Cómo elegir e ingresar a un nuevo mercado de alquiler vacacional (para gestores de propiedades)

Si eres un gestor de alquileres vacacionales, es importante saber cómo elegir el mercado adecuado al que ingresar. En este artículo, te daremos tres consejos sobre cómo hacerlo. Primero, te explicaremos por qué es importante invertir en mercados prometedores. A continuación, te mostraremos cómo evaluar a tu competencia.

Si deseas acceder a datos frescos o incluso subcontratar completamente tu campaña de captación de propietarios, quizás quieras recurrir a Vintory. Por ejemplo, la plataforma de inteligencia inmobiliaria de la empresa proporciona acceso a la información de contacto de los propietarios, incluidos números de teléfono, correos electrónicos y direcciones. Esto te permite contactar a los propietarios en tu mercado objetivo por múltiples canales, aumentando tus posibilidades de conversión.

Además de buscar por ubicación, puedes filtrar por una amplia variedad de características de las propiedades. Esto es crucial para tu próxima campaña de captación de propietarios, ya que ahorrarás innumerables horas (y evitarás cometer errores costosos) al dirigir tus esfuerzos hacia los propietarios adecuados.

El primer paso es evaluar mercados prometedores de alquiler vacacional. Como gestor de propiedades, tu proceso de decisión es diferente del de los propietarios que buscan el mejor mercado de alquiler a corto plazo en el que invertir. Como propietario, buscas una alta demanda. Como gestor de propiedades, también debes evaluar la oferta y la competencia existente.

Cómo elegir el mercado adecuado de alquiler vacacional

Consultar los diferentes rankings de los mejores mercados de alquiler vacacional y los indicadores usados para evaluar su potencial puede brindarte una ventaja. Por ejemplo, la mayoría de los rankings calculan el potencial de ingresos y utilizan datos de ocupación, lo cual es muy útil para tu investigación.

Estos mercados también son interesantes porque atraen a nuevos propietarios e inversores, quienes pronto pueden buscar una empresa de gestión de alquiler vacacional o un servicio de gestión de Airbnb. Cuando lideres una campaña de captación, es mejor usar datos actualizados para contactar a los propietarios. Si las propiedades están cambiando de manos o se están otorgando permisos, entonces tienes una mina de datos para usar en tu campaña de captación de propietarios. Vintory tiene su propia plataforma de inteligencia inmobiliaria que te permite buscar propiedades en tu mercado.

Para ayudarte a seleccionar mercados prometedores de alquiler vacacional donde comenzar o expandir tu empresa de gestión de alquileres, echemos un vistazo a dos rankings recientes realizados por AirDNA, una empresa de datos de alquileres a corto plazo, y Vacasa, la mayor empresa de gestión de alquileres vacacionales en EE. UU.

Al analizar los rankings, tienes que ver qué métricas se usaron para elaborarlos y si están influenciados por tendencias del mercado que podrían cambiar a medio plazo. Por ejemplo, echemos un vistazo a los rankings de AirDNA y Vacasa y veamos qué podemos aprender de ellos.

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Los 10 principales mercados de alquiler vacacional para invertir en 2022 según AirDNA

1. Maui, HI 
2. Península de Kenai, AK 
3. Chattanooga, TN 
4. Gulfport/Biloxi, MS 
5. Slidell, LA 
6. Crystal River, FL 
7. Charleston, SC 
8. Joshua Tree, CA 
9. Galena, IL 
10. Buffalo, NY 

Los 15 mejores lugares para comprar una casa vacacional en 2021 según Vacasa

1. Gatlinburg, TN
2. St. Augustine, FL
3. Gulf Shores, AL
4. Dauphin Island, AL
5. Norris Lake, TN
6. Blue Ridge, GA
7. Palm Springs, CA
8. Deep Creek Lake, MD
9. Seaside, OR
10. Ludlow, VT
11. Big Bear, CA
12. Rockaway Beach, OR
13. Cle Elum, WA
14. Big Sky, MT
15. Twentynine Palms, CA

¿Qué podemos aprender de estos rankings?

1. Si bien Florida es de lejos el mayor mercado de alquileres a corto plazo a nivel estatal, con cerca del 22% de todos los alquileres vacacionales listados en EE. UU., según Steve Milo, fundador de VTrips, muchos de los mercados más prometedores se encuentran en otros lugares.
2. El sudeste de EE. UU. cuenta con numerosos mercados bien posicionados, como Gatlinburg, Chattanooga y North Lake (Tennessee), Gulf Shores y Dauphin Island (Alabama), y Charleston (Carolina del Sur).
3. Ten en cuenta que el ranking de AirDNA es para 2022 y el de Vacasa es para 2021. Aquí es donde se ve la importancia del contexto. En 2022, los destinos a los que se vuela como Hawái y Alaska están repuntando con fuerza, después de haber sido inaccesibles para muchos estadounidenses durante partes de 2020 y 2021. Así que, al mirar los rankings, fíjate si los datos son de un año “normal” o si hay tendencias subyacentes que pueden no durar.
4. Ambas listas destacan mercados costeros y rurales. Ahora, los mercados urbanos de alquiler a corto plazo están repuntando en 2022, por lo que quizá no quieras descartarlos por completo.
5. A continuación, vemos cómo se elaboraron estos rankings. Salta a la vista lo siguiente: Vacasa solamente puntúa mercados donde tiene presencia. Como la compañía sólo tiene 59 propiedades en Alaska, no sorprende que los distintos mercados de alquiler vacacional de Alaska no hayan entrado en su lista. Repetimos, toma distancia al analizar los rankings.
6. Ambos rankings utilizan métricas interesantes para gestores de alquiler vacacional, como la demanda de alquileres y el crecimiento de los ingresos en el caso de AirDNA, y los datos de rendimiento para Vacasa. También usan datos que pueden ser un poco menos útiles directamente, como las ventas de viviendas y el coste promedio de operación de una propiedad.

