Antes del 20 de mayo de 2026: Guía para gestores de propiedades sobre las normas de registro de alquileres de corta duración en la UE

El 20 de mayo de 2026, el Reglamento (UE) 2024/1028 de la Unión Europea entra oficialmente en pleno vigor. El titular es contundente: estandarización a nivel de la UE, plataformas que aplican las normas y órdenes directas para eliminar propiedades no conformes.

Pero para los gestores profesionales de propiedades que operan en varias fronteras, la realidad es más compleja. La aplicación depende completamente de cuándo tu país específico finalice la construcción de su portal nacional de registro (el «Punto Único de Entrada Digital» o SDEP). Si tus propiedades están en España o Italia, ya vas tarde. Si estás en Francia, necesitas actuar ya. Si estás en Alemania, tu fecha límite es básicamente «cuando el gobierno termine el desarrollo informático».

Aquí tienes la lista de control para gestores de propiedades profesionales, estructurada según la mecánica real de la nueva ley.

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📍 Fase 1: Clasifica tu cartera por país

Antes de auditar tu infraestructura tecnológica, debes mapear tu exposición exacta según la realidad local. El reglamento se aplica a todos los Estados miembros, pero establecer un procedimiento de registro es opcional. Si un país decide requerir registro, debe usar las herramientas estandarizadas y la infraestructura SDEP que proporciona el Reglamento UE 2024/1028.

Tareas de acción:

• Código Rojo (España, Italia, Grecia, Portugal): Si operas aquí, deja de planificar y comienza a auditar. Los plazos ya pasaron o los sistemas están en aplicación activa. Asegúrate de que cada anuncio tenga hoy un número verificado publicado en las OTAs.
• Código Amarillo (Francia): El portal nacional (service-public.fr) ya está activo. El registro será obligatorio en toda Francia antes de mayo de 2026. Audita tu cartera francesa esta semana y comienza a enviar los números de registro a tu channel manager.
• Código Verde (Alemania, Países Bajos, Europa Central): La ley dice mayo de 2026, pero la infraestructura dice «estamos en ello». Usa este periodo para recopilar los datos requeridos (direcciones exactas, capacidad de camas) para poder registrar tus propiedades en cuanto se abran los portales.

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💡 Fase 2: Auditoría de paridad tecnológica y de datos (para mercados activos)

Si operas en un mercado «Código Rojo» o «Código Amarillo», tener un número de registro ya no es suficiente. Plataformas como Airbnb y Vrbo están legalmente obligadas a comprobar regular y aleatoriamente la validez de tus números de registro conectándose con el SDEP del gobierno.

Qué deben hacer ahora los gestores de propiedades:

• Haz coincidir las direcciones exactas: El reglamento requiere una identificación sumamente precisa de las unidades. Verifica que tu PMS envíe la dirección exacta registrada en el ayuntamiento, incluyendo número de unidad, buzón (si difiere) y el piso en el que se encuentra la unidad. «Apt 3B» en Airbnb debe coincidir con «Piso 3, Buzón B» en el registro local.
• Prepárate para la aplicación con revisión humana: Los datos no coincidentes no provocan una «eliminación automática por máquina». En su lugar, las discrepancias en los datos SDEP señalan anuncios para revisión humana por parte de las autoridades competentes. Si la autoridad confirma que la información es incompleta, incorrecta o falta, emite una orden a la plataforma.
• Supervisa el reloj de eliminación: Una vez que una autoridad emite la orden de eliminación, no es instantánea. Las plataformas suelen tener 10 días hábiles para eliminar o deshabilitar el anuncio. Para infracciones graves, como mala conducta deliberada, información falsa o registro revocado, la plataforma debe cumplir en 48 horas.

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⚖️ Fase 3: Auditoría de responsabilidad y contratos con propietarios

El reglamento asigna todas las obligaciones de exactitud de datos al «anfitrión». De forma crucial, la ley define anfitrión como cualquier persona física o jurídica que presta el servicio a través de la plataforma. Si eres tú (el PM) o el propietario depende de la parte contratante y la legislación local.

Qué deben hacer ahora los gestores de propiedades:

• Comprende tu situación legal exacta: En Francia, una empresa de gestión puede, a menudo, registrar legalmente la propiedad a su propio nombre usando su número SIRET, convirtiéndose así en el anfitrión legal. En España, el registro está estrictamente vinculado al registro de la propiedad del propietario.
• Actualiza los contratos de gestión de propiedades (PMA): Si operas donde el propietario tiene el registro, tu negocio está en riesgo. Si el propietario no entrega la documentación actualizada (como un certificado de seguridad caducado), las autoridades suspenderán el número de registro. Como gestionas el canal OTA, tu anuncio será eliminado. Actualiza tus PMA hoy mismo para indicar que los propietarios serán responsables financieramente por los ingresos perdidos si su incumplimiento documental causa la suspensión de un OTA.

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📊 Fase 4: Prepárate para auditorías de datos de vivienda y turismo

No confundas este reglamento con DAC7. Tu oficina de impuestos ya recibe tus datos de ingresos gracias a la directiva DAC7. El Reglamento 2024/1028 crea un flujo de datos completamente diferente centrado exclusivamente en la actividad.

Novedades: Las plataformas deben transmitir automáticamente los datos de actividad al SDEP cada mes. Esto incluye la dirección específica, el número de registro, la URL del anuncio, la cantidad de noches alquiladas y el número de huéspedes por noche. Estos datos son enviados a las autoridades competentes encargadas de hacer cumplir las normas locales de vivienda y turismo.

Qué deben hacer ahora los gestores de propiedades:

• Audita según los límites locales de noches: Las autoridades finalmente tendrán los datos exactos que necesitan para aplicar los límites municipales. Si operas en un mercado con topes estrictos de noches (como el inminente límite de 15 noches en Ámsterdam o el de 90 noches en París), configura bloqueos en tu PMS para evitar sobre reservas. En cuanto tus datos mensuales de OTA lleguen al SDEP y revelen que superaste el tope, las autoridades emitirán una orden de aplicación contra tu cartera.

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✅ Reflexiones finales

La fecha límite del 20 de mayo de 2026 transforma el cumplimiento de STR de una adivinanza localizada a una infraestructura de aplicación estandarizada y basada en datos. Los gestores profesionales de propiedades que prosperarán bajo el Reglamento 2024/1028 serán aquellos que entiendan sus plazos locales, traten la paridad de datos PMS-OTA como un indicador operativo clave y actualicen sus contratos con los propietarios para reflejar el nuevo panorama de responsabilidades.