Cómo anticipar una menor demanda en tu mercado y prepararte para ella

Los mercados de alquileres vacacionales en EE.UU. han prosperado estos últimos dos años, y según los datos más recientes, el boom de viajes finalmente ha llegado a Europa también. Tanto Airbnb como Booking.com han registrado cifras impresionantes en el segundo trimestre de 2022, pero ambas compañías se mantienen cautelosas en sus perspectivas para el tercer y cuarto trimestre.

Siendo justos, es la época del año en la que los gestores de alquileres vacacionales comienzan a prepararse para la temporada baja, enfocados en hacer reparaciones, actualizaciones y repensar su estrategia de marketing.

En 2020 y 2021, la industria de alquileres a corto plazo gozó de reservas extendidas en verano hasta bien entrado octubre. Ahora, parece cada vez más que los patrones normales están regresando, con la llegada de la temporada intermedia y baja.

Pero, ¿estamos simplemente viendo un regreso a los niveles previos a la pandemia o está pasando algo más?

Circulan rumores de que una recesión podría estar a la vuelta de la esquina. Algunos expertos predicen que la economía podría deteriorarse en los próximos meses o incluso años. Aunque aún no hay una respuesta definitiva, es importante estar preparados para cualquier escenario.

Las preguntas que debemos hacernos, ya sea que estas nubes grises indiquen el retorno de la temporada baja o una recesión total, son: ¿Cómo saber lo que viene? ¿Cómo prepararse? ¿Qué hacer en cada escenario? ¿Qué evitar?

Aquí algunos puntos clave extraídos de nuestra reciente conferencia gratuita en línea titulada «Demanda en descenso y recesión: maneras concretas de proteger tus ingresos», en la cual abordamos estas mismas preguntas con la ayuda de tres expertos en precios y datos de alquiler vacacional.

Conoce a nuestro panel de expertos

JASON SPRENKLE, CEO, KEY DATA DASHBOARD

• Como CEO de Key Data Dashboard, Jason ofrece acceso a un extenso conjunto de datos de mercado de alquiler vacacional
• Tiene historial en el sector de alquileres vacacionales
• Es un operador experimentado en gestión de propiedades

VYACHESLAV SHVAYDAK, ESTRATEGA EN CRECIMIENTO DE INGRESOS, YOUR.RENTALS

• Ha investigado el flujo de efectivo de inversiones gracias a su formación académica
• Como estratega en crecimiento de ingresos en Your.Rentals, Vyacheslav tiene acceso a datos de 20.000 anuncios
• Your.Rentals también es socio premium de Booking.com y Airbnb

BECCA MADIGAN, CONSULTORA PRINCIPAL DE SOLUCIONES, PRICELABS

• Ha trabajado con operadores de alquiler a corto plazo en mercados muy diversos
• Al ser ella misma operadora de alquileres a corto plazo, Becca utilizó la gestión de ingresos para aumentar las ganancias en más de un 30% año a año
• Como Consultora Principal de Soluciones en PriceLabs, también tiene acceso a datos de mercado clave

Mira la grabación completa de la sesión abajo o sigue leyendo para ver los puntos clave.

¿Cómo prepararte mejor para una temporada intermedia en circunstancias normales?

1. Conoce tu mercado:
   • En 2020 y 2021, hubo un pico desmesurado de demanda cuando muchos descubrieron por primera vez los alquileres a corto plazo. Con suerte, parte de esa demanda se mantendrá. La oferta y la demanda están regresando a los alquileres urbanos a corto plazo, lo cual también es una buena señal.
   • Aun así, esto no es 2019. Debes tener en cuenta el impacto de los cambios en la oferta y demanda durante los dos últimos años. Debes usar estos datos, además de nuevas herramientas, para navegar estos cambios de la mejor manera.
   • También es importante recordar que estos cambios no son uniformes en todos los mercados. Por suerte, con la ayuda de herramientas de datos de mercado como Key Data Dashboard y PriceLabs, es posible determinar cómo se ve la demanda en tu mercado específico.
2. Adapta tu estrategia de precios:
   • Pon atención a los cambios en las ventanas de reserva y las tendencias de duración de la estancia (LOS) antes de que sea demasiado tarde.
   • Mantente competitivo con los precios
   • Recuerda que las comisiones/fees tienen mayor impacto durante las temporadas bajas
3. Ajusta tus esfuerzos de marketing en línea con las tendencias cambiantes:
   • Es posible que la gente vuelva a preferir viajar por tierra en vez de por aire, ya que durante las recesiones, la gente suele cambiar de viajes internacionales a locales, como sucedió durante la pandemia. Toma esto en cuenta para tu estrategia de alcance.
   • Ajusta el enfoque hacia huéspedes y experiencias locales: Comunícate con agencias de viajes locales y amplía tu alcance.
   • Aprovecha las promociones de las OTA: Por ejemplo, en Booking.com puedes ajustar parámetros en el Extranet, utilizar etiquetas y distintivos como alojamiento sostenible o alojamiento familiar para diferenciarte mejor y mejorar el posicionamiento de tu anuncio.

