Tendencias del mercado de alquiler vacacional en Asia Pacífico: Sigue creciendo, pero hay signos de exceso de oferta en mercados clave

Explosión en la oferta y el valor de villas, pero las caídas en el ADR y la ocupación apuntan a un exceso de oferta en mercados clave. La diferenciación y la adaptación a los viajeros chinos serán clave.

Escuchamos mucho sobre tendencias de viaje en la región de Asia Pacífico, pero normalmente esas tendencias se refieren a un aumento en los viajes salientes de países como China y Vietnam. En este artículo, describiremos las tendencias del mercado de alquiler vacacional que muestran las oportunidades y desafíos para propiedades ubicadas en Asia Pacífico. ¿Qué debe saber un gestor de propiedades sobre la administración de propiedades en Asia Pacífico? ¿Y debería un gestor de propiedades que busca hacer crecer su negocio expandirse a la región de Asia Pacífico?

Villa Finder, una empresa de gestión de villas con operaciones en 28 mercados de Asia y Oceanía, publicó recientemente su Informe de Investigación del Mercado de Alquiler de Villas 2019, que está lleno de información sobre el panorama del alquiler de villas en sus mercados. El informe es gratuito y está disponible en su web, además de unos gráficos y datos que puedes descargar. Además, si buscas más información o estás pensando en una decisión de inversión, te recomendamos complementar tu investigación con más información de AirDNA y de la oficina de turismo de cualquier mercado que más te interese.

Ten en cuenta que el informe de Villa Finder sólo considera datos relacionados con villas: no se incluyen apartamentos u otros tipos de alquiler. Además, la definición de “villa” puede ser flexible. El informe presenta estadísticas sólo para los mercados donde Villa Finder está activo, por lo que no proporciona una imagen completa de toda la región de Asia Pacífico; por ejemplo, no se incluyen datos de China. El informe también se centra más en destinos de resort y esquí, en lugar de mercados urbanos que podrían ver un crecimiento considerable en otros tipos de inventario, como apartamentos.

Vamos al grano; ¿cuáles son los principales resultados del Informe de Investigación de Mercado 2019 de Villa Finder?

La oferta de villas en alquiler está en auge en toda la región Asia Pacífico

Como podemos ver en el gráfico a continuación, los ingresos por alquiler de villas están creciendo en toda Asia y Oceanía. En comparación con 2018, los ingresos generales en la región han subido un 12%. Este crecimiento está impulsado en parte por un aumento en la oferta,

Bali es el mercado con la tasa de crecimiento de oferta más alta, casi un 35% más en comparación con 2018. Los mercados australianos de Sídney y Byron Bay también registraron aumentos cercanos al 30%, y la oferta de villas en Goa y Sri Lanka creció alrededor del 25% frente a 2018. Algunos mercados no experimentaron mucha expansión en la oferta entre 2018 y 2019, como los mercados tailandeses de Phuket y Koh Samui. Ningún mercado en el estudio de Villa Finder mostró una disminución en el inventario de villas respecto a 2018.

Pero con todo este crecimiento de la oferta, ¿también está aumentando el valor de las villas? En algunos mercados, como Goa y Sídney, la demanda aún supera o iguala la oferta, por lo que pueden mantener un ADR sólido. Sin embargo, los mercados australianos necesitarán tiempo para recuperarse de los devastadores incendios en la zona, así que podríamos ver un descenso en su rendimiento en 2020. En otros mercados, como Bali, la oferta de villas crece más rápido que la demanda, por lo que los precios de alquiler han bajado considerablemente y probablemente seguirán cayendo mientras la oferta siga en aumento.

Las tendencias del mercado de alquiler vacacional y los datos en Asia Pacífico muestran exceso de oferta en mercados clave

Si bien algunos mercados emergentes muestran una combinación prometedora de oferta y demanda, como Goa, algunos de los mercados más populares de la región muestran signos de exceso de oferta. Sobre todo Bali, que tras años de crecimiento de oferta, ahora está experimentando una bajada de tarifas.

