Si deseas convertir tu propiedad en un alquiler a corto plazo, no hay nada más sencillo que publicarla en un gran canal de reservas como Airbnb, Booking.com o Vrbo. Solo Airbnb sumó más del 50% de nuevos anfitriones en EE. UU. en el segundo trimestre de 2022. Estos enormes mercados permiten a los nuevos anfitriones unirse sin necesidad de infraestructura o inversión tecnológica.

Sin embargo, los anfitriones profesionales se enfrentan constantemente a desafíos al utilizar estas plataformas de forma fluida, ya que publicar tus anuncios en ellas significa pagar comisiones considerables de tus ganancias, incluso cuando implementan límites sobre cómo puedes promocionar o diseñar tus anuncios.

Por ejemplo, con la reciente actualización de verano de Airbnb surgieron quejas de los anfitriones, ya que experimentaron una mayor dificultad para encontrar sus propios anuncios en los resultados de búsqueda y expresaron su preocupación por no tener control real sobre en qué categoría aparecen sus propiedades. Esto es solo la punta del iceberg de los obstáculos que enfrentan los anfitriones y administradores con las grandes plataformas de reservas.

Estos obstáculos allanaron el camino para el movimiento Book Direct, que ha ido ganando fuerza, especialmente en los últimos dos años. Book Direct permite a los administradores y anfitriones recuperar el control total sobre su distribución y mercado, sin embargo, también carga con el lastre de costos ocultos y labores adicionales.

Es importante sopesar los pros y los contras de cada enfoque, ya sea directo o a través de grandes canales de reservas. Por eso hemos invitado a un panel de expertos con opiniones divergentes a nuestra conferencia online gratuita del mes de septiembre, para brindar a anfitriones y administradores una visión equilibrada de cada enfoque. 

A continuación, algunos aprendizajes clave de esta reciente conferencia titulada ¿Airbnb, Booking.com, Vrbo: Amigos o Enemigos de los Anfitriones? en la que abordamos la pregunta de manera directa con la ayuda de tres expertos de la industria de alquileres vacacionales.

Mira la grabación completa de la sesión a continuación o sigue leyendo para ver los puntos más importantes.

Conoce a nuestros ponentes:

Vincent Breslin, cofundador, Uplisting:

• Uplisting es un software autogestionado de gestión de propiedades y canales para alquileres a corto plazo, socio preferente de software de Airbnb, así como de Booking.com, Vrbo, Google Vacation Rentals y reservas directas.
• Uplisting se conecta con miles de propiedades que generan millones de dólares en reservas a través de todos los portales de reservas.
• La empresa procesará alrededor de 30 millones de dólares en reservas directas este año en nombre de sus miembros. Las reservas directas representan aproximadamente el 15% de las reservas en Uplisting
  • 23% de reservas directas en 2020
  • 17% en 2021
  • 15% en lo que va de 2022
• Vincent también coadministra una gran propiedad en Irlanda con más del 60% de reservas directas y experimentó lo que sucedió durante la pandemia cuando los portales de reservas cancelaron reservas sin tener en cuenta la política de cancelación vigente. Las reservas directas también se duplicaron en Uplisting durante este periodo.

Andy McNulty, CEO y cofundador, Touch Stay:

• Andy es huésped y llegó a la industria con esa mentalidad, no como anfitrión. Por lo tanto, su misión siempre es entender la perspectiva de los huéspedes.
• Lleva 8 años en la industria como CEO de Touch Stay y ha sido testigo de la profesionalización del sector, así como de muchas historias de éxito de reservas directas.

Mark Simpson, fundador, Boostly:

• Fundador de Boostly y nombrado como una de las 20 personas más influyentes de la industria.
• Autor del best seller mundial de Amazon «Book Direct Playbook» y coautor de “Hospitable Hosts”. El próximo libro de la serie (“The Book Direct Blueprint”), que incluye a compañeros del panel (Touchstay, Pricelabs y Uplisting), se publicará en diciembre.
• Su misión es ayudar a un millón de anfitriones a reducir su dependencia excesiva de las grandes plataformas de reservas.
• Boostly proporciona herramientas, tácticas y formación a anfitriones de todo el mundo.
• Boostly se especializa en diseño web y es experto en crear la mejor experiencia de usuario para los huéspedes en sus sitios web, lo que ayuda a convertir visitantes en reservas. En 2022, los sitios web de Boostly generaron 2 millones de dólares en reservas rastreadas.

