Propiedad fraccionada de casas de vacaciones de lujo: Pacaso, Ember, Here, Kocomo, Prello, Altacasa y August

Diversas empresas como Pacaso, Ember y Kocomo ahora ofrecen la propiedad fraccionada de casas de vacaciones de lujo. ¿Qué significa esto para los compradores de segundas residencias? Significa que puedes poseer una parte de un inmueble de lujo sin gastar una fortuna. La propiedad fraccionada permite a los compradores copropietarios de una propiedad y dividir los gastos entre varias personas. Esto hace posible que aquellos con un presupuesto más reducido puedan adquirir un alojamiento vacacional costoso.

Veremos que este modelo se ha expandido a Europa, con Pacaso presente en España y el Reino Unido, así como compañías europeas locales como August, Prello, Altacasa y Odomo Club. También mencionaremos Here.co, una empresa con un modelo algo diferente, que propone invertir en alojamientos vacacionales como si fueran acciones y «obtener ingresos pasivos de la clase de activos más rentable del sector inmobiliario» (es decir, los alquileres vacacionales).

La principal diferencia entre un timeshare y la propiedad fraccionada es que, con un timeshare, compras el derecho de uso de una propiedad, pero con la propiedad fraccionada, estás comprando una parte del inmueble.

¿Por qué está de moda la propiedad fraccionada de casas de vacaciones de lujo?

Durante los últimos dos años, los alojamientos vacacionales se han convertido en un tipo de activo muy demandado:

• Los precios de los inmuebles, en general, han aumentado y lo mismo ha sucedido con los precios de las casas de vacaciones
• La pandemia de COVID-19 hizo que muchos (re)descubrieran el encanto de las casas de vacaciones junto al mar, en la montaña o en el campo.
• La enorme demanda de alojamientos vacacionales por parte de los huéspedes ha llevado a tarifas elevadas (ADRs), haciendo que el retorno de la inversión sea más atractivo.
• La oferta de alojamientos vacacionales ha sido escasa en algunos mercados con alta demanda, lo que ha impulsado la construcción de más opciones.

Sin embargo, comprar una casa de vacaciones puede ser costoso y los gastos de operación anuales también pueden resultar una carga tras un tiempo. Así, hasta ahora, una gran parte de los potenciales inversores ha estado alejada del mercado. El timeshare fue una solución posible, pero veremos que la propiedad fraccionada se posiciona como algo diferente.

La propiedad fraccionada permite a los compradores copropietarios de una propiedad y repartir los gastos entre varias personas. Esto hace posible que quienes tienen un presupuesto limitado puedan adquirir una casa de vacaciones costosa.

El auge de la propiedad fraccionada ha provocado un aumento de la cobertura mediática:

• Pacaso recauda 75 millones de dólares y pasa de su lanzamiento a unicornio en 5 meses
• Here, un Marketplace de inversión en alquileres vacacionales, se lanza al público con 2 millones de dólares de financiamiento pre-semilla
• ALTACASA RECAUDA 2 MILLONES DE EUROS PARA UNA PLATAFORMA DE PROPIEDAD DE SEGUNDAS RESIDENCIAS DE LUJO
• KOCOMO RECAUDA 56 MILLONES DE DÓLARES PARA SU MODELO DE COPROPIEDAD DE CASAS DE LUJO
• La plataforma de copropiedad de segundas residencias de lujo Pacaso debuta en el Reino Unido

Sin embargo, no todos los artículos en la prensa son positivos, pues los vecinos locales temen que estas empresas traigan huéspedes que puedan ser ruidosos y no respetar las normas locales.

• Park City considera reglas sobre la propiedad fraccionada ante el auge de Pacaso
• Vecindario de Santa Bárbara se levanta contra la propiedad fraccionada – Los residentes se pronuncian en contra del modelo de negocio de Pacaso, «sospechosamente parecido a un timeshare»

Se supone que el sector inmobiliario es uno de los activos menos líquidos. A menudo, una segunda residencia suele tardar más en venderse que la vivienda principal. Uno de los objetivos de la propiedad fraccionada es convertir los alojamientos vacacionales en una clase de activos más líquida. Al convertir las casas en participaciones, estas empresas facilitan que más personas puedan comprar y vender «propiedad» de estos inmuebles, aumentando así la liquidez del mercado.

