Tres lugares muy diferentes, Ámsterdam, Manistee y Maui, que enfrentan los mismos problemas centrales: escasez de viviendas, alquileres en aumento y creciente presión comunitaria en torno a los alquileres a corto plazo. Pero aunque los problemas son similares, las respuestas no pueden ser más distintas. Ámsterdam está tomando medidas estrictas con un límite estricto y una retórica anti-STR. Manistee está regulando de manera suave y flexible. Maui está pausando su prohibición y repensando todo frente a la presión económica. Estas tres ciudades muestran cómo las regulaciones sobre alquileres a corto plazo pueden moldearse de manera muy diferente según las prioridades locales, las realidades económicas y la presión turística.
Ámsterdam planea un límite de 15 noches para STR; Airbnb culpa a los hoteles, no a los anfitriones
- Airbnb está resistiendo la propuesta de Ámsterdam de reducir el límite de alquileres a corto plazo de 30 a 15 noches al año, calificándola de “política simbólica” que no resolverá el exceso de turismo.
- Los alquileres a corto plazo representan menos del 2% de las pernoctaciones, según datos de Airbnb y CoStar, mientras la ciudad sigue aprobando nuevos hoteles bajo su política de “nuevo por viejo”.
- Basándose en una encuesta de junio de 2025, Airbnb dice que la mayoría de los residentes está de acuerdo: cerca del 70% culpa a los hoteles por la presión sobre los turistas, y la mitad apoya convertir hoteles en viviendas.
- Airbnb insta a la ciudad a destinar el impuesto turístico y los fondos de marketing a vivienda, dejar de aprobar nuevos hoteles bajo las reglas actuales de reemplazo y colaborar con los anfitriones en reformas equilibradas de la política.
- La empresa también señala sus propios esfuerzos: prohibición de fiestas, una línea directa 24/7 y formación para anfitriones como muestras de compromiso responsable, y pide un enfoque más amplio y basado en datos para la gestión del turismo.
Opinión de Snigdha
- Airbnb presentó recientemente un argumento similar en su informe “Overtourism in the EU”, afirmando que los hoteles, no los STR, son los verdaderos motores del exceso de turismo, representando más del 75% de las noches turísticas en ciudades como Barcelona y París.
- Ahora, en Ámsterdam, Airbnb no solo está combatiendo las regulaciones sobre alquileres a corto plazo con datos, algo que ha hecho antes, sino que también está participando en asesoría de políticas.
- La empresa está pidiendo a los líderes de la ciudad que redireccionen los impuestos turísticos y el presupuesto de marketing hacia la vivienda en lugar de centrarse únicamente en los STR.
- Será importante observar cómo se desarrolla esto en Ámsterdam. La ciudad ya tiene antecedentes de regulaciones estrictas sobre STR y el debate más amplio sobre la vivienda solo se está intensificando.
- Este momento podría influir en cómo otras ciudades europeas abordan los STR y a quién se culpa por la presión turística.
- Para los gestores de propiedades, el límite de 15 noches en Ámsterdam es una señal clara para replantear la estrategia. Eso podría significar centrarse en las estancias medias, buscar mercados con menos fricción regulatoria o prepararse para una aplicación más estricta en zonas clave de la ciudad.
Manistee aprueba límite de STR, pero deja espacio en las zonas turísticas
- La ciudad de Manistee, Míchigan, ha aprobado su nueva ordenanza de alquileres a corto plazo, estableciendo un límite de 165 STR, o alrededor del 5% de todas las propiedades residenciales, fuera de los distritos de superposición designados.
- Los distritos de superposición, que incluyen zonas clave como el centro y la playa, están exentos del límite, dejando deliberadamente espacio para el turismo en sus áreas más populares.
- La ordenanza incluye una tarifa anual de registro de 100 dólares, una tarifa de inspección de 150 dólares cada tres años y exige que los anfitriones tengan seguro y un contacto local disponible 24/7.
- Se permiten transferencias de propiedad, siempre que el nuevo propietario vuelva a solicitar el registro en un plazo de 30 días.
- Las infracciones se tratarán como faltas civiles y tres infracciones en un período de dos años pueden llevar a la revocación del registro.
- Debe colocarse dentro del alquiler una guía “Sea un buen vecino”, que describa las normas locales diseñadas para preservar la paz y la calidad de vida en el vecindario.