¿Por qué la cuota de reservas realizadas en grandes plataformas sigue creciendo a pesar del descontento entre los anfitriones? 

Con base en los patrones del valor bruto de reservas desde 2010, este gráfico de Skift proyecta el crecimiento del valor bruto de reservas para el año 2025. Es interesante ver que la cuota de reservas hechas a través de las cinco principales plataformas de reserva (Airbnb, Booking.com, Vrbo, TripAdvisor y Tujia) parece haber crecido del 12% en 2014 al 63% en 2022, y se prevé que siga aumentando.

Airbnb y otros grandes canales de reservas son soluciones fáciles para cualquier inversor que busque ingresos pasivos: 

• Baja barrera de entrada: Un número considerable de anfitriones de alquileres a corto plazo, generalmente anfitriones primerizos, ven el sector de alquiler vacacional como una segunda o tercera fuente de ingresos. Su negocio de alquiler a corto plazo normalmente no es su foco principal y, al publicar sus anuncios, buscan funcionalidad y facilidad de uso. Airbnb se ha posicionado como la solución fácil para entrar en el mercado de alquiler vacacional transformando alquileres a largo plazo en opciones a corto plazo.
• Fiabilidad: Herramientas integradas como la sincronización de precios y calendario pueden ser difíciles de ofrecer para plataformas más de nicho, lo que puede provocar una mala experiencia para los huéspedes. La posibilidad de confiar en los grandes canales de reservas para estos pequeños, pero críticos ajustes los hace muy atractivos para los anfitriones.
• Visibilidad: Plataformas de reservas como Airbnb han hecho un gran trabajo creando conciencia sobre opciones de alojamiento alternativas. Aunque los anfitriones deben promocionar sus propiedades para obtener más reservas, el impulso inicial que reciben al aparecer en los resultados de búsqueda de huéspedes que ya buscan alojamiento puede ser fundamental para ese empuje inicial.
• Bajos costos: Publicar en agencias de viajes online como Airbnb, Booking.com y Vrbo significa no tener que invertir en desarrollar tu propio sitio web y tecnología o incluso un equipo de atención al cliente, especialmente cuando se tiene un inventario pequeño, lo que hace que publicar anuncios sea sin estrés, aunque existe la contrapartida de las comisiones que estas plataformas cobran por cada reserva.

¿Por qué los anfitriones pueden considerar enemigos a los grandes canales de reservas?

La dependencia excesiva significa que tienes poco control y pasas de emprendedor a empleado:

• Dado que es tan fácil para anfitriones y administradores integrarse en Airbnb y otras plataformas similares, a menudo pueden terminar dependiendo de estos portales para generar incluso el 90% de sus ingresos totales.
• Si una plataforma modifica sus políticas de forma drástica de una manera que pueda dañar tu negocio, entonces no tienes control sobre la situación.
• Por ejemplo, este año Airbnb cambió profundamente el diseño de su plataforma y eso afectó el posicionamiento en las búsquedas; muchos anfitriones que antes aparecían en la primera página de búsquedas relevantes pasaron a estar muy atrás, sin saber cómo solucionarlo.

No tendrás control pero sí serás responsable igualmente:

• Por el tamaño de estas plataformas, un solo anfitrión no tiene tanta importancia en el panorama general. Pueden suspender tu cuenta/anuncio en cualquier momento por múltiples motivos, como una reseña fraudulenta.
• También retienen alrededor del 15% de tus ingresos como comisión, que no es un porcentaje despreciable.
• Si surge un inconveniente menor en tu propiedad, los huéspedes pueden reportarlo directamente a la plataforma y provocar la cancelación de la reserva, lo cual puede ser especialmente problemático en el caso de reservas de alto valor. En un escenario de reserva directa, al menos tienes la posibilidad de obtener comentarios del huésped directamente y ofrecer una solución inmediata.
• Al publicar en una gran plataforma, diluyes tu marca y además puedes verte agrupado con operadores de baja calidad.
• Los anfitriones no son dueños de sus reseñas, lo que limita la manera en que pueden sacarles partido.

Sistema de resolución de disputas de Airbnb: 

• La nueva regla de las 72 horas de Airbnb en su política de reubicación y reembolso puede considerarse poco amigable con los anfitriones y abre la puerta a posibles chantajes, ya que básicamente permite a los huéspedes presentar una queja después de su estadía y aun así obtener un reembolso.
• La tensión en esta relación entre Airbnb y sus anfitriones puede perjudicar al huésped y restarle el espíritu de hospitalidad. Por ejemplo, si necesitas cancelar una reserva y ya se lo comunicaste directamente al anfitrión, para Airbnb eso no cuenta hasta que presionas el botón de cancelar. Aunque el anfitrión esté dispuesto a ayudarte, no tiene mucho margen de acción.