Más de un modelo de negocio detrás de la propiedad fraccionada de alojamientos vacacionales

Pacaso, el jugador más famoso en el juego fraccionado

Para entender mejor lo que ofrecen estas empresas, veamos cómo se presenta Pacaso.

Su promesa:

Empieza a enriquecer tu vida hoy, no «algún día». Estamos aquí para ayudarte a disfrutar la alegría de tener una segunda residencia. Con Pacaso, posees una espectacular segunda casa por 1/8 del costo, evitando los inconvenientes de la propiedad tradicional.

Pacaso moderniza la antigua práctica de la copropiedad creando un marketplace que facilita la compra, posesión y venta de una segunda residencia de lujo.

Desde la selección de las mejores propiedades en los principales mercados de segundas residencias, hasta ofrecer financiación integrada y ventas desde tan solo 1/8 hasta 1/2 de participación; diseño interior de alta gama y gestión profesional de la propiedad, Pacaso proporciona a los propietarios todos los beneficios de tener una segunda casa con menos complicaciones.

Tras la compra, Pacaso gestiona la vivienda de forma continuada y ofrece un proceso de reventa sin fricciones en colaboración con un profesional inmobiliario autorizado.

Ten en cuenta que los propietarios de Pacaso no pueden listar su propiedad en Airbnb u otras plataformas de alquiler vacacional.

Altacasa, una empresa francesa similar a Pacaso

Altacasa hace un gran trabajo resumiendo su propuesta de valor, muy similar a la de Pacaso. Así es como Altacasa explica cómo funciona su empresa:

Soñar: Elije la casa de tus sueños e imagina tus vacaciones ideales, solo, en familia o con amigos

Comprar: Invierte según el tiempo que quieras pasar allí. Te ayudamos a definir tu número ideal de participaciones (de 1 a 4 partes de 8), encontramos al resto de copropietarios y estructuramos el marco legal

Reservar: Reserva tus estancias fácilmente a través de nuestra app (1/8 de participación = 44 días). Nuestro algoritmo garantiza una reserva flexible, justa y transparente entre los copropietarios.

Disfrutar: Aprovecha tu segunda casa sin ningún estrés. Nosotros nos encargamos de todo: gestión legal, obras, copropietarios, decoración, seguimiento administrativo y financiero, mantenimiento, limpieza, reparaciones.

August: propiedad fraccionada como método más seguro para adquirir casas de vacaciones en el extranjero

August es una empresa británica que se presenta como «el modo más cómodo de comprar y poseer casas de vacaciones en el extranjero».

Esto es lo que dice la empresa:

«Nuestro modelo de copropiedad profesionalmente gestionado te permite ser parte de una sola casa con otras 7 familias o ser parte de una colección con 20 familias y copropietario de 5 casas vacacionales.»

• ¿Qué es una copropiedad August?
  • Como copropietario de una colección August, posees una participación equivalente a 1/21 de las cinco propiedades adquiridas por la colección. Todas las participaciones de una colección son iguales y todos los copropietarios disfrutan de los mismos derechos.
• ¿En qué se diferencia de un timeshare?
  • August no es un timeshare y es fundamentalmente diferente. Con August, te conviertes en copropietario de cinco casas. En un timeshare, normalmente compras el derecho a utilizar una vivienda un periodo concreto. Sólo puedes intercambiar tus semanas si el propietario de esas semanas está dispuesto a intercambiarlas contigo. Lee más aquí.
  • Es extremadamente difícil vender un timeshare, ya que tienes que encontrar a alguien interesado tanto en la misma ubicación como en exactamente las mismas semanas que compraste. Con August, posees una parte no de una sino de cinco propiedades, y no está vinculada a semanas concretas. Y lo más importante, en un timeshare típico, una vez vendidas todas las participaciones el promotor ya no tiene interés en encontrar nuevos compradores y se deja toda la carga al propietario. Por el contrario, August está constantemente buscando nuevos compradores para sus fondos. Comprar una parte en un fondo existente tiene una prima, ya que los nuevos compradores pueden ver las propiedades antes de comprarlas y usarlas tan pronto adquieran su participación.

