Alquileres de corta duración en Francia y la Ley Hoguet: Qué dice el informe de la FNAIM de abril de 2026

Alquileres vacacionales en Francia – En abril de 2026, la Comisión de Alquileres Vacacionales e Inmobiliaria Recreativa de la FNAIM publicó un informe de dieciocho páginas dedicado a la aplicación de la Ley Hoguet a los servicios de conserjería para alquileres de corta duración. El documento, titulado “La Ley Hoguet ante la aparición de nuevos actores: enfoque en los servicios de conserjería”, proporciona un marco legal preciso para distinguir lo que está dentro o fuera del alcance de la ley de 1970, en un sector que atraviesa una rápida profesionalización.

¿Qué es la FNAIM y por qué este informe?

La Federación Nacional de la Inmobiliaria, fundada en 1946, es la principal asociación inmobiliaria de Francia. Agrupa a varios miles de agencias y representa a trece profesiones dentro del sector (ventas, gestión de alquileres, administración de propiedades, tasación, alquileres vacacionales, etc.). Sus miembros son, por definición, profesionales con carnet profesional expedido por la Cámara de Comercio e Industria (CCI) bajo la Ley Hoguet, sujetos a estrictos requisitos: garantía financiera, seguro de responsabilidad civil profesional, mandato escrito, contabilidad separada, formación continua y un código deontológico. Su Comisión de Alquileres Vacacionales e Inmobiliaria Recreativa, autora del informe, reúne a miembros especializados en alquileres de temporada—los que están en primera línea ante la competencia de proveedores tipo Airbnb.

En este contexto, es totalmente lógico que la FNAIM defienda este enfoque. Desde hace quince años, sus miembros se han enfrentado a la competencia de actores que, al posicionarse como “proveedores de servicios”, han podido eludir algunas de las restricciones (licencia, garantía financiera, formación, seguro de responsabilidad civil profesional) que pesan sobre las agencias tradicionales. Sostener que deben aplicarse las mismas normativas a todos los que realizan las mismas actividades es una cuestión de coherencia profesional, no de corporativismo. Por ello, el informe debe leerse por lo que es: una perspectiva fundamentada de un actor con un interés natural en esta interpretación—lo que no invalida su contenido, ya que se basa en la legislación vigente.

El marco legal expuesto en el informe

El informe parte de un principio legal claro: La Ley n.º 70-9 de 2 de enero de 1970, conocida como la Ley Hoguet, se aplica a “toda persona que, de manera habitual, realice o ayude a realizar, incluso de forma secundaria, operaciones relativas a los bienes de terceros”. No distingue la duración del arrendamiento: los alquileres de temporada están plenamente incluidos en su campo de aplicación.

Sobre esta base, el informe propone una clasificación en cuatro categorías, que constituye el marco práctico del documento.

La Tarjeta T (Transacciones sobre Bienes Inmuebles y Fondos de Comercio) autoriza la intermediación en alquileres: redacción y difusión de anuncios, selección de candidatos y firma del contrato de arrendamiento en nombre del propietario. No autoriza la tenencia de fondos, ni siquiera de manera ocasional.

La Tarjeta G (Gestión de Propiedades) autoriza la gestión completa del alquiler: cobro de rentas y gastos, gestión de depósitos, supervisión de reparaciones, gestión de siniestros, declaración y pago de la tasa turística. Solo el titular de una tarjeta G—o de administrador de propiedades—puede manejar fondos en nombre de un propietario.

La doble mención T + G combina ambas actividades.

No se requiere tarjeta para servicios estrictamente materiales: limpieza, ropa de cama, bienvenida a los huéspedes, entrega de llaves, pequeñas reparaciones e información turística.

Este marco se detalla luego en tres tablas que examinan las operaciones típicas de un servicio de conserjería: operaciones previas al alquiler, operaciones a la llegada del viajero y tareas durante la estancia. Para cada tarea, el informe especifica el tipo de licencia requerida y la disposición legal aplicable.

