Propiedad fraccionada de casas de vacaciones de lujo: Pacaso, Ember, Here, Kocomo, Prello, Altacasa & August

Diversas empresas como Pacaso, Ember y Kocomo ahora ofrecen la propiedad fraccionada de casas de vacaciones de lujo. ¿Qué significa esto para los compradores de segundas residencias? Significa que puedes ser dueño de una parte de un inmueble de lujo sin arruinarte. La propiedad fraccionada permite a los compradores copropietar una propiedad y dividir los costos entre varias personas. Esto hace posible que personas con presupuestos más bajos puedan adquirir un alquiler vacacional costoso.

Veremos que el modelo se ha expandido a Europa, con Pacaso presente en España y Reino Unido, y con compañías europeas locales como August, Prello, Altacasa y Odomo Club. También hablaremos de Here.co, una empresa con un modelo ligeramente diferente, que propone invertir en alquileres vacacionales como si fueran acciones y “generar ingresos pasivos de la clase de activos más rentable en bienes raíces” (es decir, los alquileres vacacionales).

La principal diferencia entre el tiempo compartido y la propiedad fraccionada es que, en el tiempo compartido, compras el derecho de uso de una propiedad, pero con la propiedad fraccionada, compras realmente una parte del inmueble.

¿Por qué está de moda la propiedad fraccionada de casas de vacaciones de lujo?

En los últimos dos años, los alquileres vacacionales se han convertido en un tipo de activo muy buscado:

• Los precios de bienes raíces, en general, han aumentado y lo mismo sucede con los precios de las casas de alquiler vacacional
• La pandemia de COVID-19 llevó a muchos a (re)descubrir el encanto de los alquileres vacacionales cerca del mar, en la montaña o en el campo.
• La enorme demanda de alquileres vacacionales por parte de los huéspedes ha provocado tarifas altas (ADR), lo que hace que la rentabilidad al invertir en un alquiler vacacional sea más atractiva.
• En algunos mercados de alta demanda, la oferta de alquileres vacacionales ha sido escasa, lo que ha llevado a la construcción de más propiedades de este tipo

Aun así, comprar una casa de vacaciones puede ser caro, y los costos operativos anuales también pueden convertirse en una carga con el tiempo. Por eso, hasta ahora, una gran cantidad de potenciales inversores se mantenían alejados del mercado. El tiempo compartido era una posible solución, pero veremos que la propiedad fraccionada se posiciona como algo diferente.

La propiedad fraccionada permite a los compradores copropietar una propiedad y dividir los costos entre varias personas. Esto hace posible que personas con presupuestos más bajos puedan adquirir un alquiler vacacional costoso.

El auge de la propiedad fraccionada ha hecho que crezca la cobertura en la prensa:

• Pacaso recauda $75M, pasa de lanzamiento a unicornio en 5 meses
• Here, un mercado de inversión en alquileres vacacionales, se lanza públicamente con $2 millones de financiación pre-semilla
• ALTACASA RECAUDA €2M PARA SU PLATAFORMA DE PROPIEDAD DE SEGUNDAS RESIDENCIAS DE LUJO
• KOCOMO RECAUDA $56M PARA EL MODELO DE COPROPIEDAD DE CASAS DE LUJO
• La plataforma de copropiedad de segundas residencias de lujo Pacaso debuta en Reino Unido

Aunque no todos los artículos de prensa son positivos, ya que algunos vecindarios locales temen que estas empresas traigan huéspedes que pueden ser ruidosos y no respeten las normativas locales.

• Park City considera reglas para la propiedad fraccionada ante el auge de Pacaso
• El vecindario de Santa Bárbara se opone a la propiedad fraccionada — Los residentes critican el modelo de negocio «sospechosamente similar a un tiempo compartido» de Pacaso

Se supone que los bienes raíces son uno de los activos menos líquidos. Muchas veces, las segundas residencias suelen tardar más en venderse que las casas principales. Uno de los objetivos de la propiedad fraccionada es convertir los alquileres vacacionales en una clase de activos más líquida. Al convertir las casas en participaciones, estas empresas facilitan que más personas compren y vendan la “propiedad” de estos inmuebles, haciendo así que el mercado sea más líquido.

Más de un modelo de negocio detrás de la propiedad fraccionada de alquileres vacacionales

Pacaso, el jugador más famoso en el ámbito de la propiedad fraccionada

Para entender mejor lo que ofrecen estas empresas, veamos cómo Pacaso se presenta a sí misma.

