Croacia Señala Límites a los Alquileres, Maui Rechaza el Salvavidas de Rezonificación y Evanston Cambia a Supervisión basada en Discreción

Croacia toma medidas para controlar los alquileres a corto plazo ante la presión habitacional

• Croacia está evaluando nuevas medidas para limitar el crecimiento de los alquileres a corto plazo (STR) en grandes ciudades turísticas como Dubrovnik, Split y Zadar, debido a la creciente preocupación por la asequibilidad de la vivienda.
• Las autoridades están considerando límites de días de alquiler e incentivos para devolver unidades al mercado de alquiler a largo plazo.
• El turismo aporta casi el 20% del PIB de Croacia y el país recibió 21,8 millones de visitantes en 2025. Pero en puntos calientes como Dubrovnik, amplificados globalmente por Game of Thrones, el crecimiento de los STR y la demanda sostenida de visitantes han hecho subir los costos de la vivienda y reducido la disponibilidad a largo plazo.
• Con una inflación del 4.3% a finales de 2025, la presión sobre la asequibilidad está creciendo, sobre todo para trabajadores esenciales como médicos y docentes.

Puntos de vista de Snigdha

• Croacia ilustra lo que sucede cuando el turismo se vuelve profundamente arraigado en el PIB nacional. Cuando la vivienda para trabajadores esenciales empieza a desaparecer y la inflación se mantiene alta, la política de “turismo primero” eventualmente se quiebra.
• Reportamos una caída del -5.8% en la demanda de STR en el primer trimestre de 2025 en Croacia el pasado julio. En ese momento, parecía estacional y atribuible a la normalización post-COVID. Ahora, con las restricciones habitacionales entrando en el debate político, la desaceleración parece más estructural.
• Para los PMs en mercados cuyo PIB depende en gran medida del turismo, Croacia es un indicador principal: cuando el crecimiento se estabiliza y la asequibilidad domina los titulares, la regulación le sigue. No necesariamente prohibiciones, pero sí límites, endurecimiento gradual y reajuste político.

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Maui rechaza el salvavidas de rezonificación para 7,000 alquileres a corto plazo

• La Comisión de Planificación de Maui votó en contra de la creación de los distritos de zonificación hotelera H-3 y H-4, una medida que habría permitido que miles de STR continuaran operando a pesar del Proyecto de Ley 9.
• La propuesta era vista ampliamente como una solución alternativa al Proyecto de Ley 9, ahora ley, que elimina progresivamente alrededor de 7,000 alquileres vacacionales en zonas residenciales (TVR), incluidos los de la Lista Minatoya.
• Durante el testimonio, residentes como Jordan Ruidas y Leianai Kelikoa se opusieron a la rezonificación, argumentando que Maui enfrenta una escasez de vivienda, no de STR, y que las unidades deben volver a la vivienda a largo plazo.
• Propietarios y operadores de STR como Linda Mitchell y Andrew Church apoyaron H-3 y H-4, advirtiendo sobre un impacto económico negativo y una incertidumbre prolongada para negocios locales establecidos.
• La recomendación ahora pasa a las Comisiones de Planificación de Molokai y Lanai, pero el Consejo del Condado de Maui tomará la decisión final.

Entidades

Proyecto de Ley 9: La “Ley de Eliminación Progresiva”
Obliga al cierre total de las TVR en zonas de apartamentos antes del 1 de enero de 2029 (West Maui) y el 1 de enero de 2031 (otros lugares). No hay excepciones. No hay renovaciones. No hay derechos adquiridos más allá de esas fechas.

Lista Minatoya: La “Lista Objetivo”
Cerca de 7,000 unidades en condominios previamente exentas de la zonificación hotelera que ahora pierden sus derechos de STR bajo el Proyecto de Ley 9.

H-3 / H-4: La “Ruta de escape fallida”
Categorías propuestas de zonificación hotelera que habrían permitido a estas unidades eludir la eliminación progresiva.

Puntos de vista de Snigdha

• Hemos seguido el Proyecto de Ley 9 de Maui desde que se propuso por primera vez, pasando por todos sus altibajos y bajadas, y ahora es ley desde enero. 

• H-3 y H-4 representaban de hecho un salvavidas. Al rechazarlos, la Comisión de Planificación indicó que los caminos para revertir la medida pueden ser políticamente más difíciles de lo esperado.
• Para los PMs, la incertidumbre ya no es si el Proyecto de Ley 9 se mantendrá, sino si alguna ayuda significativa mediante rezonificación sobrevivirá en el Consejo.
• Evalúa tu exposición ahora. Separa el inventario en zona de apartamentos del inventario hotelero/resort. Comunica temprano con los propietarios sobre refinanciación, valoración y plazos de salida.

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Evanston aprueba ordenanza enmendada de alquileres a corto plazo antes de que expire la moratoria

• El Concejo Municipal de Evanston votó 8–0 para aprobar una ordenanza de alquileres vacacionales enmendada, actualizando el código municipal justo antes de que expirara la moratoria sobre nuevas licencias de STR.
• La ordenanza define formalmente los STR como unidades alquiladas por menos de 30 días, aumenta las multas por infracciones y endurece el requisito de proximidad del administrador de la propiedad a tres millas. 
• Mantiene un tope municipal de 144 STR en total, basado en una proporción de 1:100 entre alquileres a corto y largo plazo.
• Un cambio clave eliminó el requisito propuesto de 600 pies de distancia entre STR unifamiliares. 
• En su lugar, la ordenanza ahora utiliza un lenguaje más amplio que exige que los nuevos alquileres no creen un “efecto acumulativo negativo” en los vecindarios. En edificios multi-unidad, los STR siguen limitados a un porcentaje de las unidades.
• Los miembros del concejo debatieron si la eliminación de la regla prescriptiva de distancia introducía demasiada subjetividad, pero los defensores argumentaron que otorga mayor flexibilidad al personal municipal para distribuir los alquileres de forma más equitativa y evitar la agrupación.
• La ordenanza actualizada entra en vigor cuando expira la moratoria de la ciudad sobre la concesión de licencias de STR el 9 de marzo.

Puntos de vista de Snigdha

• Evanston no relajó controles, cambió el mecanismo.
• El cambio de una regla clara de 600 pies a un estándar discrecional de “impacto acumulativo” traslada la regulación de una aprobación basada en fórmulas a una revisión interpretativa.
• Para los PMs, eso significa que el cumplimiento se vuelve menos cuestión de un número y más cuestión de navegar el proceso.
• Esto no es una expansión. Es una distribución controlada bajo un límite estricto de oferta.