5 conclusiones que invitan a la reflexión para gestores de alquileres vacacionales del VRWS 2022

Si no pudiste asistir a la edición 2022 del Vacation Rental World Summit, hemos seleccionado para ti cinco ideas provocadoras compartidas por ponentes como Sarah DuPré de AirDNA, Pierre Becerril de Transparent, Simon Lehmann de AJL Atelier, y Alexander Limpert de GuestReady. El mayor anuncio de la conferencia fue el lanzamiento por parte de Booking.com de una opción de «petición para reservar», pero otros ponentes compartieron datos e información interesantes. Veremos por qué los anfitriones no deberían apuntar a obtener valoraciones de 5.0, por qué los huéspedes deben ser tratados como si fuera su primera vez en un alquiler a corto plazo, cómo la rentabilidad ha bajado un 40% para los operadores europeos, cómo el control de calidad sigue siendo un tema clave, y qué se necesita implementar para crecer de 100 a 500 propiedades.

¡No apuntes a obtener valoraciones de 5.0!

En Airbnb, la valoración perfecta es de 5 sobre 5. Sarah DuPré de AirDNA mostró una diapositiva en la que se veía que la media de puntuación de un gestor de alquiler vacacional era menor que la de un anfitrión individual. Aún peor, cuanto más grande la empresa de gestión de propiedades, más baja la puntuación.
Ahora bien, subrayó que los huéspedes pueden estar predispuestos a perdonar más errores a los anfitriones individuales que a las empresas.
Por otro lado, un comentario suyo me llamó la atención: si constantemente obtienes valoraciones de 5.0, especialmente un 5.0 en valor, probablemente estés cobrando por debajo del valor real de tu anuncio. Al valorar una propiedad, los huéspedes de Airbnb pueden juzgarla según:

• Experiencia general. ¿Cómo fue?
• Limpieza. ¿Cumplió el alojamiento con nuestros estándares?
• Precisión. ¿Las fotos y la información estaban actualizadas y representaban la realidad?
• Check-in. ¿Fue fácil?
• Comunicación. ¿El anfitrión respondió rápidamente a los mensajes?
• Ubicación. ¿Se informó al huésped sobre seguridad, transporte, puntos de interés y consideraciones especiales como ruido u otras situaciones que pudieran afectar su estancia?
• Valor. ¿Merecía la pena el precio pagado?
• Comodidades. ¿Todo lo prometido en el anuncio estaba disponible y en buen estado de funcionamiento?

Así que, al revisar tus valoraciones, ¿cómo lo estás haciendo en términos de valor? Tal vez te interese quedar ligeramente por debajo de 5.0 si tu objetivo es aumentar tus ingresos y rentabilidad. Si todos consideran que la propiedad tiene una relación calidad-precio excelente, puede significar que siempre la estás ofertando por debajo del precio de mercado respecto a propiedades similares. 

¡Trata a cada huésped como si fuera su primera vez en un alquiler a corto plazo, porque quizá lo sea!

Según comentó Brian Chesky, CEO de Airbnb, en 2020 y 2021, muchas personas probaron su plataforma y los alquileres vacacionales por primera vez durante la pandemia.

AirDNA indicó que, en 2021, el 41% de las reseñas en Airbnb vinieron de usuarios primerizos. En otras palabras, muchas de las valoraciones más recientes sobre tus propiedades provienen de personas que son nuevas en Airbnb y quizá incluso nuevas en el alquiler de corta estancia.

¿Por qué es importante?

En primer lugar, estas personas pueden tener expectativas erróneas sobre lo que supone alojarse en un alquiler a corto plazo. Quizá piensen que, igual que en un hotel, pueden hacer check-in en cualquier momento, recoger las llaves en una recepción, recibir limpieza diaria y posponer fácilmente la hora de salida.
Esto significa que tienes que asegurarte de que tus mensajes para los huéspedes estén redactados como si fuera su primera vez. Da detalles sobre cómo funciona un alquiler a corto plazo, la ubicación de la propiedad, a quién contactar, etc. Si no lo haces, podrías recibir una valoración baja de estos primerizos.