¿Qué métricas utiliza AirDNA para determinar los mejores mercados de alquiler vacacional?

AirDNA utiliza datos de rendimiento a nivel de propiedad que sus sistemas recopilan de Airbnb y Vrbo. Luego, AirDNA crea un índice actualizado de los mejores mercados para invertir en el próximo año. Esta metodología permite a la empresa encontrar mercados de alquiler a corto plazo de alto rendimiento y en crecimiento que ofrecen retornos atractivos para inversores. Estas son las tres principales métricas en las que se fija AirDNA:

Demanda de alquiler: ¿Con qué frecuencia se reservan los alquileres durante el año? Usando una combinación del TTM de ocupación y las tasas de crecimiento de anuncios, esta métrica muestra la fuerza relativa de la demanda de viajes en cada mercado (los ingresos TTM describen los ingresos que una empresa obtiene en los últimos 12 meses (TTM) de operación).

Crecimiento de ingresos: ¿Las propiedades generaron más este año que el anterior? Esto se calcula observando la variación anual TTM de los ingresos por habitación disponible (RevPAR) en propiedades que recibieron reservas los últimos dos años.

Inversión: Esta métrica compara los ingresos esperados de una propiedad con el coste de comprarla. Se calcula usando el potencial medio de ingresos de hogares en el área, restando el coste promedio de operar la propiedad y dividiéndolo por el valor típico de vivienda en esa zona para viviendas de características similares. Ajustamos los valores de las viviendas según el número de alquileres a corto plazo en cada código postal, para que los valores sean más adecuados al potencial de ingresos del mismo mercado.

¿Qué métricas utiliza Vacasa para crear su lista de mejores lugares para comprar una casa vacacional?

Para determinar su ranking de los principales mercados de alquiler vacacional, Vacasa analizó ventas de viviendas y datos de rendimiento de alquiler vacacional de los últimos doce meses en destinos de todo el país donde Vacasa y sus subsidiarias gestionan alquileres vacacionales.

Para calcular los ingresos brutos promedio por alquiler (ingresos del propietario por reservas, excluyendo cualquier comisión), utilizamos datos de rendimiento reales del mercado global, excepto en aquellos donde los datos de Vacasa superan el promedio del mercado en al menos un 25% y donde gestiona más de 50 propiedades.

Para calcular el ratio de capitalización promedio (Tasa de Capitalización = Ingresos Netos de Operación / Valor del Activo Inmobiliario X 100), Vacasa tuvo en cuenta los promedios en cada mercado de: impuestos a la propiedad, servicios públicos, gastos de HOA, seguros y comisiones de gestión.

Refina los datos de mercado para mirar los tipos de propiedad que te interesan

Rentalizer de AirDNA es solo una de las herramientas disponibles en el mercado. También puedes revisar los Market Dashboards de PriceLabs, y los Market Reports de Wheelhouse.

Estas herramientas son importantes ya que te permiten ir más allá de los rankings «talla única». Por ejemplo, si tu nicho son casas vacacionales completas de al menos 2 habitaciones, puedes segmentar los datos para eliminar propiedades que no cumplen tus requisitos. Esto puede darte una perspectiva muy diferente de un mercado.

Cómo evaluar tu competencia en un nuevo mercado de alquiler vacacional

En la sección anterior, te dimos una lista de criterios para elegir buenos mercados de alquiler vacacional. En esta sección, hablaremos de cómo evaluar tu competencia potencial en un nuevo mercado.

Básicamente, al adentrarte en un nuevo mercado de alquiler vacacional, querrás saber si hay otras empresas ya presentes. Si es así, ¿cuántas hay? ¿Cuánto tiempo llevan en el mercado? ¿Qué tipo de reputación tienen entre clientes y propietarios?

¡Si tus competidores son marcas conocidas, esto es una gran noticia! Significa que el mercado ya tiene impulso. Ha sido probado exitosamente. Y el riesgo es menor para ti porque ya existen empresas consolidadas que han construido una buena reputación entre clientes y propietarios de alquiler vacacional.

Querrás conocer la información de contacto de tus competidores. Esto incluye sus sitios web, números de teléfono, correos electrónicos… si tienen presencia en redes sociales, sus cuentas y URLs. Quizá quieras hacer un análisis competitivo de ellos para aprender de sus errores. También hay una buena posibilidad de que puedas comprar la empresa si está a la venta.