Here.co, donde la propiedad vacacional se convierte en participaciones en un marketplace

No posees directamente la vivienda sino participaciones en Here.co. El propietario también recibe dinero procedente de los ingresos de reservas que genera su alojamiento vacacional (en proporción a su participación). Un inversor en Here posee un interés en una serie de la LLC Here y es apto para recibir distribuciones trimestrales del flujo de caja libre prorrateado (alquileres menos gastos, cargos y reservas adicionales) generado por la propiedad, más la posible apreciación y los beneficios fiscales asociados normalmente a la propiedad directa, como la depreciación y deducción de gastos.

Esto es lo que dice Here.co:

Invierte en alojamientos vacacionales como si fueran acciones.

Gana ingresos pasivos de la clase de activos más rentable del sector inmobiliario con alojamientos vacacionales.

El título de las casas se mantiene en una series LLC por parte de Here y es administrado por Here en nombre de los inversores. 

Los inversores seleccionan una propiedad Here y adquieren participaciones fraccionadas que representan una propiedad indirecta sobre ese inmueble. La inversión está diseñada para generar ingresos pasivos sin responsabilidades de gestión.

Una vez que Here acepta tu inversión y se transfieren los fondos, tienes derecho a recibir distribuciones prorrateadas de ingresos netos por alquileres (alquileres menos gastos, cargos y reservas adicionales) generados por la propiedad, más los posibles beneficios fiscales asociados normalmente a la propiedad directa, como apreciación, depreciación y deducción de gastos. Here gestiona las operaciones.

Here planea ofrecer liquidez a los inversores a través de un mercado secundario en el futuro. Si se abre un mercado secundario, los inversores tendrán la oportunidad de vender sus participaciones, sujeto a la liquidez y al cumplimiento de las restricciones de transferencia descritas en nuestro Acuerdo de Operación o Circulación de la Oferta. Los inversores pueden indicar su deseo de salir de una participación, incluido su precio de salida deseado, contactando al soporte de Here. Se pueden aplicar tarifas de transferencia que se informarán antes de finalizar cualquier solicitud de salida.

¿Quién gestiona la propiedad?

Here se asocia con gestores locales de primer nivel para encargarse de las tareas del día a día: limpieza, mantenimiento, optimización de la demanda y atención a los huéspedes.

Otros competidores a tener en cuenta:

• Ember (EE.UU.)
• Kocomo (México y EE.UU.)
• Prello (Francia)

Por qué algunos barrios locales se oponen a la propiedad fraccionada de alojamientos vacacionales

Recientemente, entidades locales han empezado a considerar la creación de nuevas regulaciones para la propiedad fraccionada, ya que estas propiedades no encajan dentro de la legislación y fiscalidad tradicional de alquileres de corta estancia o timeshares.

Por ejemplo, aquí un fragmento de un artículo de opinión titulado “Pacaso es una situación en la que todos pierden”: 

A todos nos encantan los escenarios en los que todos ganan. Pero a veces nos enfrentamos a una situación en la que todos pierden. Cuando una casa Pacaso llega a nuestra comunidad, nadie gana (excepto Pacaso). Pacaso es la nueva empresa inmobiliaria, muy bien financiada, que está comprando viviendas unifamiliares en barrios residenciales de la región vinícola. Tras comprar la casa, la convierten en «propiedad fraccionada», que es otra forma de decir timeshare. Venden 1/8 de participaciones. Tu «propiedad» de la casa se define por el tiempo de uso: una participación de 1/8 son 44 días, pero no más de dos semanas seguidas. Puedes regalar tu parte a amigos y familiares, como en un timeshare. Si esto te parece una receta para el desastre, tienes razón. ¿Quién puede controlar el número de personas que entra y sale, haciendo fiestas y, en general, sin preocuparse por nuestra comunidad porque, claro, están de vacaciones? Además, no pagan el impuesto sobre la ocupación transitoria (TOT) como los Airbnbs y otros alojamientos turísticos.

Cómo funciona la propiedad fraccionada

Con la propiedad fraccionada, los compradores adquieren bienes inmobiliarios—generalmente a través de una LLC. Y, como en cualquier compra de inmueble, cada propietario es responsable de su parte de la hipoteca, impuestos y mantenimiento.

Pero aquí es donde se pone interesante: la propiedad fraccionada se puede estructurar de diferentes maneras y cada empresa tiene su propio modelo.

Con algunas empresas, compras una participación en la propiedad y luego reservas tu estancia a través del sitio web de la compañía (como en Airbnb). Con otras, realmente eres titular de la escritura y puedes utilizarla cuando quieras—sin necesidad de pasar por una web de terceros.