¿Se avecina una recesión? ¿Cómo saberlo? Si es así, ¿cómo prepararse?

1. Conoce los indicadores de recesión y cómo las circunstancias actuales no se ajustan:
   • El ciclo que puede iniciar una recesión es cuando las empresas experimentan menores beneficios y despiden trabajadores, disminuyendo así el poder adquisitivo de la población general.
   • La situación actual no se compara con los datos históricos de recesiones anteriores. Por ejemplo, normalmente durante una recesión el PIB cae y el desempleo sube. Pero ahora es al revés. Estamos viendo que los PIB crecen incluso cuando el desempleo disminuye. La demanda de fuerza laboral es más alta que nunca. En EE.UU. hay más de 10 millones de ofertas de trabajo sin cubrir en el mercado. Al mismo tiempo, las compañías Fortune-500 han acumulado en cuentas principales cerca de 4 billones de dólares.

1. Prepárate para actuar según hacia dónde vaya el mercado:
   • No intentes predecir cómo puede comportarse el mercado; más bien, vigila de cerca los datos específicos de tu mercado y prepárate para ambos escenarios, listo para adaptarte.
   • No es demasiado pronto para analizar cómo se perfila el verano e invierno de 2023 para ver hacia dónde se dirigen la oferta y la demanda.
   • Si la oferta aumenta notablemente, es un buen momento para añadir inventario. Si la oferta disminuye, asegúrate de mantener los precios en propiedades únicas y no tengas prisa en bajar los precios.
2. ¿Qué puedes hacer para prepararte?:
   • Aunque nos estemos acercando o estemos ya en una recesión, los efectos no se sentirán de inmediato y no serán iguales para todos.
   • Los mercados cambian constantemente, independientemente de la recesión, así que haz del análisis de datos de mercado una práctica regular. Por ejemplo, Big Bear Lake tiene menos demanda que en 2021, con una oferta relativamente estable, sin embargo, sus reservas medias por anuncio han bajado significativamente.
   • La mayoría tuvo su mejor año en 2021, pero es imposible replicarlo año tras año.
   • Si no tienes la ocupación objetivo a 30 días y sabes que eso es clave en tu mercado, realizar análisis de datos de mercado de forma regular te señalará cuándo debes ajustar tus esfuerzos.

¿Son los alquileres a corto plazo a prueba de recesión por naturaleza?

1. La gente siempre querrá viajar:
   • Viajar es uno de los deseos más básicos en el inconsciente colectivo. Ahora que la oferta de alquileres a corto plazo es más reconocida, querrán más.
   • Durante la crisis de 2008, la gente seguía dispuesta a viajar.
   • A diferencia de los hoteles, en los alquileres vacacionales no hay grandes diferencias entre picos y valles, lo que los hace menos arriesgados.

1. Lo que no es a prueba de recesión:
   • Invertir en alquileres a corto plazo cuando el sector inmobiliario estaba en su punto máximo. Incluso una leve disminución podría afectar más a quienes ingresaron durante el «mejor año de todos» y requieren ese nivel de ingresos para pagar hipotecas.
   • El sector superó año tras año durante 16 años consecutivos. Sin embargo, mensaje a las nuevas empresas que no vivieron la crisis de 2008: cuidado, las cosas pueden ir para atrás. Para todos los gestores de propiedades: prepárense para conversar con los propietarios y ajustar expectativas sobre ingresos.

Cuando se teme una recesión, ¿qué acciones ves que cometen los gestores de propiedades y que son claros errores? ¿Qué NO hacer?

1. No apliques las mismas reglas a todas las propiedades sólo porque es más fácil:
   • Hay diferencias clave entre tipos de propiedad y ubicaciones (por ejemplo, casa de playa vs. oferta estandarizada) y en cómo varían las métricas como estancia mínima y precios.
   • Utiliza precios basados en ocupación y realiza cambios pequeños usando herramientas apropiadas para eliminar las conjeturas de tus decisiones.
2. No te dejes llevar por grandes reacciones impulsivas:
   • Un gran ejemplo ocurrió en verano de 2020, tras el inicio de la pandemia. Algunos gestores bajaron sus precios en exceso mientras la demanda se recuperaba.
   • Piénsalo más en términos de pequeños ajustes consistentes usando datos.
3. No descuides el uso de herramientas de las OTA para captar demanda extra:
   • Aprovecha las ofertas de última hora que ofrecen las OTA donde publicas tus anuncios.
4. Reduce gastos en suscripciones pagadas y opta por herramientas y software sin suscripción.
5. Implementa reservas instantáneas y evita sobreventas, ya que esto afecta el posicionamiento de tus anuncios. Usar un buen channel manager será clave para esto.