Aquí tienes algunas fuentes de datos que puedes usar para crear tu análisis de competencia:

-> VRMA, asociaciones locales de gestores de alquiler vacacional (si existen)

-> Búsquedas en Google (por ejemplo, puedes buscar «gestión de alquiler vacacional en Palm Beach» o «servicio de gestión Airbnb en Gatlinburg»)

-> Perfiles de anfitriones en Airbnb y Vrbo (mira la tabla anterior para saber cómo encontrar esta información)

-> Listados de negocios locales (citaciones) como Yelp, Google Places, Yahoo! Local…

-> Perfiles de LinkedIn de gestores y propietarios locales

-> Perfiles de Instagram, Facebook, Twitter de gestores y propietarios locales

-> SEMrush, SimilarWeb y Ahrefs te pueden mostrar otros sitios web de empresas de gestión de alquiler vacacional y cómo es su SEO (optimización para motores de búsqueda).

-> Si tienes presupuesto, puedes contratar empresas de datos como Transparent para analizar un mercado, listar todas las empresas activas de gestión de alquileres vacacionales y ofrecerte datos relevantes como el número de propiedades que tiene cada una.

Una vez que hayas recopilado información sobre tus competidores, aquí tienes algunas preguntas que deberías hacerte:

-> ¿Cuántas empresas de alquiler vacacional existen en el mercado? ¿Cuál es su tamaño? ¿Hay un líder claro o es un mercado fragmentado con muchas empresas pequeñas? ¿Están activos grandes jugadores como Vacasa, Evolve o VTrips?

-> ¿Son marcas reconocidas? Si es así, ¿cómo crearon su reputación a lo largo del tiempo? ¿Alguno tiene malas reseñas o quejas?

-> ¿La competencia tiene relaciones consolidadas con autoridades locales y municipios?

-> ¿Qué tipo de reputación tienen entre clientes y propietarios? ¿La gente está satisfecha con ellos o no?

-> ¿Cuántas propiedades tienen en el mercado? ¿Cuentan con una gran selección o solo unas pocas?

-> ¿Algunos de sus anfitriones en Airbnb y VRBO también están gestionados por competidores de otros mercados? Esto podría indicar que tu nuevo mercado ya está saturado de empresas de gestión de alquiler vacacional.

-> ¿Hay jugadores nuevos ingresando al mercado?

Los competidores pueden ser buenos objetivos de adquisición para ayudarte a ingresar a un mercado

Contactar a competidores para adquirirlos puede ser una forma rápida de entrar en nuevos mercados. Si apuntas a un mercado ya saturado, puede tener sentido contactar a empresas que actualmente prestan servicio en ese mercado y preguntar si están disponibles. Esto te dará una idea sobre los acuerdos que se cierran en ese mercado y sobre qué tipo de servicios ofrecen dichas empresas. Es importante recordar que adquirir un competidor no significa que tengas que fusionarte con él: puedes simplemente utilizar sus recursos y base de conocimientos para expandirte rápidamente en su mercado objetivo.

Una vez que tengas las direcciones de correo y teléfonos de tus competidores, puedes ponerte en contacto con ellos. Puedes preguntarles si están a la venta. Al final, el mercado es pequeño, y no tiene sentido que haya más de una empresa haciendo lo mismo.

Adquirir una empresa competidora de gestión de alquiler vacacional puede ayudarte a expandirte en nuevos mercados muy rápidamente. Tu competidor conoce el sector, tiene una lista de propietarios de alquiler vacacional con emails y teléfonos, y puede darte una idea sobre los acuerdos que se cierran en el mercado que te interesa.

Tras dos años de pandemia, muchos gestores de alquiler vacacional realmente están buscando vender sus empresas. Si adquieres una de estas empresas, puedes expandirte rápidamente en el mercado que estaban atendiendo.

Conclusión:

En conclusión, la manera en que eliges un nuevo mercado de alquiler vacacional puede impactar en tu éxito. Si buscas ingresar a una industria prometedora y en crecimiento, es importante investigar antes de tomar decisiones. Creemos que puedes tener éxito como gestor en cualquier sector, siempre que elijas bien.

Vintory es nuestro socio de confianza en cuanto al crecimiento de la oferta. Puedes leer sus artículos sobre cómo ejecutar una campaña exitosa de captación de propietarios y qué métricas de alquiler vacacional debes tener en cuenta al recolectar leads de propietarios.

Son una empresa integral de crecimiento de inventario de alquiler vacacional que puede ayudarte a expandir tu negocio de diversas formas. Ofrecen tanto las herramientas (software) como los servicios de agencia que necesitas para hacer crecer tu inventario, y tienen múltiples planes para adaptarse a tus necesidades específicas. Además, cuentan con la experiencia de haber llevado campañas para 250 empresas de gestión de alquileres vacacionales diferentes.

Si buscas hacer crecer tu inventario, puedes contactar a Vintory. Incluso si finalmente no trabajas con ellos, tienen muchos recursos gratuitos disponibles para ayudarte a mejorar tu estrategia de marketing para propietarios.