Tendencias de alquileres vacacionales en EE. UU. en 2022: la paradoja de un año de “nueva normalidad” que puso fin a algunos números récord

2021 fue un año récord para los alquileres vacacionales en EE. UU.: la demanda general fue un 10% mayor que los niveles previos a la pandemia (2019), la industria generó un 40% más de ingresos gracias a niveles récord de ADR (tarifa diaria promedio), todo ello con un 10% menos de anuncios disponibles. ¿Cómo serán las tendencias de alquileres vacacionales en EE. UU. en 2022? Veamos los datos de AirDNA para anticipar los cambios clave. En el primer año de la pandemia, los viajeros aprendieron a anticipar tendencias como una alta demanda de propiedades grandes en verano, buscar propiedades que permitan el trabajo remoto y disfrutar de los meses del Indian Summer. Sin embargo, el regreso de los viajes a las ciudades, la aparición y desaparición de variantes de COVID y el aumento de los precios de las viviendas deberían impactar la demanda y la oferta de maneras contradictorias. Por ejemplo, una mayor demanda de estancias urbanas reducirá el ADR (las tarifas de ciudad son más baratas en promedio), mientras que la oferta en los mercados tradicionales de alquiler vacacional no crecerá hasta su potencial debido a los precios ascendentes de las viviendas.

En 2022, el crecimiento de anuncios disponibles debería aumentar, mientras que el crecimiento en la demanda será menor que en 2021. Aun así, la ocupación debería permanecer alta en EE. UU., excepto en las grandes áreas urbanas. AirDNA no prevé que la demanda y la oferta en ciudades como Nueva York y San Francisco regresen a niveles pre-pandemia antes de 2023 o incluso 2024.

Tendencias de alquiler vacacional en 2022: las métricas a observar

Vamos a analizar las métricas y datos clave, según lo pronosticado por la empresa de datos de alquiler vacacional AirDNA, para conocer las tendencias de los alquileres vacacionales en EE. UU. en 2022.

Es importante que los propietarios y administradores de alquileres vacacionales conozcan los términos clave utilizados en la industria. Aquí tienes algunas definiciones:

• Demanda: el número de personas interesadas en reservar una unidad de alquiler vacacional en un mercado determinado.
• Oferta: el número de unidades o anuncios de alquiler vacacional disponibles en un mercado determinado.
• ADR: Tarifa Diaria Promedio – la tarifa promedio que se cobra por una unidad de alquiler, habitación o cama por noche.
• Ocupación: el porcentaje de unidades disponibles de una propiedad que están ocupadas en un momento dado.
• Ingresos: ingresos totales generados por una propiedad, típicamente durante un período de tiempo determinado. Los ingresos resultan de la ocupación y el ADR: cuantas más personas se alojen, mayores serán los ingresos. Cuanto más altas sean las tarifas (ADR), también mayores serán los ingresos.
• RevPAR: En los informes hoteleros, RevPAR es el Ingreso por Habitación Disponible y se calcula multiplicando la Tarifa Diaria Promedio (ADR) por la tasa de ocupación. Aquí, RevPAR es el Ingreso por Alquiler Disponible y se calcula dividiendo el ingreso total obtenido por el número de anuncios disponibles.

Tendencias de DEMANDA 2022 vs 2021:

Según AirDNA, la demanda seguirá creciendo en 2022, pero a un ritmo más lento que en 2021. En 2021, la demanda creció un +22,4% en comparación con 2020. Se espera que la demanda crezca otro 14,1% en 2022 respecto a los niveles de 2021.

Mercados urbanos

En 2021, las áreas urbanas registraron un 38% menos de noches ocupadas en 2021 en comparación con 2019. Sin embargo, en 2022, AirDNA espera que la demanda en mercados urbanos crezca un 33%, terminando el año un 17% por debajo de 2019. En 2022, el mayor crecimiento de la demanda se verá en las grandes ciudades, a medida que su recuperación se equipare con otras áreas.

Probablemente sea 2023 antes de que las áreas urbanas recuperen completamente la demanda, y algunas ciudades—como Nueva York, Boston y San Francisco—tardarán aún más.

Mercados costeros

La tendencia del trabajo remoto ha sido un factor importante en la expansión del pico de demanda a lo largo de más meses y ha contribuido a fortalecer la economía.

Es probable que los destinos costeros y de montaña/lago sufran el mayor impacto negativo de los cambios en los patrones de viaje, aunque se espera que ese impacto comience a verse en la segunda mitad de 2022. Se espera que la demanda total de propiedades en destinos costeros crezca apenas un 3% en 2022.