Actualización sobre la tenencia de fondos

La sección más significativa del informe, en la página 9, se refiere a la captación y tenencia de pagos. La FNAIM señala que, según los artículos 54 y 64 del Decreto Hoguet de 20 de julio de 1972, la mera posesión de un cheque no depositado a nombre del propietario se considera legalmente un “recibo de fondos”. Por tanto, se requiere la tarjeta G tan pronto como una acción de gestión implique sumas pertenecientes al propietario—aunque estas sumas nunca sean cobradas físicamente por la empresa de gestión inmobiliaria, e incluso aunque se transfieran directamente desde la plataforma (Airbnb, Booking) al propietario.

Este punto es importante porque aclara una ambigüedad común en el sector, según la cual el simple hecho de no manipular el dinero sería suficiente para quedar fuera del campo de aplicación de la Ley Hoguet.

Sanciones previstas

El informe resalta de manera útil las sanciones previstas por la ley para quienes operan una actividad regulada por la Ley Hoguet sin licencia.

El artículo 14 sanciona la práctica habitual de tal actividad sin licencia con seis meses de prisión y una multa de 7.500 euros. El artículo 16 impone penas más severas por manipulación de fondos sin licencia: dos años de prisión y una multa de 30.000 euros. Además, desde la Ley Le Meur del 19 de noviembre de 2024, se ha introducido una multa civil de hasta 100.000 euros por local transformado ilegalmente, aplicable ahora a quienes faciliten una infracción mediante intermediación, negociación o prestación de servicios.

Este recordatorio no es una amenaza vacía: pretende sensibilizar a los actores del sector de que el riesgo legal es real, en un momento en que los ayuntamientos y tribunales empiezan a abordar activamente estas cuestiones.

El contexto legislativo: ¿por qué ahora?

El momento del informe se explica por los recientes cambios en el marco legal de los alquileres de corta duración.

La Ley Le Meur del 19 de noviembre de 2024 ha endurecido sustancialmente las obligaciones impuestas a los propietarios y a los intermediarios de alquileres turísticos amueblados:

• Registro administrativo obligatorio de todos los alquileres turísticos amueblados a través de un único servicio nacional en línea para mayo de 2026, lo que permitirá por primera vez un mapeo exhaustivo del mercado.
• Reducción de las deducciones fiscales aplicables a los ingresos de alquiler de corta duración, acercando el régimen fiscal al de los alquileres de larga duración.
• Aumento de las multas civiles, con un límite incrementado a 100.000 euros por unidad, ahora aplicable también a los intermediarios.
• El artículo L. 324-2-1 del Código de Turismo, que impone una obligación a todos los intermediarios de informar y verificar los datos del arrendador.

En este contexto de regulación reforzada, tiene sentido que la FNAIM publique un documento que ayude a sus miembros y a los profesionales del sector a definir claramente su posición. La federación cumple su papel natural: traducir un marco legal en evolución en una guía operativa.

Un mercado en vías de profesionalización

El informe se inscribe en una tendencia de fondo que va mucho más allá de la FNAIM. Desde hace varios años, el mercado de la conserjería de alquileres se vuelve más estructurado y profesional. Un número creciente de firmas de conserjería—tanto grandes cadenas nacionales como actores regionales—ha optado por obtener la licencia T o G, ya sea obteniéndola directamente o contratando a un gestor o directivo que cumpla los requisitos previos (BTS en profesiones inmobiliarias, licenciatura o máster, o experiencia profesional equivalente).

Varios factores impulsan esta tendencia:

• La madurez del mercado: el alquiler de corta duración ya no es una actividad emergente; es una industria consolidada que atrae inversores y operadores serios.
• Demanda de los propietarios: quienes confían propiedades valiosas demandan garantías legales equiparables a las que ofrece una agencia tradicional.
• Presión regulatoria: la Ley Le Meur y las inspecciones municipales hacen que el estatus legal sea cada vez más visible y un diferenciador clave.
• La lógica competitiva: en un mercado que se consolida, la licencia se convierte en argumento comercial y diferenciador.

Muchos servicios de conserjería que aún no disponen de licencia se encuentran actualmente en proceso de obtenerla. El informe de la FNAIM apoya y acelera esta tendencia en vez de ser su detonante.

