La UE Señala Regulación de Alquileres de Corto Plazo como Parte de la Respuesta a la Crisis de Vivienda

La presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, mencionó brevemente los alquileres de corto plazo (STRs) en su discurso sobre el Estado de la Unión 2025, señalando que una nueva iniciativa a nivel de la UE podría estar en el horizonte. Aunque su discurso en Estrasburgo estuvo dominado por la defensa, Ucrania y la independencia estratégica de Europa, la referencia a los STRs muestra que Bruselas pretende ir más allá de la recopilación de datos hacia una regulación directa.

Crisis de Vivienda: La Perspectiva General

En su discurso ante el Parlamento Europeo, von der Leyen describió la escasez de vivienda en Europa no solo como un problema económico, sino como una “crisis social” que socava la cohesión y la competitividad. Citó el aumento del coste de la vivienda (+20% desde 2015), la caída de los permisos de construcción (–20% en cinco años) y las presiones sobre trabajadores, estudiantes y familias jóvenes.

Su respuesta propuesta incluyó:

• Un próximo Plan Europeo de Vivienda Asequible.
• Una revisión de las normas de ayuda estatal para dar a los gobiernos más flexibilidad para financiar viviendas asequibles.
• Y, en una sola línea, un compromiso:

“También propondremos una iniciativa legal sobre los alquileres de corto plazo para abordar los problemas que quedan.”

Lo Que Realmente Dijo Sobre los STRs

Esta fue la única referencia a los STRs en todo el discurso sobre el Estado de la Unión. No hubo definiciones, ni categorías de anfitriones, ni detalles sobre política. Los STRs se mencionaron como un elemento más dentro de una agenda más amplia de vivienda, siendo este un tema secundario en comparación con el enfoque del discurso en la guerra y la seguridad.

Para los observadores de la industria, la importancia no radica en los detalles —ya que no los hubo—, sino en el hecho de que los STRs hayan sido mencionados en un discurso político tan destacado.

Por Qué se Mencionaron los STRs

Los alquileres de corto plazo siguen siendo altamente visibles en los debates políticos sobre la asequibilidad. Ciudades como Lisboa, Barcelona y Atenas argumentan que el crecimiento de los STRs reduce la oferta de alquileres a largo plazo, mientras que plataformas como Airbnb contrarrestan afirmando que la falta de construcción y las viviendas vacías son los verdaderos impulsores de la crisis.

Al nombrar los STRs en Estrasburgo, von der Leyen envió una señal a los votantes: la Comisión tiene la intención de llevar el tema más allá a nivel de la UE.

Contexto: Lo Que Ya Está en Marcha

Esta no sería la primera acción a nivel de la UE sobre STRs. Un reglamento de transparencia de 2022 ya sentó las bases:

• Noviembre 2022: La Comisión propuso un reglamento que exige a plataformas como Airbnb, Vrbo y Booking.com compartir datos de anfitriones y reservas con las autoridades locales.
• 2023–2024: El Parlamento y el Consejo revisaron y negociaron la propuesta.
• Para 2025: El reglamento está cerca de su adopción final, con disposiciones sobre el registro sistemático y el intercambio de datos que se espera que se apliquen gradualmente desde finales de 2025 hasta 2026.

Esta ley se centra en la transparencia y la aplicación de la normativa, dando a las ciudades mejores herramientas para supervisar la actividad. Si la promesa de von der Leyen para 2025 se lleva adelante, representará una segunda fase: pasar de la transparencia a una regulación más directa vinculada a la asequibilidad.

Posición del Parlamento: El Estudio S&D

Por separado, un estudio de mayo de 2025 encargado por el grupo de Socialistas & Demócratas (S&D) en el Parlamento propuso un marco integral para los STRs, incluyendo:

• Una distinción legal clara entre anfitriones no profesionales (ocasionales, una sola propiedad) y anfitriones profesionales (múltiples propiedades, todo el año).
• Permitir a las ciudades aplicar medidas más estrictas (límites de noches, sistemas de registro, zonificación), especialmente a los operadores profesionales.
• Normas mínimas de seguridad y anti-discriminación para los anuncios.

Este estudio no es política de la Comisión, pero muestra lo que uno de los grandes grupos políticos impulsará cuando la Comisión presente una propuesta legislativa.

¿Qué Sucede Ahora?

• Estado actual: La mención de von der Leyen es una señal política, todavía no una propuesta legal.
• Proceso: La Comisión aún debe redactar la legislación; luego, el Parlamento y el Consejo la debatirán y modificarán.
• Cronograma: Si la Comisión avanza, es probable que las propuestas detalladas lleguen en 2025–2026, con la implementación de nuevas reglas a partir de 2026–2027. Esto se ajusta al calendario legislativo habitual de la UE y a la secuenciación de las reglas actuales de transparencia.

Por Qué los Administradores de Propiedades Deben Prestar Atención

Por ahora, nada cambia de la noche a la mañana. Pero las señales tanto de la Comisión como del Parlamento apuntan hacia un mayor control de los STRs en los próximos años. Implicaciones clave:

• Armonización: Un marco paneuropeo podría simplificar el cumplimiento al reemplazar el mosaico actual de normas locales, aunque también podría elevar los estándares en toda la UE.
• Clasificación profesional: Es probable que los operadores más grandes se enfrenten a requisitos más estrictos que los anfitriones ocasionales.
• Vinculación de políticas: Es posible que los gobiernos combinen subsidios para vivienda asequible con restricciones más severas a los STRs para demostrar que abordan la asequibilidad desde varios frentes.

En Resumen

El discurso sobre el Estado de la Unión 2025 de von der Leyen estuvo dominado por la seguridad y Ucrania. La vivienda fue un tema secundario, y los STRs apenas una breve mención. Aun así, esa línea importa: sugiere que la Comisión tiene la intención de desarrollar la regulación de transparencia de 2022, preparando normas más directas para el sector de los STRs.

Para los administradores de propiedades, la conclusión es clara: esperar cambios, pero no de inmediato. La ventana crítica será 2025–2027, cuando las nuevas propuestas sean debatidas y, de ser adoptadas, aplicadas gradualmente en toda la UE.