Patrones de reserva

Con los viajeros aprendiendo de este año, esperamos que los huéspedes planifiquen con aún más anticipación para 2022, para asegurar las mejores propiedades en las ubicaciones más deseadas.

Al cierre del cuarto trimestre de 2021, los tiempos de anticipación ya superan los de 2019, con huéspedes reservando con una media de 60 días de antelación.

Tendencias de OFERTA 2022 vs 2021

El número total de anuncios creció muy poco en 2021. AirDNA considera que los anuncios disponibles crecieron un 2,6% en 2021. La escasa demanda en las grandes áreas urbanas no ha tentado a algunos proveedores a regresar al mercado de alquileres a corto plazo todavía. En los mercados de alquiler vacacional, los altos valores de las propiedades dificultan que las personas adquieran una segunda vivienda y la pongan a disposición de los huéspedes.

El retorno de la demanda a pequeñas ciudades y mercados de destino/resort en todo EE. UU. ha traído incrementos significativos en la oferta nueva en estas áreas.

Con el número de anuncios disponibles aún un 9% por debajo de los niveles de 2019 y las propiedades existentes prácticamente llenas durante los períodos de máximo viaje, el crecimiento de la demanda dependerá de que más oferta entre en línea para acomodar a más viajeros o de una mayor ocupación de los anuncios ya existentes.

En general, AirDNA espera un aumento del 15% de anuncios en EE. UU. en 2022 respecto a 2021, con incrementos repartidos entre grandes ciudades y destinos vacacionales o de resort.

 Aquí algunos factores que impactaron negativamente el crecimiento de la oferta en 2021:

• Propietarios usando sus segundas residencias para trabajar de forma remota.
• Mayor demanda de vivienda a largo plazo.
• La apreciación del precio de la vivienda reduce la inversión.

¿Cuál es el tipo de oferta más atractiva?

En 2021 se reservaron propiedades grandes, mientras que la oferta de propiedades únicas ha crecido. Las tiny houses fueron el tipo de alquiler vacacional de corto plazo que más creció, con un aumento del 27% hasta 8,402 anuncios. Le siguieron alojamientos en la naturaleza, autobuses y cabañas.

No es de sorprender que los 10 tipos de propiedad de mayor crecimiento ofrezcan experiencias únicas. Mientras tanto, las categorías más grandes de propiedades—casas y apartamentos—vieron una caída de más del 5% en el número de anuncios durante el último año.

Tendencias de OCUPACIÓN 2022 vs 2021

En 2021, el bajo crecimiento de la oferta, combinado con una explosión en la demanda (fuera de las grandes ciudades), permitió mayores niveles promedio de ocupación para los operadores de alquileres a corto plazo. AirDNA estima que la ocupación en 2021 fue alrededor del 60,3%.

Se espera que la ocupación continúe con una tendencia sólida en 2022 con una tasa promedio del 59,8%.

Tendencias de ADR 2022 vs 2021

La mayor ocupación y la inflación de precios en toda la economía permitieron a los anfitriones subir aún más las tarifas diarias promedio (ADR) durante la segunda mitad de 2021. Se espera que los ADR terminen el año con un aumento del 11,6%.

Sin embargo, en 2022, el ADR disminuirá en un 4%, y la mayor parte de la caída será causada por:

• una combinación diferente de propiedades alquiladas en 2022 en comparación con 2021. Por ejemplo, el crecimiento de la demanda será más fuerte en mercados urbanos, donde los ADR son más bajos—$185 de ADR en 2021 frente al promedio nacional de $260.
• cambios en los patrones estacionales – Las propiedades donde la temporada alta se extendió hacia la temporada intermedia (shoulder season) pueden tener que reducir precios a medida que la estacionalidad se ajusta a futuras tendencias de demanda.
• Nueva oferta – El mayor potencial de ingresos debería atraer a nuevos participantes al mercado. Esta oferta adicional puede reducir el poder de fijación de precios, especialmente en los períodos de máximo.

Tendencias de INGRESOS (RevPAR) 2022 vs 2021

El ingreso anual promedio obtenido por los alquileres a corto plazo listados a tiempo completo creció hasta $56,000—su mayor nivel histórico—al final de 2021. La combinación de mayor ocupación y crecimiento de ADR ha dado lugar a mayores ingresos por anuncio (RevPAR). En promedio, se espera que los anuncios ganen un 26,4% más de ingresos en 2021 frente a 2020.

El ingreso por anuncio disponible se estabilizará debido a la llegada de nuevos operadores y la disminución de las tarifas nocturnas. La combinación de mayor oferta y menor crecimiento del ADR reducirá el potencial total de ingresos en EE. UU. en 2022, con una expectativa de caída del 4,8%. Se espera que se estabilice y vuelva a crecer a partir de 2023.