Quedan zonas de interpretación

El informe no zanja todos los debates. Varias cuestiones permanecen abiertas y probablemente serán aclaradas por la jurisprudencia o por nueva legislación.

El estatus del coanfitrión en Airbnb. La FNAIM considera que un coanfitrión que actúa en nombre de un tercero gestionando cobros, redactando anuncios o coordinando reservas “debería” estar sujeto a la Ley Hoguet (página 7). El uso del condicional refleja la ausencia de jurisprudencia consolidada. El tema está pendiente de decisión, especialmente en casos de ayuda ocasional entre particulares que no constituyen una actividad “habitual”.

Aplicación a las plataformas. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia Airbnb Ireland de 19 de diciembre de 2019 (C-390/18), dictaminó que Francia no puede exigir a Airbnb la tenencia de licencia profesional, ya que no notificó a la Comisión Europea esta obligación según la Directiva de comercio electrónico. Por lo tanto, la Ley Hoguet no es aplicable a la propia plataforma. Esta decisión marca el alcance práctico del razonamiento de la FNAIM: si la plataforma está fuera del ámbito de la ley, la cuestión de dónde acaba su responsabilidad y dónde empieza la de los intermediarios posteriores sigue siendo un punto jurídico complejo.

Aplicación caso por caso. El propio informe señala en la página 6 que “en caso de litigio, los jueces evalúan caso por caso, según las circunstancias, si la actividad se encuentra o no bajo la Ley Hoguet”. Esta precisión es importante: el marco propuesto por la FNAIM es riguroso, pero son los tribunales quienes tendrán la última palabra en cada caso.

¿Qué ofrece el informe en la práctica?

Para los profesionales del sector, el informe proporciona un marco útil para evaluar su situación y anticipar posibles litigios. Las empresas de gestión patrimonial que operan en el borde del ámbito de la Ley Hoguet harían bien en revisar las tres tablas y analizar cada tarea: ¿cuál es un simple servicio material y cuál requiere licencia?

Para propietarios, el informe arroja luz sobre una elección que se vuelve estratégica. Refuerza varias consideraciones clave.

Verificar el estatus legal del proveedor de servicios. Un servicio de conserjería o agencia con licencia G aporta un marco de protección: garantía financiera obligatoria, seguro de responsabilidad civil profesional, mandato de gestión regulado, contabilidad separada y recursos en caso de disputa (consejo disciplinario, mediador, garantía financiera). La licencia se puede consultar a través de la Cámara de Comercio e Industria (CCI) o mediante el certificado que el profesional debe poder aportar.

Examinar el flujo de fondos. Un sistema limpio exige que todo pase por una entidad licenciada o que los pagos vayan directamente de la plataforma al dueño, sin intermediarios que manipulen fondos.

Leer el contrato con atención. Un contrato de prestación de servicios puro se limita a tareas físicas. Si incluye gestión de anuncios, fijación de precios o firma de contratos de arrendamiento, la calificación legal cambia.

La buena noticia: la mayoría de los servicios de conserjería profesional ya tienen licencia o están en proceso de conseguirla. Este criterio se convierte en un factor diferenciador y permite a los propietarios distinguir eficazmente entre operadores estructurados y otros.

Conclusión

El informe de la FNAIM de abril de 2026 no crea nuevas leyes. Reitera el estado del derecho vigente—la Ley Hoguet de 1970, el decreto de 1972, el Código de Turismo y la Ley Le Meur de 2024—y propone un marco de aplicación a un sector, la conserjería de alquileres, que se ha desarrollado más rápido de lo que ha evolucionado la jurisprudencia. Ese es precisamente el papel de una asociación profesional: aclarar a los actores del sector el marco en el que operan.

Su impacto práctico será tanto mayor cuanto llega en un momento clave: la entrada en vigor del servicio nacional de declaración online, multas civiles más estrictas, la movilización de los municipios turísticos y las primeras sentencias sobre servicios de conserjería. Los profesionales del sector, sean o no miembros de una asociación, tienen todo el interés en extraer conclusiones para su propio negocio.

La profesionalización del mercado está en marcha. El informe de la FNAIM es tanto un reflejo de esta tendencia como su acelerador.