Cómo los administradores de propiedades pueden adaptarse a la tarifa exclusiva para anfitriones de Airbnb sin perder márgenes

Airbnb está cambiando todos los anuncios conectados a PMS a un modelo de tarifa exclusiva para anfitriones a nivel global, y comprensiblemente ha habido mucha confusión acerca de lo que esto significa.

Por eso organizamos un seminario web gratuito: no para causar alarma, sino para aportar claridad. En colaboración con RevLabs by PriceLabs, reunimos a expertos de la industria que ya han navegado este cambio, han hecho los cálculos y están ayudando activamente a que los administradores de propiedades se adapten con confianza.

• Theoharis Mihailidis, fundador de VillaRentals.gr y secretario general de STAMA Greece, gestiona más de 160 anuncios en un país donde la modalidad exclusiva para anfitrión ha sido la norma desde hace tiempo y ahora debe enfrentar el nuevo incremento de comisión.
• John An, fundador de TechTape y presidente de Ohana Stay, ayuda a los operadores a modelar el impacto en los ingresos y calcular qué cambios realizar para mantener la rentabilidad.
• Monique DeLorenzo Pomeroy, PriceLabs, aporta conocimientos prácticos sobre cómo ajustar la configuración del PMS y la lógica de precios para evitar cobrar de menos.
• Thibault Masson, fundador de RSU by PriceLabs y anfitrión del seminario web, conectó los puntos sobre por qué Airbnb está haciendo esto, qué significa en diferentes regiones y qué acciones tomar.

A continuación, las principales conclusiones de la sesión y cómo adelantarse al cambio.

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1. ¿Qué anunció Airbnb y cuándo entra en vigor?

Anteriormente, muchos anuncios de Airbnb operaban bajo un modelo de tarifa dividida. Ahora, Airbnb está implementando un cambio global hacia un modelo de tarifa exclusiva para anfitriones, aplicable a los anuncios conectados a PMS. Esto significa que toda la comisión del servicio ahora se deducirá del pago al anfitrión, lo que puede afectar significativamente los márgenes de ganancia si los administradores no realizan los ajustes necesarios.

En Europa, donde la tarifa exclusiva para anfitriones ya era la norma desde hace años, Airbnb está aumentando la comisión del 15% al 15,5%. Y en Brasil, al 16%.

Importante: La tarifa del servicio se calcula sobre la tarifa nocturna, la tarifa de limpieza y cualquier cargo extra, pero no se aplica a los impuestos. Esto significa que tu pago final puede ser menor de lo esperado si no ajustas tus precios en consecuencia.

No es un cambio instantáneo de la noche a la mañana, pero se implementa rápidamente:

• 25 de agosto de 2025 – Todos los nuevos anfitriones conectados a PMS fueron incorporados inmediatamente al modelo exclusivo de anfitrión.
• 27 de octubre de 2025 – La mayoría de los anuncios conectados a PMS serán migrados automáticamente a la tarifa exclusiva para anfitriones del 15,5%.
• 1 de diciembre de 2025 – Incluso los anfitriones no-PMS que ya usaban la modalidad exclusiva verán cómo su tarifa sube del 15% al 15,5%.

¿Qué pueden hacer los administradores de propiedades?:

• Si usas una configuración de tarifa dividida: Tendrás que ajustar tu estrategia de markup. Esto no significa que los huéspedes vean un gran aumento de precio; Airbnb solo está trasladando la comisión del lado del huésped al lado del anfitrión. Para el huésped, el precio total es casi el mismo.
• Si ya utilizas la exclusiva de anfitrión: Verifica en tu PMS o channel manager que tu markup incluya la nueva tarifa del 15,5%.

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Cómo ajustar el markup adecuado para compensar la tarifa exclusiva para anfitriones de Airbnb (Ejemplo EE. UU. y Europa)

Con el cambio de Airbnb al modelo de tarifa exclusiva para anfitriones, los administradores de propiedades deben replantear cómo calculan sus precios, los markups, especialmente si desean mantener pagos constantes sin absorber la nueva tarifa.

Cómo funciona el markup para anfitriones PMS en EE. UU.

Para mantener el mismo pago neto bajo el nuevo modelo de tarifa exclusiva para anfitriones de Airbnb, los administradores deben aplicar un factor de markup de 1,1834 o +18,34% tanto a las tarifas nocturnas como a los extras (como limpieza).

