La industria de los alquileres a corto plazo ha sido puesta a prueba recientemente por despidos e incertidumbre en la demanda. Diciembre de 2022 y enero de 2023 presenciaron la introducción de nuevos eventos que pueden suponer disrupciones aún mayores.

Pero los gestores de propiedades que piensan en el futuro pueden utilizar la posible turbulencia a su favor, creando planes de contingencia que sean tanto adaptativos como ágiles, permitiéndoles aprovechar al máximo las oportunidades emergentes a medida que surgen. Estas estrategias se discutieron en nuestra primera conferencia virtual gratuita del año, titulada “5 factores que pueden descarrilar tu planificación para 2023 y cómo evitarlos”, la cual reunió a expertos del sector que compartieron consejos sobre cómo los gestores de alquileres a corto plazo pueden afrontar el futuro con confianza.

En este artículo, compartimos los aprendizajes clave de esta conferencia del año desvelando tendencias y noticias recientes, preocupantes y no tanto, además de medidas prácticas para reaccionar de modo adecuado.

1. Inflación, recesión, sensibilidad al precio: ¿está la demanda de alquileres a corto plazo a punto de desplomarse?

Probablemente muchos gestores están mirando a enero y planificando un mal año. Los datos disponibles para los expertos en revenue management de Quibble, como compartió su CEO Neal Cyr durante nuestra conferencia online, muestran que la ocupación en enero ha bajado sustancialmente. Por el contrario, febrero y marzo aún mantienen o superan los niveles de ocupación del año pasado. La gran pregunta es si los gestores de alquileres a corto plazo deberían reducir preventivamente los precios o seguir los datos en tiempo real.

Ajusque del cinturón: las preocupaciones de los consumidores pueden afectar el gasto durante la incertidumbre económica

A pesar de que una recesión aún no ha golpeado a Estados Unidos ni a otras naciones occidentales, comparte Pierre-Camille Hamana, CEO y fundador de Hospitable, la ansiedad por los continuos despidos y las disrupciones causadas por la crisis actual puede llevar a los consumidores a ser más conservadores a la hora de gastar en bienes no esenciales. Esto puede significar que los planes de futuros viajes no se reserven con tanta antelación como antes de la crisis, aunque sí se planifiquen llegado el momento.

Reservas flexibles y sensibilidad al precio: las expectativas de los huéspedes tras la pandemia están evolucionando

En la investigación de Expedia Traveler Value Index 2023, destaca François Gouelo, CEO y fundador de Enso Connect, los principales hallazgos son que las preocupaciones por la inflación están reemplazando las expectativas sanitarias y de seguridad tras la pandemia. La sensibilidad al precio, las políticas flexibles y las tarifas reembolsables están en el centro de los valores de los huéspedes. Sin embargo, esto no significa que los viajeros estén buscando las ofertas más baratas, sino que quieren sacar el mayor “provecho de su dinero”. Por eso, la experiencia del huésped es más importante que nunca.  

2. ¿Cuán resilientes serán los mercados de alquileres a corto plazo frente al aumento de la oferta?

El continuo incremento de la oferta en el mercado es nuestra mayor preocupación, señala Neal Cyr. Explica que este exceso de oferta ejerce presión a la baja sobre los precios al repartir la demanda entre más propiedades y encarecer la captación de clientes mediante marketing.

Los alquileres a corto plazo en mercados inmobiliarios primarios seguirán atrayendo interés

Pierre-Camille Hamana sugiere que el sector inmobiliario puede no experimentar efectos uniformes en los principales destinos turísticos de Estados Unidos. Las propiedades ubicadas en mercados prime probablemente sigan teniendo más compradores de los necesarios, mientras que otras podrían mantenerse en alquiler temporal hasta encontrar una venta adecuada. Esto ha sucedido antes en ciertos mercados donde los precios de las propiedades caían, y la inflación probablemente incentive a más propietarios a optar por el alquiler a corto plazo.

