Alquileres a corto plazo en Francia y la Ley Hoguet: Lo que dice el Informe FNAIM de abril de 2026

Alquileres vacacionales en Francia – En abril de 2026, la Comisión de Alquileres Vacacionales y Bienes Inmobiliarios Recreativos de la FNAIM publicó un informe de dieciocho páginas dedicado a la aplicación de la Ley Hoguet a los servicios de conserjería de alquileres a corto plazo. El documento, titulado “La Ley Hoguet frente a la aparición de nuevos actores: Enfoque en los servicios de conserjería”, proporciona un marco legal preciso para distinguir lo que entra o no dentro del alcance de la ley de 1970, en un sector en rápida profesionalización.

¿Qué es la FNAIM y por qué este informe?

La Federación Nacional de Inmobiliarias, fundada en 1946, es la principal asociación inmobiliaria de Francia. Agrupa a varios miles de agencias y representa trece profesiones dentro del sector (ventas, gestión de alquileres, gestión de propiedades, tasaciones, alquileres vacacionales, etc.). Sus miembros son, por definición, profesionales que poseen una licencia profesional otorgada por la Cámara de Comercio e Industria (CCI) bajo la Ley Hoguet, sujeta a estrictos requisitos: garantía financiera, seguro de responsabilidad profesional, mandato escrito, contabilidad separada, formación continua y un código deontológico. Su Comisión de Alquileres Vacacionales y Bienes Inmobiliarios Recreativos, autora del informe, agrupa miembros especializados en alquileres de temporada—los que están en primera línea frente a la competencia de proveedores de servicios tipo Airbnb.

En este contexto, es perfectamente lógico que la FNAIM promueva este enfoque. Desde hace quince años, sus miembros se enfrentan a la competencia de actores que, al posicionarse como “proveedores de servicios”, han podido eludir algunas de las restricciones (licencia, garantía financiera, formación, seguro de responsabilidad profesional) que pesan sobre las agencias tradicionales. Defensar que las mismas regulaciones se apliquen a todos los que realizan las mismas actividades es una cuestión de coherencia profesional, no de corporativismo. El informe debe leerse, por tanto, como lo que es: una perspectiva bien argumentada de un actor con un interés natural en esta interpretación—lo que no invalida su fondo, ya que se basa en la legislación vigente.

El marco legal definido en el informe

El informe parte de un principio jurídico claro: Ley N.º 70-9 del 2 de enero de 1970, conocida como Ley Hoguet, se aplica a “toda persona que, de manera regular, realice o facilite, incluso de manera secundaria, transacciones relativas a bienes ajenos”. No hace distinción en cuanto a la duración del arrendamiento: los alquileres de temporada entran plenamente en su ámbito de aplicación.

Sobre esta base, el informe propone una clasificación en cuatro categorías, que constituye el marco práctico del documento.

La tarjeta T (Transacciones de bienes inmobiliarios y fondos de comercio) autoriza la intermediación en alquileres: redactar y difundir anuncios, seleccionar candidatos y firmar el contrato de alquiler en nombre del propietario. No autoriza la percepción de fondos, ni siquiera de manera ocasional.

La tarjeta G (Gestión de propiedades) autoriza la gestión completa del alquiler: cobro de rentas y gastos, gestión de depósitos, supervisión de reparaciones, gestión de siniestros, y declaración y liquidación de la tasa turística. Sólo el titular de una tarjeta G—o una tarjeta de gestor inmobiliario—puede custodiar fondos en nombre de un propietario.

La doble acreditación T + G permite combinar ambas actividades.

No se requiere tarjeta para los servicios puramente materiales: limpieza, lencería, bienvenida a los huéspedes, entrega de llaves, pequeñas reparaciones y suministro de información turística.

Este marco se desglosa luego en tres tablas que analizan las operaciones típicas de un servicio de conserjería: operaciones previas a la reserva, operaciones a la llegada del viajero y tareas durante la estancia. Para cada labor, el informe precisa el tipo de licencia exigido y la disposición legal aplicable.