Opinión de Snigdha
- En lugar de seguir los manuales restrictivos de ciudades cercanas, Manistee está experimentando con una vía intermedia, que podría convertirse en un modelo para otros.
- En Míchigan, estamos viendo ciudades como Ludington y Frankfort adoptar una postura mucho más estricta. Ludington limita las licencias de STR a solo 30 y Frankfort las cancela al transferir la propiedad; ambos envían un claro mensaje de “no crecimiento”.
- Manistee, por contraste, está estableciendo un límite en toda la ciudad, pero permitiendo una mayor flexibilidad en las zonas de alta demanda.
- Esta postura parece deliberada. Manistee busca encontrar un equilibrio, regulando sin alienar y apoyando el turismo sin perder el control.
- Las multas y requisitos buscan mantener el cumplimiento, no expulsar a los anfitriones, y envían una señal a los operadores: si estás dispuesto a cumplir las reglas, aquí hay espacio para ti.
- Es un ejemplo poco común de una ciudad hilando fino, ofreciendo previsibilidad a los operadores sin invitar al caos. Es probable que otros municipios que enfrentan las mismas presiones pronto tomen nota.
La prohibición de STR en Maui se detiene mientras las autoridades sopesan el impacto turístico y el rechazo local
- El plan de Maui de eliminar más de 7,000 alquileres a corto plazo está ahora en pausa, detenido en los tribunales y esperando una revisión adicional.
- Los tribunales aún no han emitido una decisión y la aplicación está en pausa. ¿La razón? Una mezcla de ansiedad económica, fuerte defensa de los operadores y una creciente conciencia de que la dependencia de Maui del gasto de los visitantes puede ser demasiado grande como para ignorarla.
- Los operadores locales respondieron rápidamente, advirtiendo que la eliminación activaría pérdida de empleos, reducción de ingresos fiscales y generaría efectos dominó en la economía de las pequeñas empresas de la isla.
- Grupos de defensa que representan a propietarios de STR también se han movilizado, organizando testimonios, peticiones y desafíos legales. Sostienen que muchos de estos alquileres operan de forma legal, pagan impuestos y sostienen empleos durante todo el año en limpieza, mantenimiento y servicios al huésped.
- Respaldando estas afirmaciones, un estudio económico de la Universidad de Hawái proyectó que eliminar los STR en zonas de apartamentos podría costar a Maui 900 millones de dólares anuales en gasto de visitantes y 1,900 empleos locales, un impacto que afectaría no solo a los propietarios, sino a la economía en general.
- Aunque el condado reservó 300,000 dólares para un estudio oficial de impacto económico que oriente su decisión, no se contrató ningún proveedor y el estudio nunca se llevó a cabo.
- Los viajeros ya están mostrándose cautelosos: algunos cancelan o posponen viajes movidos por la incertidumbre de si sus reservas seguirán siendo legales, una tendencia reportada por el medio local Beat of Hawaii.
Opinión de Snigdha
- La incertidumbre del mercado ya se traduce en devaluación de las propiedades: en junio, los precios de los condominios en Maui cayeron hasta un 25% interanual, y muchos atribuyen la caída a la inminente eliminación de STR en áreas de zonificación de apartamentos.
- Jesse G. Wald, agente inmobiliario en Maui que ha estado cubriendo activamente los desarrollos del Proyecto de Ley 9, señaló en un video reciente que parece haber vacilación en los tribunales, posiblemente por preocupaciones sobre el turismo y la economía local.
- En conjunto, estas señales — debilitamiento del mercado, vacilación institucional y el propio estudio de impacto estancado del condado — pintan el panorama de una propuesta que podría haber excedido su alcance sin considerar plenamente las consecuencias económicas.
- Sea cual sea la decisión de Maui, podría no solo resolver un debate local; podría marcar la pauta de cómo las regiones dependientes del turismo en EE. UU. enfrentan la presión sobre la vivienda y las políticas de alquileres vacacionales.
Snigdha Parghan es especialista en marketing de contenidos en RSU by PriceLabs, donde redacta artículos, gestiona las redes sociales a diario y adapta noticias y análisis en podcasts y vídeos para profesionales de los alquileres a corto plazo. Con un enfoque en tecnología, operaciones y marketing, Snigdha ayuda a los gestores de propiedades a mantenerse informados y a adaptarse a los cambios del sector.
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