profesionales de host de Airbnb, y/o
• Conectados a software, es decir, usan:
  • Un PMS
  • Un channel manager
  • O un software de terceros integrado vía la API de Airbnb

Estos anfitriones:

✅ Pueden añadir más tipos de tarifas

✅ En algunos casos, pueden cobrar algunas de ellas fuera de la plataforma

🚫 Pero ahora deben divulgar las tarifas de manera más cuidadosa y seguir las normas actualizadas sobre acceso del huésped, comunicación y pagos

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🧾 El Verdadero Enfoque de Airbnb: Transparencia de Precios y Cumplimiento de Privacidad

Según Airbnb:

“No incluir tarifas obligatorias en los campos de precio provistos por Airbnb o causar que el precio total al pagar sea inexacto” ahora está prohibido.

Esto significa:

• Las tarifas obligatorias (p.ej. resort, huéspedes adicionales, limpieza, gestión, mascotas) deben aparecer en los campos de tarifas designados de Airbnb, si tales campos existen.
• Si no existen, Airbnb dice:

“Todas las tarifas obligatorias deben divulgarse en el campo de tarifas correspondiente o en el precio nocturno si no existe un campo de tarifa aplicable.”

💡 Traducción: Si Airbnb no ofrece un campo para tu tarifa, debes incluirla en la tarifa nocturna; no puedes solo comunicarla a los huéspedes después o cobrarla fuera de la plataforma.

Esto también coincide con la actualización de la estructura de precios más amplia de Airbnb:

“Todas las demás tarifas se suman al precio nocturno para los huéspedes cuando reservan.”

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💳 ¿Qué Tarifas Puedes Cobrar Fuera de Airbnb?

Si bien Airbnb prohíbe los pagos fuera de la plataforma en la mayoría de los casos, hace excepciones explícitas.

De la política de tarifas de Airbnb:

“No está permitido que los anfitriones cobren ninguna tarifa relacionada con reservas de Airbnb fuera de nuestra plataforma, a menos que esté expresamente autorizado por nosotros.”

Sin embargo:

“En casos limitados, Airbnb podría permitir a algunos anfitriones conectados a software cobrar ciertas tarifas obligatorias utilizando un método de pago fuera de Airbnb, siempre que estén incluidas en el desglose de precios del anuncio al pagar.”

Ejemplos:

• Tarifas de resort (p.ej. comodidades como piscina, gimnasio o Wi-Fi)
• Tarifas de servicios públicos
• Tarifas de HOA/comunidad

También:

“Los hoteles pueden cobrar fuera de la plataforma de Airbnb por tarifas opcionales cuando forma parte de sus prácticas comerciales normales (p.ej. estacionamiento).”

Y:

“En lugares donde Airbnb no recauda impuestos o donde los anfitriones tienen la obligación legal de recaudarlos directamente de los huéspedes, los anfitriones pueden cobrar impuestos divulgados fuera de Airbnb.”

✅ Punto clave: Si eres un anfitrión profesional conectado a software, Airbnb puede permitirte cobrar algunas tarifas fuera de la plataforma, si:

1. Están declaradas en el desglose de tarifas de tu anuncio
2. Cumplen con la lista de excepciones permitidas por Airbnb

Si la tarifa no corresponde a esas categorías y no existe un campo de tarifa en Airbnb, debes incluirla en la tarifa nocturna.

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🔒 Depósitos de Seguridad: Muy Limitados (y Normalmente No Permitidos)

Según Airbnb:

“La mayoría de los anfitriones no pueden cobrar depósitos de seguridad.”

Para excepciones:

“Para la pequeña cantidad de anuncios donde se permite cobrar depósitos de seguridad fuera de la plataforma de Airbnb, los anfitriones deben divulgarlos en el campo de tarifas correspondiente.”

Los hoteles son un caso especial:

“Los hoteles también pueden solicitar una tarjeta de crédito o depósito en efectivo al hacer el check-in para cubrir el costo de imprevistos… [pero] esto debe estar divulgado en la descripción del anuncio.”

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📱 Apps de Terceros y Acceso de Huéspedes: Qué Airbnb Prohíbe y Permite

Airbnb prohíbe estrictamente:

“Pedir a los huéspedes que creen una cuenta aparte o se registren en otro sitio web que no sea Airbnb.com para poder ingresar a un anuncio”

“Pedir a los huéspedes que instalen una app de terceros para acceder a un anuncio”

Pero permite:

“Apps de entrada sin llave y apps que faciliten la experiencia del huésped durante la estadía (ej: Sonos, Nest, apps de conserjería) siempre que sean opcionales”

Y:

“Registro o instalación adicional de apps está permitido cuando es necesario por motivos legales o de cumplimiento… [y] debe estar incluido en la descripción de la publicación orientada al huésped.”

✅ Interpretación: Las apps que mejoran la estadía (como guías o controles inteligentes) están bien, siempre y cuando:

• No sean requeridas para el acceso
• No bloqueen el acceso detrás de la creación de cuentas
• Estén debidamente divulgadas si son requeridas legalmente

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📧 Información de Contacto y Colección de Email de Huéspedes: Cuidado

Airbnb es claro:

“Solicitar emails a los huéspedes… utilizando el sistema de mensajería de Airbnb o el alias de email después de una reserva” está prohibido.

Además:

“Vender, compartir o usar información de contacto del huésped para comunicaciones de marketing o suscribir a los huéspedes a una lista de contactos” no está permitido.

✅ Pero hay excepciones:

“Puedes requerir información adicional de contacto/identidad si es requerida por motivos legales o de cumplimiento… [y] los anfitriones deben incluir información sobre lo que se requiere y por qué en la descripción del anuncio”

“Puedes usar un medio alternativo de comunicación con un huésped si lo solicita el huésped después de reservar”

💬 Por eso StayFi, que recopila emails de huéspedes mediante acceso Wi-Fi optativo después del check-in, podría seguir cumpliendo. El CEO Arthur Colker lo explica bien:

“StayFi recopila emails de huéspedes durante la estadía y posibilita marketing directo futuro—no la migración de reservas existentes de Airbnb.”

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🤔 ¿Qué Hay de los Upsells?

Aquí persiste la confusión.

Airbnb dice:

“Solicitar, enviar o recibir pagos fuera de Airbnb está prohibido. Esto incluye el costo de la reserva y pagos de tarifas relacionados con la reserva (p.ej., tarifa opcional para calentar la piscina).”

Así que:

✅ Calefacción de la piscina o estacionamiento = deben pagarse a través de Airbnb, probablemente mediante el Centro de Resoluciones

🚫 Pero Airbnb no menciona:

• Abastecimiento de nevera
• Early check-in pagado no vinculado a noches
• Servicio de niñera
• Alquiler de equipos

Creemos que eso queda fuera del alcance de la política de Airbnb. Sin embargo, Airbnb debería aclarar si los upsells basados en experiencias (no ligados al costo de la reserva) se pueden cobrar fuera de la plataforma.

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🧠 Reflexión Estratégica: ¿Qué Hay Detrás de Este Movimiento?

Esto no es solamente un endurecimiento de las políticas, sino una alineación de la plataforma. Como señalamos en nuestras predicciones para 2024, Airbnb está sentando las bases para un futuro Host Marketplace, ofreciendo servicios de terceros como:

• Gestión de tareas
• Automatización inteligente del hogar
• Gestión de ingresos
• Integraciones de conserjería

Para que este modelo funcione, Airbnb necesita:

• Precios consistentes en los anuncios
• Menos confusión sobre el acceso de huéspedes
• Límites claros de privacidad