Regulaciones de Airbnb en Francia: Lo que los anfitriones de alquileres a corto plazo deben saber sobre las nuevas leyes

Francia, el segundo mercado más grande del mundo para Airbnb, ha introducido recientemente la Loi Le Meur, una ley integral destinada a regular los alquileres a corto plazo. Esta nueva legislación, a menudo apodada por algunos como una “ley anti-Airbnb,” está preparada para remodelar la forma en que opera la industria en uno de sus mercados más importantes.

Durante el Scale France, un evento influyente para profesionales de alquileres a corto plazo, un panel de expertos jurídicos, incluyendo a Xavier Demeuzoy (Demeuzoy Avocats), Victor Steinberg (Steinberg Avocat) y Jean-Paul Yildiz (Realex Avocats), analizaron las implicaciones de la ley. Moderada por Frédérick Seidita Aires (Booking Guys), la discusión destacó el posible impacto de la ley en plataformas como Airbnb, Booking.com y administradores de propiedades, tanto en Francia como globalmente.

Si Francia, con su destacada industria turística y su sólida posición como centro global de Airbnb, hace cumplir estas estrictas regulaciones, podría servir de referencia para otros países que buscan regular los alquileres a corto plazo. Esto es lo que debes saber.

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¿Qué es la Loi Le Meur?

La Loi Le Meur es una ley recién promulgada diseñada para abordar la escasez de viviendas en Francia mediante la imposición de regulaciones más estrictas a los alquileres de corto plazo. Aunque la ley no menciona únicamente a Airbnb, introduce medidas que afectan a todas las plataformas y operadores de alquileres a corto plazo. Por ejemplo:

• Cuotas y límites de alquiler: Las ciudades pueden imponer límites más estrictos sobre cuántas noches se puede alquilar una propiedad, reduciendo el límite de 120 a 90 días para residencias principales.
• Requisitos de compensación: Los operadores en algunas ciudades, como París, pueden necesitar convertir un espacio equivalente en viviendas de largo plazo para compensar el uso como alquiler de corto plazo.
• Normas de seguridad contra incendios: Las propiedades que alojan a más de 15 huéspedes deben cumplir estrictos requisitos de seguridad contra incendios, más parecidos a los de un hotel que a los de un alquiler privado.

Para los lectores estadounidenses, estas regulaciones pueden parecer extremas en comparación con los EE.UU., donde las leyes de alquiler a corto plazo varían significativamente por ciudad y suelen ser más permisivas fuera de las grandes áreas metropolitanas. Sin embargo, el marco legal centralizado de Francia permite cambios de gran alcance que pueden afectar a todo el país.

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¿Por qué debería importar a los estadounidenses?

Francia representa un mercado clave para Airbnb. Con más de 1,000,000 anuncios, ocupa el segundo lugar después de los Estados Unidos en número de propiedades en la plataforma. Las políticas que restringen los alquileres en Francia podrían tener un efecto dominó en los ingresos e influencia globales de Airbnb. Además:

• Posibles efectos de contagio: Otros países de Europa, e incluso ciudades de los EE.UU., podrían inspirarse en el enfoque de Francia, especialmente aquellas que enfrentan escasez de vivienda y sobre-turismo.
• Mayor coste de cumplimiento: Estas normas podrían hacer que Francia sea un mercado más costoso y complicado para operar para Airbnb, reduciendo potencialmente la oferta de anuncios y aumentando los precios de alquiler.

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Perspectivas del debate en Scale France

Durante Scale France, los expertos jurídicos ofrecieron un análisis matizado de la Loi Le Meur. Esto es lo que dijeron:

1. Es más que una “ley anti-Airbnb”

Aunque la ley afecta a plataformas como Airbnb, llamarla “ley anti-Airbnb” simplifica en exceso su propósito y alcance.

• Victor Steinberg, experto en desafíos legales, señaló que la ley afecta a todas las formas de alquiler a corto plazo, desde propietarios independientes hasta agencias profesionales. Centrarse únicamente en Airbnb ignora las implicaciones más amplias para el sector.
• Los expertos enfatizaron que usar el término “ley anti-Airbnb” podría dañar la credibilidad de los desafíos legales y alienar a operadores no relacionados con Airbnb que también se ven afectados.

2. Desafíos para los administradores de propiedades

La ley introduce nuevos riesgos para los administradores de propiedades, entre ellos:

• Responsabilidad por el incumplimiento de clientes: Ahora los administradores pueden recibir multas de hasta €100,000 (alrededor de $108,000) si sus clientes falsean detalles sobre la propiedad, como declarar falsamente una propiedad como residencia principal.
• Complejidad administrativa: Gestionar cuotas, normas locales y nuevos estándares de seguridad requerirá un esfuerzo y recursos significativos.

3. Dónde se puede impugnar la ley

Los expertos destacaron varios puntos débiles de la ley que podrían ser impugnados ante los tribunales:

• Cuotas y límites: Estos se consideran arbitrarios y carecen de una justificación clara. Herramientas legales como la Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) de Francia podrían cuestionar su proporcionalidad.
• Reglas de copropiedad: La ley permite que las asociaciones de copropietarios prohíban retroactivamente los alquileres a corto plazo, una medida que puede entrar en conflicto con los derechos fundamentales de propiedad bajo la ley francesa y europea.
• Ley de la Unión Europea: Las restricciones a los alquileres a corto plazo podrían violar los principios de libre actividad económica de la UE, ya que afectan desproporcionadamente a los negocios sin una clara evidencia de beneficio público.

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¿Qué deben hacer los operadores de alquileres a corto plazo?

Los expertos legales en Scale France ofrecieron consejos prácticos para los operadores que deben adaptarse a estas nuevas reglas:

1. Unirse o formar asociaciones:
   • La acción colectiva fortalece la voz del sector en debates jurídicos y políticos. Las asociaciones también pueden ofrecer un frente unido al impugnar regulaciones.
2. Auditar tus operaciones:
   • Asegúrate de cumplir con las regulaciones locales, incluidas cuotas, requisitos de seguridad y reglas de clasificación de propiedades. Mantén una documentación exhaustiva para protegerte contra multas o disputas legales.
3. Relaciónate con las autoridades:
   • Utiliza las leyes de datos abiertos en Francia para solicitar información sobre políticas y cuotas de vivienda locales. Un compromiso proactivo puede posicionar a los operadores como partes interesadas creíbles en las discusiones con los gobiernos locales.
4. Prepárate para mayores costes de cumplimiento:
   • Invierte en recursos legales y administrativos para adaptarte a las nuevas reglas. Para los operadores estadounidenses con propiedades en Francia, considera asociarte con expertos locales que comprendan las particularidades de la ley francesa.

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¿Un caso de prueba para el mercado global?

Como el segundo mayor mercado para Airbnb, las nuevas regulaciones de Francia serán observadas de cerca en todo el mundo. Para los lectores estadounidenses, esto ofrece una visión de cómo podrían ser unas regulaciones más estrictas si se aplican a gran escala. Que esta ley se convierta en un modelo o en una advertencia dependerá de su aplicación y resultados.

Mientras tanto, los operadores en Francia y más allá harían bien en seguir el consejo de los expertos de Scale France: mantenerse informados, organizados y adaptarse de manera proactiva.