La presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, mencionó brevemente los alquileres de corto plazo (STR) en su Discurso sobre el Estado de la Unión 2025, señalando que una nueva iniciativa a nivel de la UE podría estar en el horizonte. Aunque su discurso en Estrasburgo estuvo dominado por defensa, Ucrania y la independencia estratégica de Europa, la referencia a los STR muestra que Bruselas tiene la intención de avanzar más allá de la recopilación de datos hacia una regulación directa.
Crisis de Vivienda: El Panorama General
En su discurso ante el Parlamento Europeo, von der Leyen describió la escasez de vivienda en Europa no solo como un problema económico, sino como una “crisis social” que socava la cohesión y la competitividad. Citó el aumento de los costes de la vivienda (+20% desde 2015), la caída de los permisos de construcción (–20% en cinco años), y las presiones sobre trabajadores, estudiantes y jóvenes familias.
Su respuesta propuesta incluyó:
- Un próximo Plan Europeo de Vivienda Asequible.
- Una revisión de las normas de ayudas estatales para dar a los gobiernos mayor flexibilidad para financiar vivienda asequible.
- Y, en una sola línea, un compromiso:
“También propondremos una iniciativa legal sobre alquileres de corto plazo para abordar los problemas restantes.”
Lo que Realmente Dijo sobre los STR
Esta fue la única referencia a los STR en todo el Discurso sobre el Estado de la Unión. No hubo definiciones, ni categorías de anfitriones, ni detalles de políticas. Los STR se mencionaron como un elemento de una agenda de vivienda más amplia, que fue un tema secundario en comparación con el enfoque del discurso en la guerra y la seguridad.
Para los observadores del sector, la importancia radica no en los detalles —ya que no los hubo— sino en el hecho de que los STR aparecieran en un discurso político emblemático.
Por Qué se Mencionaron los STR
Los alquileres de corto plazo siguen siendo muy visibles en los debates políticos sobre la asequibilidad. Ciudades como Lisboa, Barcelona y Atenas sostienen que el crecimiento de los STR reduce la oferta de alquileres a largo plazo, mientras que plataformas como Airbnb contrarrestan asegurando que la escasez de construcción y el stock de viviendas vacantes son los verdaderos motores de la crisis.
Al nombrar los STR en Estrasburgo, von der Leyen envió una señal a los votantes: la Comisión tiene la intención de abordar el tema a nivel europeo.
Contexto: Lo Que Ya Está en Marcha
Este no sería el primer paso de la UE sobre los STR. Un reglamento de transparencia de 2022 ya sentó las bases:
- Nov 2022: La Comisión propuso un reglamento que exige a plataformas como Airbnb, Vrbo y Booking.com compartir datos de anfitriones y reservas con las autoridades locales.
- 2023–2024: El Parlamento y el Consejo revisaron y negociaron la propuesta.
- Para 2025: El reglamento está cerca de su adopción final, con disposiciones sobre registro sistemático y compartición de datos que se prevé que se apliquen gradualmente desde finales de 2025 hasta 2026.
Esta ley se centra en la transparencia y la aplicación, dando a las ciudades mejores herramientas para monitorear la actividad. Si la promesa de von der Leyen para 2025 se concreta, representaría una segunda fase: pasar de la transparencia a una regulación más directa vinculada a la asequibilidad.
Posición del Parlamento: El Estudio S&D
Por separado, un estudio de mayo de 2025 encargado por el grupo Socialistas & Demócratas (S&D) en el Parlamento propuso un marco integral para los STR, incluyendo:
- Una distinción legal clara entre anfitriones no profesionales (ocasionales, de única propiedad) y anfitriones profesionales (varias propiedades, todo el año).
- Permitir que las ciudades apliquen medidas más estrictas (límites de noches, esquemas de registro, zonificación), en particular a los operadores profesionales.
- Estándares mínimos de seguridad y anti-discriminación para los anuncios.
Este estudio no es una política de la Comisión, pero muestra lo que impulsará uno de los principales grupos políticos cuando la Comisión presente una propuesta legislativa.
Qué Pasará Después
- Estado actual: La mención de von der Leyen es una señal política, no una propuesta legal.
- Proceso: La Comisión aún debe redactar la legislación; el Parlamento y el Consejo la debatirán y enmendarán.
- Cronograma: Si la Comisión avanza, es probable que las propuestas detalladas lleguen en 2025–2026, con la implementación de nuevas normas a partir de 2026–2027. Esto se ajusta al calendario legislativo habitual de la UE y a la aplicación gradual de las reglas de transparencia existentes.
Por Qué los Administradores de Propiedades Deben Prestar Atención
Por ahora, nada cambia de la noche a la mañana. Pero las señales tanto de la Comisión como del Parlamento apuntan hacia un mayor control de los STR en los próximos años. Implicaciones clave:
- Armonización: Un marco paneuropeo podría simplificar el cumplimiento al reemplazar el mosaico actual de normas locales, aunque también podría elevar los estándares en general.
- Clasificación profesional: Es probable que los operadores de mayor tamaño enfrenten requisitos más estrictos que los anfitriones ocasionales.
- Vínculo de políticas: Es posible que los gobiernos combinen subsidios para vivienda asequible con restricciones más severas a los STR para mostrar que abordan la asequibilidad desde múltiples frentes.
Conclusión
El discurso de von der Leyen sobre el Estado de la Unión 2025 estuvo dominado por la seguridad y Ucrania. La vivienda fue un tema secundario y los STR una simple mención. Aun así, esa línea importa: sugiere que la Comisión tiene la intención de desarrollar la regulación de transparencia de 2022 con reglas más directas para el sector STR.
Para los administradores de propiedades, la conclusión es clara: esperen cambios, pero no de inmediato. La ventana crítica será 2025–2027, cuando se debatan nuevas propuestas y, si se adoptan, se apliquen gradualmente en toda la UE.