Desglosemos esto:

• Tarifa nocturna: Un precio base de $100 pasa a ser $118,34 tras el markup.
• Tarifa de limpieza: Si antes cobrabas $100, ahora también es $118,34 con el mismo markup.

Esto da un subtotal de $236,68. Airbnb aplica ahora la tarifa exclusiva para anfitriones del 15,5% sobre ese monto completo (no solo el precio nocturno), lo que equivale a $36,68.

Así, el anfitrión recibe exactamente $200, que es lo que habría recibido con el viejo modelo de tarifa dividida. Al mismo tiempo, el huésped paga $236,68 en total, igual que antes, solo que sin ver una línea separada de comisión de Airbnb.

Cómo funciona el markup para Europa

Para los anfitriones en Europa y otras regiones no americanas, Airbnb incrementa la comisión exclusiva para anfitriones del 15% al 15,5%. Aunque suene menor, el panelista Theoharis Mihailidis explicó cómo incluso un pequeño aumento puede tener un impacto financiero significativo, especialmente en anuncios de lujo donde los cargos totales son altos y los márgenes deben ser controlados cuidadosamente.

Veamos el ejemplo:

Qué deben hacer los administradores de propiedades

• Aplica el markup no solo a las tarifas nocturnas, sino también a las tarifas de limpieza y cargos extra (Airbnb cobra comisión sobre ellos también).
• Valida los cambios comparando tus pagos antes y después, y asegúrate que lo que pagan los huéspedes cubre tu margen objetivo.

 

Actualiza tu PMS y comunica con los propietarios ahora

Una vez aplicado el markup correcto, el siguiente paso es operativo: asegúrate de que tu PMS y los propietarios estén alineados.

Muchos sistemas de gestión de propiedades no ajustan automáticamente los precios para reflejar el modelo exclusivo de anfitrión. Si no actúas, tus anuncios podrían cobrar de menos a los huéspedes, recortando directamente tus márgenes. Peor aún, esto podría pasar desapercibido hasta que los pagos disminuyan.

“Si no le muestras al propietario el impacto antes y después con cifras claras, pensará que solo estás inflando precios”, explicó Monique.

Thibault Masson señaló que educar a los propietarios y al equipo interno es tan importante como acertar en los cálculos. Los administradores deben explicar que Airbnb no está “aumentando la tarifa”; simplemente traslada el costo total al anfitrión. Eso requiere un ajuste de precios para mantener los pagos estables.

Qué deben hacer los administradores de propiedades:

• Actualiza la configuración de tu PMS para reflejar la nueva tarifa exclusiva de anfitrión. Muchos sistemas requieren un ajuste manual en el markup o la lógica de comisión. No asumas que es automático.
• Crea un plan de comunicación para propietarios. Explica: Qué cambió Airbnb
  Cómo afecta a los pagos, por qué deben subir las tarifas nocturnas para preservar ganancias y qué medidas tomas para gestionarlo.

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La claridad es tu ventaja competitiva

Una de las principales conclusiones del seminario web fue cuánta confusión persiste sobre esta actualización, y cómo esa confusión puede perjudicar a los administradores de propiedades si no se aborda de frente.

Como apuntó Thibault, el malentendido principal consiste en pensar que una tarifa de Airbnb del 15,5% requiere simplemente un markup del 15,5%. En realidad, las matemáticas no funcionan así.

• Bajo el antiguo modelo de tarifa dividida, la comisión del 3% para anfitriones de Airbnb equivalía a solo un markup del 3,09%, que la mayoría de los PMS absorbían fácilmente.
• Pero con el nuevo modelo exclusivo de anfitriones del 15,5%, un markup simple del 15,5% no es suficiente para cubrir el costo; en realidad necesitas subir los precios un 18,34% para mantenerte al mismo nivel.

Esta diferencia entre porcentaje de comisión y porcentaje de markup es la causa de que muchos anfitriones y administradores estén viendo pagos menores de lo esperado, y por qué algunos se sienten sorprendidos.

“La comunicación de Airbnb no explicó la diferencia entre la comisión y el markup”, señaló Thibault. “Por eso muchos anfitriones se sienten perdidos.”

