¿Cómo lograr que tu anuncio aparezca más arriba en los resultados de búsqueda de Airbnb?

Airbnb no publica su algoritmo de posicionamiento, pero en general, premia a los anfitriones que hacen aquello que a los huéspedes les gusta. En su mayoría, es sentido común.

Los huéspedes valoran aspectos como: buenas reseñas, descripción precisa, propiedad limpia, calendario exacto y actualizado, rápida respuesta, sin cancelaciones, posibilidad de reservar al instante, aceptar la mayoría de reservas, permitir estadías de una noche, política de cancelación flexible, y la opción de quedarse con un Superhost.

Tácticas que Airbnb valora para el posicionamiento

Si lo miramos al revés, estos son los comportamientos que hacen que los anfitriones reciban una mejor posición en los resultados de búsqueda.

Buenas reseñas.

La puntuación promedio de un anfitrión es de 4.5 sobre 5. Necesitas mantener una puntuación alta de forma constante. Para ello debes brindar a tus huéspedes una excelente experiencia.

Descripción precisa

En las reseñas, se pregunta a los huéspedes si la experiencia coincidió con la descripción. Si no es así, serás penalizado con una puntuación menor.

Limpieza

Airbnb sabe que los huéspedes califican la limpieza como algo esencial. Debes obtener 5 sobre 5 en limpieza en las valoraciones.

Actualización constante

Cada 30 días, Airbnb comprueba que inicias sesión y actualizas tu calendario. También es positivo si actualizas la descripción, fotos, etc.

Respuesta rápida

Debes responder a los mensajes en menos de 24 horas. Cuanto más rápido, mejor.

Sin cancelaciones

Si cancelas, serás penalizado. Airbnb entiende que los huéspedes odian las cancelaciones por parte de los anfitriones.

Reserva instantánea

Activar la reserva instantánea te ayudará a aparecer más arriba en el algoritmo. Además, los huéspedes pueden filtrar sólo los anuncios con reserva instantánea, por lo que es doble beneficio.

Aceptar reservas

Airbnb espera que aceptes las reservas, con una excepción. Puedes rechazar solicitudes con las que no te sientas cómodo si hay algo en el perfil del huésped o si sus mensajes te hacen pensar que no seguirán las normas de la casa. Rechazar otros casos te penalizará.

Estadías cortas

Si aceptas reservas de una noche, recibirás más reservas ya que hay huéspedes que buscan este tipo de estancia.

Política de cancelación flexible

Algunos huéspedes prefieren anuncios con una política de cancelación más flexible.

Superhost

Los huéspedes pueden filtrar para buscar sólo Superhost, por lo que estos anfitriones obtienen una ventaja con más reservas y también un impulso adicional en el algoritmo de Airbnb. Airbnb dice que los Superhost ganan un 22% más que otros anfitriones. Según Airdna, alrededor del 20% de los anfitriones son Superhost.

Para calificar como Superhost, debes cumplir los siguientes criterios en los últimos 365 días:

• Anfitrionar al menos 10 estancias al año
• 90% de tasa de respuesta a solicitudes en menos de 24 horas
• 50% de tasa de reseñas o más
• 4.8 de puntuación media
• Cero cancelaciones, salvo en casos amparados por la política de circunstancias atenuantes

¿Estás obligado a usar reserva instantánea y aceptar estadías cortas?

No, todo es voluntario. Para muchos alquileres vacacionales, no es buen negocio permitir la reserva instantánea, por ejemplo en propiedades grandes gestionadas a distancia donde hay riesgo de comportamientos inadecuados por parte de grupos grandes. Para estas propiedades, es recomendable hacer un proceso de selección previa, aunque sea solo a través de mensajes.

Igualmente, las estadías cortas y reservas de una noche no son prácticas donde el coste de limpieza es elevado y logísticamente resulta difícil para los encargados de la limpieza acudir diariamente. Debes establecer el mínimo de noches según convenga a tu operación, aunque pierdas algunas reservas por ello.

También puedes establecer la política de cancelación que desees. Es un equilibrio entre dar facilidades al huésped para cancelar y tu necesidad de evitar cancelaciones de último minuto. Si tienes muchas reservas, una política de cancelación estricta podría ser lo más adecuado.

Nombre

Incluye el nombre de tu alquiler vacacional en el título para maximizar las posibilidades de que los huéspedes te encuentren y reserven directamente en tu sitio web.

Precios

Es una buena estrategia, recomendada por Airbnb, ofrecer precios bajos al empezar para obtener más reservas y una base sólida de reseñas. Esto debe ser temporal y debes volver a tus precios normales cuando ya tengas varias reseñas. Probablemente verás que Airbnb te sugiere que el precio medio en tu zona es más bajo que el tuyo. Comprueba, pero siéntete seguro de ignorar esa sugerencia.