Actualización sobre la tenencia de fondos

La sección más relevante del informe, en la página 9, se refiere a la percepción y custodia de pagos. La FNAIM señala que, conforme a los artículos 54 y 64 del Decreto Hoguet del 20 de julio de 1972, el simple hecho de retener un cheque no cobrado a nombre del propietario se considera legalmente como una “receptación de fondos”. Por lo tanto, se requiere la tarjeta G en cuanto una acción de gestión implique cantidades que pertenecen al propietario—aunque esas sumas nunca sean efectivamente cobradas por la empresa gestora y aunque se transfieran directamente desde la plataforma (Airbnb, Booking) al propietario.

Este punto es importante porque aclara una ambigüedad muy extendida en el sector, según la cual el mero hecho de no manipular el dinero bastaría para quedar fuera del alcance de la Ley Hoguet.

Sanciones previstas

El informe destaca de forma útil las sanciones previstas por la ley para quien ejerza una actividad regulada por la Ley Hoguet sin la correspondiente licencia.

El artículo 14 sanciona la práctica habitual de esta actividad sin licencia con seis meses de prisión y una multa de 7.500 euros. El artículo 16 prevé sanciones más graves para la gestión de fondos sin licencia: dos años de prisión y una multa de 30.000 euros. Además, desde la Ley Le Meur de 19 de noviembre de 2024, se introdujo una multa civil de hasta 100.000 euros por cada local ilegalmente transformado, que ahora es aplicable a quienes faciliten la infracción a través de intermediación, negociación o prestación de servicios.

Este recordatorio no es una amenaza vacía: pretende concienciar a los actores del sector de que el riesgo legal es real, en un momento en que ayuntamientos y tribunales empiezan a abordar activamente estas cuestiones.

El contexto legislativo: ¿por qué ahora?

El momento de la publicación del informe se explica por los recientes cambios en el marco legal de los alquileres de corta duración.

La Ley Le Meur de 19 de noviembre de 2024 ha endurecido significativamente las obligaciones impuestas a los propietarios e intermediarios de alquileres turísticos amueblados:

• Registro administrativo obligatorio de todos los alquileres turísticos amueblados mediante un único servicio nacional en línea antes de mayo de 2026, lo que permitirá por primera vez un mapeo exhaustivo del mercado.
• Reducción de las deducciones fiscales aplicables a los ingresos por alquileres de corta duración, acercando el régimen fiscal al de los alquileres de larga duración.
• Incremento de las multas civiles, con un máximo que asciende a 100.000 euros por unidad, ahora aplicable también a los intermediarios.
• El artículo L. 324-2-1 del Código de Turismo, que impone a todos los intermediarios la obligación de informar y verificar al arrendador.

En este contexto de regulación reforzada, tiene sentido que la FNAIM publique un documento que ayude a sus miembros y profesionales del sector a definir claramente su postura. La federación cumple así su función natural: traducir un marco legal cambiante en una guía operativa.

Un mercado en proceso de profesionalización

El informe se enmarca en una tendencia de fondo que va mucho más allá de la FNAIM. Desde hace varios años, el mercado de la conserjería de alquileres avanza hacia una mayor estructuración y profesionalización. Un número creciente de empresas de conserjería—grandes cadenas nacionales y actores regionales—han optado por obtener la tarjeta T o G, bien por medios propios o contratando a un gestor o directivo que cumpla los requisitos previos (BTS en Profesiones Inmobiliarias, grado o máster, o experiencia profesional equivalente).

Varios factores impulsan esta tendencia:

• La madurez del mercado: los alquileres a corto plazo ya no son una actividad emergente; son una industria establecida que atrae a inversores y operadores serios.
• Exigencia de los propietarios: quienes confían bienes de valor quieren garantías legales equivalentes a las que ofrece una agencia tradicional.
• Presión regulatoria: la ley Le Meur y las inspecciones municipales hacen que el estatus legal sea cada vez más visible y un elemento clave de diferenciación.
• La lógica competitiva: en un mercado en vías de concentración, la licencia se convierte en un argumento comercial y un elemento diferenciador.

Muchos servicios de conserjería que aún no cuentan con la licencia están en proceso de obtenerla. El informe FNAIM apoya y acelera esta tendencia más que iniciarla.

