La ciudad de Nueva York ha prohibido los alquileres por menos de 30 días, más o menos. Parece que las personas solo pueden alquilar una habitación privada en su casa para no más de 2 huéspedes. Además, los anfitriones deben estar presentes. Los peores temores de los anfitriones de alquileres a corto plazo en la ciudad de Nueva York se han hecho realidad. A partir del 5 de septiembre de 2023, la aplicación de la Ley Local 18 por parte de la ciudad ha sumido sus medios de vida en una vorágine de incertidumbre. Esta ley, ahora en pleno vigor, promete transformar la naturaleza misma de los alquileres a corto plazo en la ciudad que nunca duerme al imponer reglas estrictas que reducirán drásticamente el número de anfitriones.

La Ley de Registro de Alquileres a Corto Plazo, conocida comúnmente como Ley Local 18, fue aprobada en enero de 2022, y sus reglas finales se publicaron en febrero. La aplicación de la ley se pospuso debido a desafíos legales por parte de Airbnb y otras partes interesadas. La Ley Local 18 aclara las leyes y códigos existentes que rigen los alquileres a corto plazo en la ciudad.

Las disposiciones clave de la Ley Local 18

La Ley Local 18 abarca varias reglas críticas que están destinadas a alterar la industria de los alquileres a corto plazo:

1. Límite de huéspedes: Según esta ley, no más de dos huéspedes de pago pueden alojarse en un alquiler a corto plazo al mismo tiempo, sin importar el tamaño de la vivienda o la cantidad de habitaciones. Esta restricción elimina la posibilidad de hospedar a grupos grandes.

2. Presencia del anfitrión requerida: Los anfitriones deben estar físicamente presentes mientras sus propiedades están siendo alquiladas. Este requisito transforma los alquileres a corto plazo en una experiencia compartida, similar a la de convivir con un compañero de cuarto.

3. Puertas internas sin llave: Los anfitriones y visitantes están obligados a dejar las puertas internas de la vivienda sin llave, concediendo a los ocupantes acceso a toda la unidad. Esta regla elimina prácticamente toda apariencia de privacidad dentro de un alquiler a corto plazo.

Los anfitriones que no cumplan pueden enfrentar multas entre $100 y $1,000 por la primera infracción. Sin embargo, si un anfitrión viola repetidamente las reglas, podría enfrentar multas de hasta $5,000. 

Además, las plataformas que faciliten transacciones de alquiler ilícitas pueden ser sancionadas con penalizaciones que alcanzan los $1,500. 

Los huéspedes no son sancionados por residir en una propiedad ilegal. 

Cumplimiento de la Ley Local 18: Lo que los anfitriones deben saber

La Ley Local 18 se centra principalmente en propiedades alquiladas por períodos de menos de 30 días. Si eres anfitrión o administrador con anuncios que entran en esta categoría, es esencial comprender las implicaciones de esta ley y lo que se espera de ti.

1. Registro obligatorio: Los anfitriones y administradores de propiedades con anuncios que cumplan los criterios especificados por la Ley Local 18 están obligados a registrarse en la Oficina de Cumplimiento Especial (OSE) utilizando el Portal de Registro de Alquileres a Corto Plazo de la ciudad de Nueva York. Este registro tiene un costo de $145. Antes de enviar la solicitud, los anfitriones también deben verificar en el mismo portal si su edificio figura en la lista de edificios prohibidos.

2. Mostrar el número de registro: Tras un registro exitoso, la OSE emitirá un número de registro único. Es fundamental que los anfitriones muestren de forma destacada este número de registro en sus anuncios en línea en plataformas como Airbnb, Booking.com y Vrbo. Este número sirve como un indicador de cumplimiento con la ley y da garantía a los posibles huéspedes sobre la legalidad del alquiler.

Airbnb ha tomado medidas para cumplir con la Ley Local 18, y los anuncios que no tengan número de registro ya no aceptarán nuevas reservas tras la entrada en vigor de la ley. Airbnb respetará las reservas realizadas antes del 5 de septiembre para estancias hasta el 1 de diciembre y emitirá reembolsos por las tarifas de servicio. Después del 1 de diciembre, las reservas en propiedades no certificadas serán canceladas y reembolsadas.