¿Cómo pueden Airbnb, Booking.com y Vrbo ser amigos de los anfitriones?

Generan confianza entre los huéspedes, lo que impulsa el tráfico: 

• Han permitido a la gente comenzar de manera sencilla y están haciendo un gran trabajo divulgando el sector.
• El tamaño de estas plataformas genera confianza, lo cual es fundamental ya que muchos aún desconfían de reservar directamente con particulares que no conocen. 
• Esta confianza, a su vez, genera gran tráfico, lo que es especialmente importante para anfitriones y administradores que recién comienzan.
• El alcance de estas plataformas las hace ideales como canales de marketing, así los anfitriones pueden hacer que sus anuncios trabajen para ellos y no al revés.
• Los anfitriones deben aprovechar las grandes plataformas para atraer tráfico directo de huéspedes recurrentes ofreciendo una excelente experiencia en la primera estadía y reforzando su marca.
• Por la baja barrera de entrada en las grandes plataformas, la calidad del inventario está descendiendo, lo que ofrece a los administradores profesionales la oportunidad de destacar diferenciándose con buenas fotos, comunicación clara y rápida, y resaltando las comodidades.

Motores de reserva y tecnología potentes que ofrecen características completas: 

• Airbnb ha sido un catalizador para ayudar a la gente a montar un negocio y volverse emprendedora. Los grandes canales de reservas hacen mucho tras bambalinas, como marketing, pagos sencillos y mejorar sitios web. Hacer todo esto sería muchísimo trabajo para un anfitrión. 
• Su sólida tecnología puede ayudar a promocionar tus propiedades a huéspedes que no hablan inglés brindando soporte de idiomas.
• La facilidad de las transacciones es enorme tanto para huéspedes como para anfitriones. ¡Los grandes canales pueden procesar pagos en cualquier moneda! 

¿Cómo pueden anfitriones y administradores aprovechar los grandes canales de reservas en caso de una posible recesión o caída de la demanda?

El impacto de los grandes canales de reservas en tu propiedad depende del tipo de propiedad y de tu mercado:

• Si tu mercado objetivo son viajeros de negocios o de alto nivel, tu ocupación se mantendrá, pero tendrás menos ingresos debido a un ADR (precio promedio por noche) más bajo.
• El impacto de estos cambios económicos también dependerá de tu mercado. Si tus propiedades están en zonas remotas, necesitarás toda la ayuda posible y será necesario seguir publicando en grandes canales y optimizar tus anuncios.
• Definitivamente la situación favorecerá a quienes hayan tenido buenos resultados en los dos últimos años y reinvistieron las ganancias en mejores herramientas para comercializar y apoyar su negocio.
• Una gran variedad de factores pueden influir en una recesión, como la economía, la psicología del consumidor, la oferta, etc., y sin duda vale la pena investigar cómo está funcionando tu mercado o mercados similares con herramientas de datos como el PriceLabs market dashboard.

¿Qué puedes hacer para prepararte?

• Existen diferencias clave entre tipos de propiedad y ubicaciones (por ejemplo, playa vs. ciudad) y métricas como estancia mínima y precios siguen cambiando. Controla cómo evolucionan estos datos usando herramientas de mercado para tomar mejores decisiones.
• Utiliza herramientas de análisis para saber quién es tu público objetivo, de dónde vienen los viajeros a tu mercado y qué necesitan, y promociónate según tus conclusiones.
• Utiliza precios basados en ocupación y haz pequeños ajustes con herramientas adecuadas para eliminar las conjeturas en la toma de decisiones. Si te preocupa la estrategia de precios de tu propiedad, usa herramientas de precios dinámicos para afinar tu estrategia.
• No descuides las herramientas que ofrecen las grandes plataformas para captar demanda adicional. Aprovecha las ofertas de última hora de los canales donde publicas.
• Colabora con organismos de promoción de destino como las oficinas locales de turismo y comunidades de administradores de alquileres a corto plazo, así como con portales de nicho para integrarte en grupos de viajes internacionales.
• En recesiones anteriores, los negocios que se enfocaron en ventas y marketing fueron los que sobrevivieron y prosperaron. Céntrate en lo que puedes controlar y sé proactivo, no reactivo. Dedica de 5 a 30 minutos al día a una tarea que genere nuevos negocios.