Ámbitos de interpretación pendientes

El informe no zanja todos los debates. Varias cuestiones siguen abiertas y probablemente serán aclaradas por la jurisprudencia o futuras leyes.

El estatus del co-anfitrión de Airbnb. La FNAIM considera que un co-anfitrión que actúa en nombre de un tercero gestionando pagos de rentas, redactando anuncios o coordinando reservas “debería” estar sujeto a la Ley Hoguet (página 7). El uso del condicional refleja la ausencia de jurisprudencia establecida. El tema sigue pendiente, especialmente en los casos de ayuda ocasional entre particulares que no constituyen una actividad “habitual”.

Aplicación a las plataformas. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de Airbnb Ireland de 19 de diciembre de 2019 (C-390/18), dictaminó que Francia no puede exigir a Airbnb la tenencia de una licencia profesional, al no haber notificado a la Comisión Europea esta obligación de acuerdo con la Directiva sobre comercio electrónico. Por tanto, la Ley Hoguet no es aplicable a la plataforma misma. Esta decisión determina el alcance práctico del razonamiento FNAIM: si la plataforma queda fuera de la ley, la cuestión de hasta dónde llega su responsabilidad y dónde comienza la de los intermediarios posteriores sigue siendo un punto jurídico complejo.

Aplicación caso por caso. El propio informe señala en la página 6 que“en caso de litigio, los jueces evalúan caso por caso, según las circunstancias de cada asunto presentado, si la actividad entra o no en el ámbito de la Ley Hoguet”. Esta precisión es importante: el marco propuesto por la FNAIM es riguroso, pero son los tribunales quienes tendrán la última palabra en cada caso.

¿Qué aporta el informe en la práctica?

Para los profesionales del sector, el informe ofrece un marco útil para evaluar su propia situación y anticipar posibles litigios. Las empresas gestoras situadas en el límite del ámbito Hoguet harían bien en revisar las tres tablas y analizar cada tarea: ¿cuál corresponde únicamente a un servicio material y cuál requiere licencia?

Para los propietarios, el informe aporta luz sobre una elección que empieza a ser estratégica. Refuerza algunas consideraciones clave.

Verificar el estatus legal del proveedor de servicios. Un servicio de conserjería o agencia con licencia G ofrece un marco protector: garantía financiera obligatoria, seguro de responsabilidad profesional, mandato regulado, contabilidad separada y recurso en caso de disputa (junta disciplinaria, mediador, garantía financiera). La licencia puede verificarse en la Cámara de Comercio e Industria (CCI) o mediante el certificado que el profesional debe poder presentar.

Examinar el flujo de fondos. Un sistema claro exige que todo pase por una entidad autorizada, o que los pagos vayan directamente de la plataforma al propietario sin que ningún intermediario maneje fondos.

Leer cuidadosamente el contrato. Un contrato de servicios puro se limita a tareas físicas. En cuanto incluye gestión de anuncios, fijación de precios o firma de contratos de arrendamiento, la calificación legal cambia.

Buenas noticias: la mayoría de las empresas profesionales de conserjería ya tienen licencia o están en proceso de obtenerla. Este criterio se convierte en un factor diferenciador y permite a los propietarios distinguir eficazmente entre operadores estructurados y otros.

Conclusión

El informe FNAIM de abril de 2026 no crea ninguna ley nueva. Reitera el estado del derecho existente—la Ley Hoguet de 1970, el decreto de 1972, el Código de Turismo y la Ley Le Meur de 2024—y propone un marco de aplicación para un sector, los servicios de conserjería de alquileres, que ha evolucionado más rápido de lo que la jurisprudencia ha podido seguir. Ese es precisamente el papel de una asociación profesional: aclarar a los actores del sector el entorno en el que operan.

Su impacto práctico será aún mayor porque llega en un momento clave: la entrada en vigor del servicio nacional de declaración en línea, el endurecimiento de las multas civiles, la movilización de los municipios turísticos y las primeras sentencias sobre servicios de conserjería. Los profesionales del sector, pertenezcan o no a una asociación, tienen todo el interés en extraer conclusiones para su negocio.

La tendencia hacia la profesionalización del mercado ya está en marcha. El informe FNAIM es tanto reflejo de esta tendencia como catalizador de la misma.