¡La rentabilidad de las reservas puede bajar un 40% con respecto a 2021! (especialmente en Europa)

Pierre Becerril, de Transparent, compartió una presentación sobre por qué los gestores de propiedades deberían mejorar la manera en la que registran y reportan su rendimiento. Uno de los aspectos más importantes es el reporte financiero.

En una de sus diapositivas, trató de mostrar el impacto del aumento de los costes operativos e hipotecarios para los propietarios de alquileres a largo plazo. El incremento del salario de empleados está elevando los costes operativos, especialmente el que se paga al personal de limpieza. El aumento de los tipos de interés encarece las hipotecas. Como resultado, su ganancia se ha reducido en torno a un 40%.

• Enero 2022:
  • Ingresos por alquiler: €23,600
  • Costes de distribución: -€3,070
  • Costes operativos: -€7,000
  • Hipoteca: -€6,130
  • Ingresos netos: €7,400
• Septiembre 2022:
  • Ingresos por alquiler: €23,600
  • Costes de distribución: -€3,070
  • Costes operativos: -€8,500
  • Hipoteca: -€7,944
  • Ingresos netos: €4,086

¿Por qué es importante para los gestores de alquileres a corto plazo? Porque significa que los propietarios querrán ingresos adicionales para compensar la bajada de sus márgenes. Es posible que recurran al alquiler vacacional para conseguirlo. Si acuden a los gestores para que los ayuden, probablemente van a ser muy exigentes en cuanto a comisiones y capacidad de generar reservas.

Las tarifas han subido al nivel de los hoteles, pero el control de calidad no alcanza los estándares hoteleros

Simon Lehmann, de AJL Atelier, dio una visión general del sector. Comentó algo sobre lo que ya habíamos escrito al analizar lo alto que habían llegado las tarifas (tarifa media diaria – ADR).

En algunos destinos, los precios de los alquileres a corto plazo son similares a los de los hoteles. Así que un huésped puede comparar directamente la calidad de tu apartamento con la de la habitación de un hotel. ¿Cómo se compara la limpieza? ¿Cuán ventilado es el lugar? ¿Con qué frecuencia se limpia tu alojamiento comparado con un hotel? ¿En qué estado están los muebles? ¿Proporcionas pequeños amenities como champú?

Simon recalcó que, para muchos gestores de propiedades, la limpieza era un gran problema. No solo es difícil encontrar personal, también lo es ofrecer consistentemente el mismo nivel de servicio en todas las propiedades y en todo momento.

Si los huéspedes están pagando lo mismo que en un hotel, esperarán el mismo nivel de calidad. Esto es aún más cierto si el alquiler está gestionado por una empresa y no por un anfitrión individual.

Qué necesitas implementar para crecer de 100 a 500 propiedades

Alexander Limpert, de GuestReady, ha hecho crecer su empresa hasta gestionar más de 4.000 propiedades. Su ponencia mostró lo que tuvo que cambiar en cada etapa para poder gestionar un número cada vez mayor de viviendas.

Esta es su diapositiva sobre lo que necesita cambiarse al pasar de gestionar 100 a 500 propiedades:

• Personas
  • Contrata a personas clave que puedan asumir responsabilidades de gestión
  • Crea departamentos: Finanzas, Recursos Humanos, Marketing, Ventas, Operaciones, Inteligencia de negocio
• Tecnología
  • Soluciones personalizables para adaptarse a tus procesos, pero robustas para aprovechar la automatización
  • Datos para pricing y operaciones, información estructurada de propiedades
• Procesos
  • Define procesos claros, reparte responsabilidades y empieza a documentar
  • Ejemplos: gestión de llaves, onboarding, experiencia del huésped/propietario, operaciones en tiempo real, mantenimiento
• Captación de propietarios
  • Marketing digital, ventas

Lo más llamativo es que el crecimiento de 0 a 100 no requiere mucho PR ni branding. La clave de 100 a 500 es contratar a las personas correctas y establecer procesos estructurados. Esto demuestra lo operacional que sigue siendo el negocio en esta etapa.

Vacation Rental World Summit 2023 tendrá lugar en Barcelona.