3. Las regulaciones de privacidad online podrían crear un obstáculo adicional

El aumento de las interacciones digitales entre operadores de hospitalidad y huéspedes plantea preguntas sobre las leyes que regulan Internet y los entornos digitales, expresa François Gouelo. 

Un ejemplo es el Reglamento Europeo de Protección de Datos, GDPR. Esta norma responde a una demanda real de los usuarios por tener mayor control sobre sus datos, junto con más seguridad y privacidad. Y si se aplica de manera proactiva y transparente, puede generar un mayor nivel de confianza en los huéspedes. Sin embargo, muchas empresas aún no tienen claro cómo cumplir con GDPR.

4. Importantes fluctuaciones en el tipo de cambio podrían disuadir las reservas internacionales

A medida que la industria de viajes global comienza a recuperarse y repuntar, Pierre-Camille Hamana advierte que grandes fluctuaciones de divisas en 2023 podrían afectar el proceso de vuelta a la globalización. El aumento del número de viajeros de la UE, EE. UU. y China podría desestabilizarse si el tipo de cambio EUR/USD varía un 17 %, ya que diferentes clientes se sentirán más o menos atraídos por destinos internacionales dependiendo de hacia dónde fluctúe la moneda.

Esto será crucial en particular para los operadores de mayor escala que procesan sus propios pagos. 

¡Escenario pesimista! Con la inflación persistente, los reguladores (probablemente empezando por la Unión Europea) podrían exigir más transparencia en los precios en sectores percibidos como especulativos. ¡Las plataformas de reservas online querrán mostrar buena voluntad e introducir espontáneamente límites a los incrementos en las tarifas por noche!

Ya hemos visto el impulso de la Unión Europea para hacer Airbnb más orientado al consumidor, especialmente en lo que respecta a la transparencia de precios.  

5. ¿Afectarán los recientes despidos en grandes operadores como Vacasa a los operadores locales?

Pierre-Camille Hamana sugiere que los recientes despidos en compañías tecnológicas como Vacasa podrían abrir nuevas oportunidades para operadores locales además de suscitar dudas sobre el futuro del trabajo remoto. Sin duda, estos despidos afectarán la demanda en los mercados clave de la compañía.

A la inversa, las empresas de gestión más grandes pueden seguir sus pasos y buscar la rentabilidad más rápidamente, y los fondos de capital de riesgo podrían verse atraídos a invertir en la oportunidad.

Carta salvaje: el impacto de ChatGPT en los gestores de propiedades a corto plazo

Las oportunidades de los grandes modelos de IA de lenguaje (como ChatGPT) y su uso en la hospitalidad solo aumentarán la experiencia del huésped e impulsarán el rendimiento, explica François Gouelo. El impacto cultural de ChatGPT está aún por llegar, pero la semilla ya ha germinado en la opinión popular. Esto acelerará el impulso de la transición tecnológica hacia la Inteligencia Artificial en todas las industrias. Será el gran ecualizador de la década, predice.

Google acaba de declarar un “Código Rojo” para defender su negocio frente a ChatGPT, informa Pierre-Camille Hamana, el cual será licenciado por Microsoft. La capacidad de utilizar esta tecnología, y sus futuras iteraciones, se percibe como la mayor amenaza para las empresas consolidadas en todos los sectores, incluidos viajes y hospitalidad.

¿Cómo pueden responder los gestores de propiedades a estos desafíos?

Los gestores de propiedades deben desarrollar estrategias para gestionar sus recursos de manera eficiente, responder rápidamente a las tendencias del mercado y tomar decisiones bien informadas para mantenerse por delante de la competencia. Con una visión clara, una buena planificación y la tecnología adecuada, los gestores pueden crear soluciones innovadoras para superar cualquier obstáculo en su camino al éxito. Esto es lo que nuestros ponentes sugirieron al respecto:

¿Cómo rastrear grandes eventos en el mercado local que puedan afectar la demanda en una zona y cómo planificar tus recursos alrededor de estos cambios?