Ambos modelos tienen ventajas y desventajas (de las que hablaremos más adelante), pero lo importante es recordar que, con la propiedad fraccionada, tienes auténtica propiedad inmobiliaria. Y eso es algo que, tradicionalmente, ha estado fuera del alcance de la mayoría de quienes buscan una segunda residencia.

Ventajas de la propiedad fraccionada

En cuanto a la propiedad fraccionada de casas de vacaciones de lujo, hay varias ventajas. Quizá la más importante es la asequibilidad. La propiedad fraccionada permite a los compradores que no pueden permitirse comprar una segunda residencia completa adquirir igualmente una. Esto se debe a que los propietarios comparten el inmueble y, por lo tanto, dividen los costes con los otros copropietarios.

Otra gran ventaja de la propiedad fraccionada es el tiempo que puedes pasar en la propiedad. Con la propiedad tradicional de una segunda residencia, muchas veces los propietarios solo la visitan unas pocas veces al año, si acaso. En cambio, la propiedad fraccionada permite visitas más frecuentes, ya que el coste está repartido entre varios dueños. Esto significa que puedes disfrutar de tu casa de vacaciones de lujo más a menudo sin gastar de más.

Si estás pensando en adquirir una segunda residencia, la propiedad fraccionada merece la pena considerarse. Es una excelente forma de disfrutar todos los beneficios de poseer una casa vacacional de lujo sin tener que pagarla por completo tú solo. Investiga un poco y comprueba si este modelo es adecuado para ti.

Al buscar comprar propiedad fraccionada en una casa de vacaciones de lujo, es importante investigar y elegir bien la empresa. Aquí algunos consejos:

1. Busca una empresa que ofrezca una variedad de propiedades por todo el mundo.

2. Asegúrate de que la empresa tenga interés en el éxito de tu propiedad.

Busca una empresa que ofrezca una variedad de propiedades a nivel mundial:

Al buscar comprar propiedad fraccionada, lo ideal es elegir una empresa con una amplia selección de inmuebles. Eso te permite encontrar el lugar perfecto para tus necesidades. Ember, por ejemplo, tiene una red de más de 100 casas de vacaciones de lujo en 27 destinos diferentes.

Asegúrate de que la empresa tiene interés real en el éxito de tu propiedad:

Debes comprobar que la empresa con la que trabajas tiene un interés real en que tu propiedad tenga éxito. En Pacaso, por ejemplo, colaboramos con los propietarios para garantizar que su casa se alquile a un precio justo y que saquen el máximo partido de su inversión. También ofrecemos una solución de gestión integral para que los propietarios puedan relajarse y disfrutar de su segunda casa sin preocupaciones.

Elegir a la empresa adecuada para comprar tu participación fraccionada es importante, pero con tantas grandes opciones disponibles, no puedes equivocarte. La propiedad fraccionada es la forma moderna de ser dueño de una segunda residencia, y con Pacaso, Ember, Here, Kokomo, Prello o Altacasa, seguro encontrarás la propiedad perfecta para ti.

Aspectos a considerar antes de comprar una casa de vacaciones fraccionada

Si estás pensando en comprar una casa de vacaciones fraccionada, hay algunos aspectos que deberías tener en cuenta.

¿La propiedad está en una ubicación deseada? La propiedad fraccionada suele ofrecer acceso a inmuebles en lugares privilegiados que podrían estar fuera del alcance del turista común. Sin embargo, es importante asegurarte de que la propiedad está en una zona que realmente querrías visitar. No tiene sentido pagar por una participación fraccionada en una vivienda que nunca vas a usar.

¿Cuál es la calidad del inmueble? Muchas casas vacacionales fraccionadas son lujosas, pero es importante que la calidad cumpla tus expectativas. Ya que solo pagas una fracción del valor, no querrás terminar con una propiedad que no sea perfecta para ti.

¿Cuáles son los términos del contrato de propiedad fraccionada? Debes conocer exactamente cuántos días podrás acceder a la propiedad cada año y si existen restricciones. Algunos acuerdos pueden limitar el número de personas que pueden quedarse o los periodos estacionales en que puedes utilizar la casa. Otros pueden requerir que avises al propietario con antelación antes de usarla.

Si tienes en cuenta estos factores, podrás sacar el máximo partido a tu acuerdo de propiedad fraccionada y disfrutar plenamente de tu casa de vacaciones.