El lento avance: los anfitriones lidian con registros demorados

La introducción del registro obligatorio para alquileres a corto plazo ha estado lejos de ser una transición suave. Desde su lanzamiento en marzo, la Oficina de Cumplimiento Especial (OSE) ha recibido 3,250 solicitudes. Sin embargo, el proceso de aprobación ha sido lento, con solo 257 certificados otorgados, además de 72 rechazos y 479 solicitudes devueltas para revisiones o información adicional.

Esta demora ha fomentado una atmósfera de incertidumbre entre los anfitriones. Las conversaciones en los foros de la comunidad de Airbnb revelan las experiencias de anfitriones que presentaron sus solicitudes de registro hace meses y aún no tienen novedades. Esta falta de comunicación les ha hecho cuestionar su situación legal para continuar operando.

Sumando a la confusión, existe la suposición no verificada de que los anfitriones pueden seguir operando mientras sus registros están ‘pendientes’. Esto complica aún más la implementación de la Ley Local 18.

Airbnb vs. Booking.com: El impacto no es el mismo

El panorama del mercado de alquileres a corto plazo en la ciudad de Nueva York ha sido moldeado significativamente por el marco regulatorio de la ciudad, impulsado principalmente por preocupaciones sobre la seguridad de los huéspedes y la proliferación de alquileres ilegales. La ciudad justifica estos requisitos de registro destacando los peligros potenciales de los alquileres ilegales a corto plazo, citando problemas como la insuficiencia de sistemas de seguridad contra incendios y salidas de emergencia.

Demandas como la presentada por la ciudad contra el administrador de propiedades MetroButler por operar numerosas unidades de alquiler no autorizadas en 2021 subrayan estas preocupaciones.

En consecuencia, Booking.com ha mantenido de forma constante un enfoque cauteloso para ampliar su oferta de alquileres a corto plazo en la ciudad, reflejando su reticencia a participar en un mercado lleno de complejidades legales.

Airbnb, por otra parte, ha adoptado una posición más firme, intentando expandir su red de anfitriones dentro de la ciudad, respaldada por su importante presencia en el mercado. Sin embargo, esta estrategia audaz deja ahora a Airbnb vulnerable a las implicaciones de la Ley Local 18, ya que una parte sustancial de sus anuncios en la ciudad de Nueva York podría considerarse no autorizada.

No obstante, como explicamos el pasado junio en nuestro artículo sobre cómo Airbnb lucha contra las regulaciones a corto plazo, la compañía utiliza formas creativas para intentar satisfacer la demanda de alojamientos. Por ejemplo, si los alquileres a corto plazo están prohibidos en un mercado, Airbnb puede:

• Ofrecer su opción de Habitaciones de Airbnb, donde los huéspedes se alojan en una habitación privada.
• Usar su función de Búsqueda Flexible para ayudar a los huéspedes a hospedarse en un municipio cercano que sea más favorable a los alquileres a corto plazo.
• Seguir ofreciendo alquileres a corto plazo gestionados por operadores profesionales con licencia de hotel, por ejemplo.

Implicaciones para el mercado de alquileres a corto plazo en NYC y más allá

La ciudad de Nueva York es un destino turístico de alta demanda, con millones de visitantes cada año. Las regulaciones sobre alquileres a corto plazo podrían provocar un cambio en las preferencias de alojamiento, con los viajeros recurriendo cada vez más a los hoteles debido a las limitaciones impuestas por la Ley Local 18. Estas estrictas regulaciones desanimarán a los viajeros que buscan apartamentos por privacidad e independencia, los cuales serán cada vez más escasos bajo estas nuevas reglas.

Las tasas de ocupación hotelera en la ciudad siempre han sido altas, y las habitaciones de hotel tienen una gran demanda. Los anuncios de Airbnb, aunque numerosos, no pueden igualar el volumen de habitaciones hoteleras disponibles. Esto podría traducirse en precios más altos y menos opciones para los viajeros.

Con la aplicación de la Ley Local 18, se espera que la oferta de alquileres a corto plazo se desplome. Airbnb, que representa una gran proporción de los anuncios de alquiler a corto plazo de la ciudad, enfrenta un desafío formidable debido a las estrictas regulaciones estipuladas por la ley. 

Esta reducción anticipada en la oferta tiene implicaciones de largo alcance para el ecosistema urbano de alquileres a corto plazo en Estados Unidos. Tiene el potencial de desencadenar un efecto dominó que podría afectar al mercado más amplio, extendiendo su influencia a otras grandes ciudades del país.