Su promesa:

Empieza a enriquecer tu vida hoy, no “algún día.” Estamos aquí para ayudarte a experimentar la alegría de tener una segunda residencia. Con Pacaso, tienes una espectacular segunda residencia por 1/8 del costo, evitando las molestias de la propiedad tradicional.

Pacaso moderniza la práctica de la copropiedad creando un mercado que hace que comprar, poseer y vender una segunda residencia de lujo sea sencillo.

Desde seleccionar las mejores propiedades en los principales mercados de segundas residencias, hasta ofrecer financiación integrada y ventas desde tan solo 1/8 hasta 1/2 de la propiedad; diseño de interiores de alta gama; y gestión profesional de la propiedad, Pacaso brinda a los propietarios todos los beneficios de tener una segunda residencia con menos complicaciones.

Después de la compra, Pacaso gestiona la casa de manera continua y garantiza un proceso de reventa sin fricciones en colaboración con un profesional inmobiliario autorizado.

Ten en cuenta que no es posible que los propietarios de Pacaso anuncien su vivienda en Airbnb u otras plataformas de alquiler vacacional.

Altacasa, una empresa francesa similar a Pacaso

Altacasa realiza un gran trabajo resumiendo su propuesta de valor, que es cercana a la de Pacaso. Así explica Altacasa cómo funciona la empresa:

Sueña: Elige la casa de tus sueños e imagina tus vacaciones ideales, viaja solo, en familia o con amigos

Compra: Invierte según el tiempo que deseas pasar allí. Te ayudamos a definir el número ideal de participaciones (de 1 a 4 de 8), buscamos los otros copropietarios y creamos la estructura legal

Reserva: Reserva tus estancias fácilmente, a través de nuestra app (1/8 participación = 44 días). Nuestro algoritmo garantiza una reserva flexible, justa y transparente entre los copropietarios.

Disfruta: Aprovecha tu segunda residencia sin ningún estrés. Nosotros nos encargamos de todo: estructura legal, obras, copropietarios, decoración, seguimiento administrativo y financiero, mantenimiento, limpieza, reparaciones.

August: La propiedad fraccionada como forma más segura de adquirir casas de vacaciones en el extranjero

August es una empresa británica que se posiciona como “la forma más conveniente de comprar y tener casas de vacaciones en el extranjero”.

Esto es lo que afirma la empresa:

“Nuestro modelo de copropiedad, gestionado profesionalmente, te permite ser parte de una sola casa con otras 7 familias o de una colección con otras 20 familias y copropietar 5 casas de vacaciones.”

• ¿Qué es una copropiedad August?
  • Como copropietario de una colección August, tienes una participación igual a 1/21 de las cinco propiedades adquiridas por la colección. Todas las participaciones de una colección son iguales y todos los copropietarios disfrutan de los mismos derechos.
• ¿En qué se diferencia de un tiempo compartido?
  • August no es y es fundamentalmente diferente a un tiempo compartido. Con August, te conviertes en copropietario de cinco casas. En un tiempo compartido, normalmente compras el derecho a usar una sola vivienda durante un periodo específico. Solo puedes intercambiar tus semanas si la persona que tiene las semanas que te interesan acepta intercambiarlas contigo. Lee más aquí.
  • Es extremadamente difícil vender un tiempo compartido, ya que debes encontrar a alguien interesado tanto en la misma ubicación como en las mismas semanas exactas que compraste tú. Con August, tienes una participación no solo en una, sino en cinco propiedades, y no está atado a ninguna semana concreta. Y lo más importante, en un tiempo compartido típico, una vez vendidas todas las participaciones, el promotor ya no tiene ningún incentivo para buscar nuevos compradores y quedas solo para vender tu participación. En cambio, August busca constantemente nuevos compradores para ingresar a nuevos fondos. Comprar una participación en un fondo existente tiene un sobreprecio, ya que los nuevos compradores pueden ver las propiedades de la colección antes de comprar y empezar a usarlas en cuanto adquieren su participación.

Here.co, donde la propiedad de alquiler vacacional se convierte en acciones en un mercado

No posees directamente la casa, sino participaciones en Here.co. El propietario también recibe dinero de los ingresos por reservas que genera su alquiler vacacional (de acuerdo a su porcentaje de participación). Un inversor de Here posee una participación en una serie de Here LLC y puede recibir distribuciones trimestrales del flujo de caja libre prorrateado (alquileres menos comisiones, gastos y reservas adicionales) generado por la propiedad, más una posible revalorización y beneficios fiscales normalmente asociados a la propiedad directa, como la depreciación y deducción de gastos.