Qué pueden hacer los administradores de propiedades:

• Edúcate y educa a tu equipo: Entiende que el porcentaje de markup del PMS debe ser mayor que el porcentaje de comisión de Airbnb para compensar las deducciones.
• Usa esta claridad como diferenciador: La mayoría de los administradores aún están resolviendo esto; puedes destacar actuando rápido, siendo transparente y protegiendo los ingresos de los propietarios de manera proactiva.

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Utiliza este cambio para fortalecer tu disciplina de precios

El consenso del webinar: No solo parchees tu tarifa, aprovecha esto para mejorar tu estrategia de ingresos.

Theoharis instó a los administradores a revisar todas las capas de precios, no solo los markups de Airbnb. Eso implica asegurar coherencia en plataformas como Booking.com, Vrbo y tu propio sitio directo. 

John agregó que los administradores deberían usar este momento para probar diferentes estrategias de markup, especialmente según el tipo de anuncio, la duración de la estadía o el mercado. Un markup del 18,34% puede funcionar bien para estadías cortas pero podría volver menos competitivas las largas. Las pruebas A/B y el modelado con datos reales ayudarán a evitar errores.

Qué pueden hacer los administradores de propiedades:

• Revisa de nuevo tu estructura de precios: markup, sincronización PMS, impuestos, limpieza, comisiones.
• Valida que las nuevas tarifas exclusive para anfitriones se muestren correctamente en todos los OTAs.
• Haz un seguimiento semanal de los pagos para asegurar que los márgenes se mantengan tras el cambio.

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No abandones Airbnb, pero diversifica de manera inteligente

Hacia el final de la sesión, el panel abordó una preocupación muy comentada en redes sociales: ¿deberían los administradores abandonar Airbnb por completo? La respuesta breve de los cuatro expertos: no, pero debes diversificar con inteligencia.

“Hay que estar en todos”, dijo Theoharis Mihailidis, refiriéndose a Airbnb, Vrbo y Booking.com. “Somos profesionales. Debemos estar en todas partes. Lo importante es que fijemos los precios correctamente en todos los canales para no perder dinero.”

Monique DeLorenzo ofreció una perspectiva equilibrada:

“Sí, esto hace que tu propio sitio sea al menos un 0,5% más barato, lo que es un pequeño incentivo para reservas directas. Pero no dejes que el alarmismo te obligue a improvisar una estrategia de reserva directa poco pensada. Primero corrige precios. Luego construye una estrategia sólida que te permita controlar la experiencia del huésped.”

El panel enfatizó que la reserva directa y la distribución en OTA no son excluyentes; son pilares complementarios de una estrategia de administración resiliente. La analogía de John lo resume a la perfección:

“Airbnb es a Amazon como la reserva directa es a Shopify. Hay que jugar ambos juegos.”

Qué deben hacer los administradores de propiedades

• Mantente en Airbnb, pero actúa conscientemente. Acepta el cambio de tarifa y ajusta tu estrategia.
• Asegura la paridad de precios entre canales como Booking.com y Vrbo para no competir contra ti mismo.
• Usa esto como impulso para mejorar tu reserva directa, pero sin prisas. Comienza asegurando que tus precios reflejan todos los costos y que la experiencia del huésped sea fluida.
• Observa los próximos movimientos de Airbnb. Como advirtió John An, “El 15,5% podría no ser el último aumento.”

Reflexión final

Durante el seminario recibimos muchas preguntas en tiempo real, lo que honestamente confirmó lo que ya veíamos online: hay bastante confusión respecto al cambio de tarifa exclusiva para anfitriones de Airbnb.

Por eso preparamos esta sesión. No para alarmar, sino para explicar todo de manera sencilla, conectar los puntos y ayudar a que los administradores profesionales respondan con claridad y confianza.

Sí, el cambio de tarifa exclusiva para anfitriones parece importante, pero no es insuperable. Con la tarifa correcta, una comunicación clara con los propietarios y una estrategia inteligente de distribución, puedes adaptarte e incluso salir fortalecido. Y una herramienta de gestión de ingresos y precio dinámico como PriceLabs puede ayudarte a actuar rápidamente, aplicar la lógica de precios adecuada y modelar el impacto de manera precisa.

Como compartió nuestro panel de expertos, esta es una señal para afinar tu estructura de precios, apostar por la transparencia y ser más intencional con la combinación de canales. 

Los administradores profesionales que actúan rápido, comunican con claridad y se adaptan de manera inteligente no solo superarán este cambio; saldrán ganando.