Optimizando tu alquiler vacacional para Bookingdotcom

La semana pasada analizamos Airbnb.  Sin embargo, esta semana, vemos que  Booking.com es un negocio muy diferente a las otras agencias de viajes online.  Está casi enteramente diseñado en torno a una experiencia conveniente para el huésped, lo que ha sido un factor importante en su liderazgo de mercado para reservas de hoteles.

El alto volumen de reservas, especialmente para el mercado europeo, lo hace atractivo para hoteles e incluso propietarios de alquileres vacacionales. Para muchos, las ventajas de recibir reservas extra superan los inconvenientes.

Desafíos

Sin embargo, el sistema de booking.com no está diseñado para facilitarle las cosas a los propietarios de alquileres vacacionales. Los desafíos para los alquileres vacacionales son:

• TODAS las reservas son de reserva instantánea.
• No hay diálogo con los huéspedes antes de la reserva, y no hay manera de rechazar una reserva una vez que conoces al huésped.
• El sistema fomenta la posibilidad de que los huéspedes cancelen en el último minuto sin penalización.
• Todas las descripciones de los anuncios son escritas por los redactores de booking.com. No tienes voz en lo que escriben y no hay forma de promocionar experiencias especiales durante la estancia del huésped como puedes hacer en otras agencias de viajes online. Sin embargo, siempre ponen el nombre de tu alquiler vacacional.
• El contrato con el propietario generalmente requiere paridad de precios, obligando al dueño a no anunciar un precio más bajo en ningún sitio que el del anuncio en booking.com.
• El propietario gestiona todos los pagos
• Las tarjetas de crédito suelen ser rechazadas semanas o meses después de haberse realizado la reserva original

Como en otras OTAs, el algoritmo de posicionamiento no se revela, pero parece que los principios generales del algoritmo son:

• Los alojamientos que se reservan con más frecuencia aparecen mejor posicionados que los competidores locales
• mejores valoraciones ayudan a posicionar más arriba
• los alojamientos que ofrecen un 10-15% de descuento para huéspedes del club “Genius” tienen mayor exposición y consiguen más reservas
• pagar comisiones más altas mejora tu posición en el ranking

La baraja parece claramente en contra del propietario de alquiler vacacional, pero hay varias cosas que los propietarios pueden hacer para optimizar su uso de booking.com.

Qué puedes hacer

En primer lugar, si estás expuesto a un alto riesgo mediante el sistema, ¡no uses la plataforma de booking.com! Por ejemplo, propiedades grandes y apartadas donde no hay un representante en el lugar son vulnerables a daños ocasionados por huéspedes que organizan fiestas.

Si decides publicar en booking.com, asegúrate de destacar frente a tus competidores.

Destaca

• Asegúrate de que todas tus instalaciones se muestran en tu anuncio y sean correctas
• Tener excelentes fotografías que hagan que tu propiedad destaque

Opiniones

Como en todas las agencias de viajes online, debes alentar a tus huéspedes a que dejen sus opiniones a través del sistema, especialmente aquellos que han tenido una excelente experiencia.  Cuantas más opiniones, mejor, y cuanto mejor la puntuación, mejor.

Reclama sobre la descripción

Si hay aspectos que faltan en la descripción, vuelve a contactar con Soporte y comunícalo, ofreciendo una sugerencia de cambio.  Yo mismo lo he conseguido cuando omitieron nuestra vista al mar en la descripción original.  Señalé la omisión con varias citas de opiniones de huéspedes anteriores de booking.com a quienes les encantó la vista al mar, así que eran los propios clientes quienes lo decían, no solo yo.  Facilita el cambio con un nuevo texto sugerido, y lo cambiaron al día siguiente.

Elige una política de cancelación estricta

La cultura entre los huéspedes es esperar poder cancelar en el último minuto.  El sistema por defecto es cancelación de último minuto, pero puedes establecer una política de cancelación más estricta para evitar cancelaciones tardías.  Ejemplo: que el huésped pierda su pago si cancela dentro de las 6 semanas previas a la estancia.

Reduce el riesgo

Si nadie está en el lugar, anima a tu personal de limpieza a pasar ocasionalmente y reportar si detectan  posibles problemas, como más coches y personas de las que indica la reserva.

Después de recibir la reserva, habla con el huésped para construir una relación.  Usa el poder de la comunidad.  “Somos un pequeño negocio y tenemos la suerte de que huéspedes como tú cuidan siempre la propiedad, gracias por elegirnos”.

Si tienes dudas sobre un huésped y su tarjeta es rechazada al momento del pago, puedes informar del impago y solicitar que se cancele la reserva.  En la mayoría de los casos, se cancelará.

Elude la cláusula de paridad de precios

En muchos países, la cláusula de paridad de precios ha sido considerada anticompetitiva, por ejemplo, en Europa y Australia.  En esos lugares, se permite ofrecer un precio más bajo en la web del propietario en concepto de descuentos por fidelidad.  En Australia, el propietario puede establecer cualquier precio para consultas telefónicas a través de su web propia.

Dada la creciente dominancia de booking.com en el mercado, probablemente las autoridades de consumo flexibilicen aún más la cláusula de paridad de precios, ya que la conducta anticompetitiva es más evidente.

Los hoteles con cientos de habitaciones pueden ser supervisados fácilmente para cumplir la regla de paridad.  Sin embargo, cientos de propietarios de alquileres vacacionales individuales que ya están confundidos sobre la paridad de precios son más difíciles de controlar.  Es probable que un propietario pequeño ponga el precio que quiera y, si hay problemas, pueda alegar razonablemente que no entiende el acuerdo de 11.400 palabras.   Cualquier acción legal contra un propietario individual atraería atención y rechazo público por la opresión de un pequeño propietario por parte de un gigante dominante, lo cual podría incluso desencadenar la revisión de conductas anticompetitivas por parte de las autoridades.

Ten cuidado con los no-shows

Si hay un no-show, necesitas notificarlo formalmente en el sistema de Booking.com dentro del plazo (48 horas), o te cobrarán comisión por alguien que canceló a última hora, un doble golpe duro.

Conclusión clave:  Sopesa el tráfico adicional potencial frente a los riesgos asociados al sistema de reserva instantánea de booking.com antes de darte de alta, ya que no hay manera de rechazar reservas