Usar datos propios de reservas y datos de la competencia para tomar mejores decisiones

El punto de partida para responder a esta pregunta está en tus datos históricos, señala Neal Cyr. Muchos de los eventos que ocurren este año ya sucedieron el año pasado.

El siguiente paso es usar datos de mercado con proyección futura. En estos datos, debes fijarte tanto en picos de ocupación como de precios. Si se trata de un evento no identificado por ti, es posible que tus vecinos sí lo hayan hecho. También es posible que muchos de tus vecinos ya estén agotados y aún tengas oportunidad de aumentar tus precios.

Para un seguimiento efectivo de los indicadores relevantes, Pierre-Camille Hamana recomienda crear un “stagger chart” — una proyección mes a mes para los próximos 12 meses. También resulta importante tomar nota de proyecciones pasadas como manera de aprender y reflexionar sobre las predicciones futuras. ¡Recuerda que ni siquiera las personas que estudian la economía 50 horas a la semana conocen la respuesta! 

Aprende a inferir por el contexto a partir de patrones de peticiones de los huéspedes

Realiza un análisis contextual de todas las interacciones en tu negocio, aconseja François Gouelo. Puede que no sepas nada de un gran evento que esté ocurriendo, pero si notas un aumento en solicitudes centradas en salud y seguridad, preguntas sobre espacios exteriores, por ejemplo, significa que la gente se preocupa por contagios. Las preguntas sobre internet de alta velocidad pueden señalar un incremento en estancias para trabajar o una ola de nómadas digitales que llega a tu zona, etc. Supervisa estas tendencias y utilízalas para tomar decisiones empresariales basadas en datos.   

También sugiere que rastrees el sentimiento de los huéspedes y recojas feedback para cuidar los casos especiales, aumentar la satisfacción y recibir solo reseñas de 5 estrellas.   

¿Cómo puede la tecnología ayudar a planificar y ejecutar un plan de contingencia?

Considera cómo te compensará invertir en tecnología

Invertir en tecnología consiste en aumentar la velocidad de tu empresa para aprovechar más oportunidades o hacer más con menos recursos, enfatiza Pierre-Camille Hamana.

2023 es incierto; puede haber más oportunidades para algunos y un mayor enfoque en la rentabilidad para otros. Te invita a preguntar: ¿Tu software te permitiría afrontar 100 veces tu escala, con solo una décima parte de los recursos? ¿Te permite tu stack de software reaccionar con mayor agilidad a los cambios del mercado?

Pon foco en las ‘Conexiones’ que funcionan con lo que ya tienes

La tecnología permite a los operadores optimizar procesos, eliminar errores humanos e implementar protocolos para cualquier escenario predefinido, comenta François Gouelo. Tener la tecnología necesaria permite garantizar que todos los pasos requeridos se cumplan en caso de emergencia u otra situación inesperada. Los operadores pueden estar listos para dar una respuesta inmediata que solucione el problema o les permita ganar tiempo para resolverlo.

Expresa que habrá aún más fragmentación a medida que más proveedores ofrezcan nuevas y más especializadas soluciones tecnológicas, pero los gestores de alquileres a corto plazo se beneficiarán al poder ‘conectar’: encontrar tecnología que se conecte con otros sistemas les permitirá seguir nuevas tendencias sin cambiar radicalmente sus procesos actuales.

Mejora tu tiempo de reacción ante los cambios del mercado

Neal comenta que la tecnología adecuada te permite reaccionar más rápido ante los cambios del mercado.  Es fácil mirar atrás y ver dónde hemos tenido bajo rendimiento.  Es más difícil reaccionar constantemente a los cambios de mercado.  La tecnología te ayuda a conseguirlo.

La gestión de alquileres a corto plazo es un entorno complejo y en constante cambio. Para estar por delante de la competencia, los gestores deben estar al tanto del mercado local y crear estrategias que sean ágiles y adaptables a cualquier cambio en su entorno. La preparación es clave; anticipándose a los nuevos desarrollos y aplicando planes de contingencia, los gestores pueden asegurar el éxito de su negocio incluso en tiempos de incertidumbre.