Esto es lo que dice Here.co:

Invierte en alquileres vacacionales como si fueran acciones.

Genera ingresos pasivos con la clase de activos más rentable en bienes raíces: los alquileres vacacionales.

La propiedad de las casas se mantiene en una serie LLC por parte de Here y es administrada por Here en nombre de nuestros inversores. 

Los inversores seleccionan una propiedad de Here y adquieren participaciones fraccionadas que representan un interés indirecto en esa propiedad. La inversión está diseñada para generar ingresos pasivos sin responsabilidades de gestión.

Una vez que Here acepta tu inversión y se transfieren los fondos, tendrás derecho a percibir distribuciones del ingreso neto de alquiler prorrateado (alquileres menos comisiones, gastos y reservas adicionales) que genere la propiedad, más posibles beneficios fiscales normalmente asociados a la propiedad directa, como la revalorización, depreciación y deducción de gastos. Here se encarga de las tareas operativas.

Here planea ofrecer liquidez a los inversores a través de un mercado secundario en el futuro. Si se abre un mercado secundario, los inversores podrían vender sus participaciones, sujeto a liquidez y al cumplimiento de las restricciones de transferencia descritas en nuestro Acuerdo Operativo o Folleto de Oferta. Los inversores pueden expresar su deseo de salir de una participación, incluyendo el precio deseado de salida, contactando con el soporte de Here. Puede haber tarifas de transferencia que se comunicarán antes de finalizar cualquier solicitud de salida.

¿Quién gestiona la propiedad?

Here colabora con los mejores gestores locales externos para gestionar actividades cotidianas como la limpieza, mantenimiento, optimización de la demanda y relación con los huéspedes.

Otros competidores a tener en cuenta:

• Ember (EE. UU.)
• Kocomo (México y EE. UU.)
• Prello (Francia)

Por qué algunos vecindarios locales se oponen a la propiedad fraccionada de alquileres vacacionales

Recientemente, los organismos locales han empezado a contemplar la creación de nuevas normativas para la propiedad fraccionada, ya que las propiedades no parecen encuadrarse ni en los alquileres de corta duración ni en los marcos legales o fiscales del tiempo compartido.

Por ejemplo, esto es parte de un artículo de opinión titulado “Pacaso es una situación de perder-perder”: 

A todos nos gusta el ganar-ganar. Pero a veces nos encontramos con un perder-perder. Cuando una casa Pacaso llega a nuestra comunidad, nadie gana (excepto Pacaso). Pacaso es una empresa inmobiliaria bien financiada que está comprando viviendas unifamiliares en barrios residenciales de la región vinícola. Después de comprar la casa, la convierten en una “propiedad fraccionada”, que no es más que otra forma de decir tiempo compartido. Venden participaciones de 1/8 de la vivienda. Tu “propiedad” en la casa la define la cantidad de tiempo que puedes usarla: una participación de 1/8 te da 44 días, pero no más de dos semanas seguidas. Puedes regalar tu participación a familiares y amigos, como en un tiempo compartido. Si esto te parece una receta para el desastre, tienes razón. ¿Quién puede controlar cuántas personas entran y salen, hacen fiestas y muestran poco respeto por la comunidad porque, al fin y al cabo, están de vacaciones? Además, no pagan el impuesto de ocupación transitoria (el impuesto TOT) como los Airbnbs y otros alquileres vacacionales.

Cómo funciona la propiedad fraccionada

Con la propiedad fraccionada, los compradores adquieren bienes raíces—normalmente a través de una LLC. Y, como en cualquier compra de propiedad, cada propietario es responsable de una parte de la hipoteca, impuestos y mantenimiento.

Pero aquí es donde se pone interesante: La propiedad fraccionada puede estructurarse de varias maneras, y cada empresa tiene su propio modelo.

Con algunas empresas, compras una participación de la propiedad y luego reservas tu estancia a través del sitio web de la empresa (al estilo de Airbnb). Con otras, adquieres en realidad una escritura sobre la propiedad y puedes usarla cuando quieras—sin necesidad de pasar por un sitio web de terceros.