Si tienes un alojamiento premium, mantente firme y ajusta el precio al valor de mercado externo para una propiedad de tu calidad. Es mejor destacar frente a tu competencia que limitarte a rebajar tus precios.

Nuevamente, ignora el modelo de precios sugerido por Airbnb, especialmente si tú mismo has analizado y definido tus tarifas.

Impulso para anfitriones nuevos

Aunque Airbnb no lo reconoce expresamente, hay muchísima evidencia anecdótica de que a los anfitriones nuevos se les da un impulso en el posicionamiento para conseguir reservas rápidamente. Si estás empezando, prepara todo —incluyendo precios y buenas fotos— y aprovecha la ola inicial de solicitudes de reserva si ocurre.

Mantente dentro del sistema de Airbnb

Algunos entusiastas de Airbnb dicen que los anfitriones deberían usar Airbnb en exclusiva. Esto no tiene sentido, y los propietarios inteligentes que quieren maximizar la ocupación publican sus anuncios en varias plataformas y ponen más esfuerzo en aquellas que les dan mejores resultados.

Conoce a los vecinos

Conocer a tus vecinos no es solo cuestión de cortesía, sino también de interés. Puedes avisarles que quieres huéspedes responsables y que solucionarás cualquier problema, como ruidos fuertes. Así, pueden avisarte de cualquier inquietud antes de que se convierta en quejas formales. En el primer alquiler de mi propiedad en Richmond, los huéspedes organizaron una reunión no autorizada de 20 personas, pero por suerte estaba en buenos términos con los vecinos, quienes me avisaron. Hablé con los huéspedes y consiguieron que los visitantes se fueran rápidamente, para alivio mío y de los vecinos.

Trabajar con los vecinos ha sido especialmente importante para los alquileres vacacionales en Airbnb debido al asombroso ritmo de crecimiento. Inicialmente, muchos propietarios operaban fuera de la normativa local sin avisar a nadie. Los vecinos se encontraban de repente con un alquiler vacacional al lado y se sentían desinformados, lo que generaba quejas exageradas a las autoridades y prohibiciones generalizadas. Es mucho mejor actuar de forma proactiva con los vecinos y mantener una buena relación, como en el ejemplo anterior.

Mantente al tanto de las innovaciones de Airbnb

Airbnb se caracteriza por su constante innovación. En los últimos años ha añadido Trips, Business, China, Unique, B&Bs, Plus y Hotels. Algunos de estos como Business representan una oportunidad. Si puedes cumplir los requisitos para los anuncios de Business —como monitor de CO2, wifi y escritorio— estarás por delante de tu competencia.

Cuando estuve en el Airbnb Open de París de 2015, me di una vuelta por su área de pruebas y quedó claro que estaban experimentando con una docena de nuevos productos al mismo tiempo, varios de los cuales sus empleados me presentaron a mí. También pasaron una hora discutiendo sugerencias que hice hasta llegar a la verdadera esencia de cada una. Una visitante era vicepresidenta de datos de una multinacional importante e intentaba entender cómo Airbnb podía innovar a ese ritmo y escala. Salió muy impresionada.

En los próximos años, Airbnb seguirá innovando de formas que ahora no podemos predecir, así que mantente atento a sus cambios y ¡aprovéchalos!

Servicios para Airbnb

En los últimos años, ha crecido el número de empresas que ofrecen servicios a propietarios de Airbnb. Algunas ofrecen un servicio completo: gestionan la cuenta, las reservas, la entrega de llaves y la limpieza, todo por una comisión. Airbnb incluso facilita que un servicio gestione varias cuentas con la autorización de los propietarios. Para dueños con poco tiempo, puede ser una opción útil durante un tiempo.

El inconveniente es que estos servicios prosperan en un mercado sobrecalentado donde la demanda supera la oferta, y en muchos casos esto lleva a prohibiciones de alquileres temporales, en lugares como Nueva York y Barcelona. Siempre haz una investigación rigurosa antes de empezar.

PUNTOS CLAVE

·        Prepárate para aprovechar el impulso inicial en las primeras semanas de publicar tu anuncio

·        Conseguir el estatus de Superhost significa que lo estás haciendo bien en la mayoría de los factores del sistema de posicionamiento de Airbnb

·        La reserva instantánea te da ventaja en el posicionamiento, pero implica riesgos operativos

·        Incluye el nombre de tu alquiler vacacional en el título para maximizar las reservas directas desde tu sitio web

·        Es importante que tu alquiler vacacional destaque entre los anuncios y no sea simplemente otra opción barata de Airbnb

·        Mantente atento a las innovaciones de Airbnb y aprovéchalas antes que tus competidores

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Los consejos anteriores están extraídos del capítulo 35 de mi próximo libro – Vacation Rental Mastery