Bali fue el líder regional en cuanto a crecimiento de la oferta, pero al observar el gráfico de tarifas de alquiler de villas en Asia Pacífico para 2017 y 2019, vemos una realidad diferente. No solo las tarifas de Bali son considerablemente más bajas que las de mercados como Sídney, Phuket y Koh Samui, sino que Bali es uno de los dos únicos mercados que registraron tarifas promedio más bajas en 2019 respecto a 2017.

Si observamos las tasas de ocupación entre 2017 y 2019, los números no se ven tan bien en toda la región. Mercados que funcionaban bien en ADR, como Sídney y Byron Bay, experimentaron caídas significativas de ocupación en solo dos años. No obstante, recordemos que la oferta aumentó significativamente durante esos dos años y, si la demanda se mantuvo relativamente estable, entonces tiene sentido una disminución de la ocupación. Solo en mercados como Bali, donde se vieron caídas tanto en tarifas como en ocupación junto con un gran aumento de la oferta, podría haber problemas en el futuro. Si la oferta continúa creciendo, también lo hará la competencia, y las propiedades bajarán sus precios para conseguir reservas; esto llevará a tarifas más bajas y más propiedades vacías si la demanda no crece de manera significativa.

¿Qué pueden hacer las empresas de gestión de propiedades del Pacífico y Asia para adaptarse a estas tendencias del mercado de alquiler vacacional?

Sabemos que la oferta sigue aumentando en Asia Pacífico. Si estás considerando expandir tus servicios de gestión a un mercado de Asia Pacífico –o si ya trabajas en esta región– puedes preguntarte cómo competir ante todas estas nuevas propiedades. Prepara tus propiedades para el éxito diferenciándote, adaptándote a los viajeros chinos y apuntando a viajeros locales.

Diferénciate: Una de las mejores formas de adaptarse a un mercado con gran crecimiento de la oferta es diferenciar tu propiedad. ¿Cómo hacer que tu propiedad destaque? En vez de apostar por un diseño genérico que haga que tu alojamiento parezca igual que el de al lado, utiliza creatividad y novedades para que tu espacio sea único. Asegúrate de que tu anuncio tenga fotos de alta calidad y considera ofrecer servicios adicionales para complementar la estancia del huésped. Por último, aprovecha programas como Airbnb Luxe y el sistema de puntuación de calidad de Booking.com para añadir una capa extra de credibilidad.

Adáptate a los viajeros chinos: Aunque tradicionalmente los viajeros chinos elegían hoteles para hospedarse, un artículo reciente en Jing Daily explica que esta tendencia está cambiando: “A medida que los turistas chinos valoran más la privacidad y la comodidad, alquilar una villa entera se está volviendo cada vez más popular, especialmente para vacaciones familiares o viajes a destinos insulares del Asia Pacífico.” Los gestores con base en Asia Pacífico pueden hacer sus propiedades más atractivas incluyendo utensilios de cocina como palillos y arroceras, proporcionando una guía de opciones de comida china cercanas y aceptando métodos de pago como Unionpay y Alipay. Además, es imprescindible publicar tus propiedades en sitios que funcionen bien en China, como Airbnb y Tujia, para obtener visibilidad.

No olvides al viajero local: En un mercado con desaceleración del turismo entrante, recordemos que los viajeros nacionales (o incluso residentes locales) pueden aportar negocio constante. Para llegar a los viajeros nacionales, es fundamental listar tus propiedades en las webs relevantes dentro de cada país. En India, por ejemplo, Mytrip y OYO se han vuelto imprescindibles. Además de sitios globales como Booking, Airbnb y Vrbo, estas webs locales pueden asegurar reservas nacionales. Por último, no olvides a los residentes que “están gastando mucho dinero celebrando ocasiones especiales, así como los clientes corporativos que consideran villas para fiestas, reuniones y eventos”, según recuerda el informe de Villa Finder.

No hay duda de que el mercado Asia Pacífico es uno a seguir de cerca. Con más villas abiertas al alquiler, seguiremos atentos para ver si el ADR puede mantenerse a la par del crecimiento de la oferta y mantener la región atractiva para inversores y gestores de propiedades.