Ambos modelos tienen ventajas y desventajas (de las que hablaremos más adelante), pero lo importante es recordar que con la propiedad fraccionada tienes verdadera propiedad inmobiliaria. Y esto es algo que tradicionalmente ha estado fuera del alcance de la mayoría de los compradores de segundas viviendas.

Los beneficios de la propiedad fraccionada

En lo que respecta a la propiedad fraccionada de casas de vacaciones de lujo, existen varios beneficios asociados. Quizá uno de los beneficios más grandes sea el factor de asequibilidad. La propiedad fraccionada permite a compradores que no podrían permitirse una segunda residencia adquirirla igualmente. Esto se debe a que los compradores comparten la propiedad del inmueble y, por lo tanto, dividen el costo con otros propietarios.

Otro gran beneficio de la propiedad fraccionada es la cantidad de tiempo que puedes pasar en la propiedad. Con la propiedad tradicional de una segunda vivienda, los compradores suelen visitarla solo unas pocas veces al año, con suerte. En cambio, la propiedad fraccionada permite visitas más frecuentes, ya que el costo se reparte entre varios dueños. Esto significa que puedes disfrutar de tu casa vacacional de lujo más a menudo sin gastar una fortuna.

Si estás considerando comprar una segunda residencia, la propiedad fraccionada definitivamente vale la pena. Es una excelente manera de obtener todos los beneficios de tener una propiedad vacacional de lujo sin tener que pagarlo todo tú solo. Investiga y ve si la propiedad fraccionada es adecuada para ti.

Cuando busques comprar una participación fraccionada en una casa de vacaciones de lujo, es importante que investigues y encuentres la empresa adecuada para ti. Aquí tienes algunos consejos para elegir la empresa correcta:

1. Busca una empresa que ofrezca una variedad de propiedades en todo el mundo.

2. Asegúrate de que la empresa tenga un interés real en el éxito de tu propiedad.

Busca una empresa que ofrezca una variedad de propiedades en todo el mundo:

Al buscar una propiedad fraccionada, lo ideal es encontrar una empresa con una amplia selección de viviendas. Esto te da la posibilidad de encontrar la propiedad perfecta para tus necesidades. Ember tiene una red de más de 100 casas vacacionales de lujo en 27 destinos diferentes en todo el mundo.

Asegúrate de que la empresa tenga un interés real en el éxito de tu propiedad:

Debes asegurarte de que la empresa con la que trabajas tenga un interés real en que tu propiedad tenga éxito. En Pacaso, trabajamos con nuestros propietarios para garantizar que su casa se alquile a un precio justo y que obtengan el máximo provecho de su inversión. También ofrecemos una solución de gestión integral para que nuestros propietarios puedan relajarse y disfrutar de su segunda vivienda sin preocupaciones.

Elegir la empresa adecuada para comprar tu participación fraccionada es importante, pero con tantas buenas opciones disponibles, no puedes equivocarte. La propiedad fraccionada es la forma moderna de tener una segunda residencia y con Pacaso, Ember, Here, Kocomo, Prello o Altacasa, seguro encuentras la propiedad perfecta para ti.

Cosas a considerar antes de comprar una casa vacacional fraccionada

Si estás pensando en adquirir una casa vacacional fraccionada, hay varios aspectos a tener en cuenta.

Primero, ¿la propiedad está ubicada en un lugar deseable? La propiedad fraccionada a menudo abre el acceso a propiedades en ubicaciones privilegiadas, fuera del alcance del vacacionista promedio. Sin embargo, es importante asegurarse de que la propiedad se encuentre en algún lugar al que realmente quieras ir. No tiene sentido pagar por una participación fraccionada si nunca vas a usarla.

Segundo, ¿cuál es la calidad de la propiedad? Las casas vacacionales fraccionadas suelen ser lujosas, pero es fundamental asegurarse de que la calidad esté a la altura de tus expectativas. Estás pagando solo una fracción, por lo que no querrás terminar con una propiedad que sea menos que perfecta.

Tercero, ¿cuáles son los términos del contrato de propiedad fraccionada? Asegúrate de entender exactamente cuánto tiempo tendrás acceso a la propiedad cada año y qué restricciones hay sobre su uso. Algunos acuerdos pueden limitar la cantidad de personas que pueden alojarse o las épocas del año en que puedes visitarla. Otros pueden exigir que avises al propietario antes de utilizarla.

Al tener en cuenta estos factores, te asegurarás de sacar el máximo partido a tu acuerdo de propiedad fraccionada y de que quedarás satisfecho con tu casa vacacional.