Ya lo hemos visto antes: regulaciones capaces de trastornar mercados enteros de alquileres a corto plazo. Las recientes y estrictas leyes aplicadas en Nueva York, la ley ‘anti-Airbnb’ de Francia, los planes de Barcelona para eliminar licencias y los drásticos límites de Portugal a los alquileres temporales señalan un cambio global. Ahora, Italia ha causado revuelo con una prohibición del auto chequeo. 

Pero aquí está el detalle: no es una ley nueva.

Según Marco Celani, CEO de Italianway y presidente de AIGAB (la Asociación Italiana de Operadores de Alquileres Temporales), esta prohibición surge de una interpretación más estricta de la legislación existente. La Circular 38138/2024 del Ministerio de Turismo, emitida el 18 de noviembre de 2024, redefine la aplicación del artículo 109 del Texto Único de Leyes de Seguridad Pública (TULPS). Esta normativa, que ya exigía la identificación de los huéspedes, ahora considera que el auto check-in no es suficiente para cumplir con los estándares de seguridad pública.

¿Qué está cambiando?

Bajo la nueva interpretación:

• Identificación obligatoria en persona: Cada huésped debe ser identificado personalmente por el gestor de la propiedad al llegar, o como máximo dentro de las 24 horas (6 horas para estancias de una noche).
• No más auto check-in: Aunque es conveniente, los métodos de auto check-in como cerraduras inteligentes y cajas de llaves ya no cumplen los requisitos de seguridad pública.
• Cajas de llaves y sobre turismo: El uso de cajas de llaves y dispositivos similares se desaconseja explícitamente, describiéndose como una forma de ‘evadir’ los procedimientos adecuados de identificación. Esto está en línea con los esfuerzos más amplios para abordar el sobre turismo, especialmente en zonas históricas como Roma y Florencia.

No cumplir con los requisitos de identificación de huéspedes (como no realizar la identificación en persona o retraso en reportar los datos) puede conllevar sanciones administrativas y penales.

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¿Por qué la prohibición?

El Ministerio del Interior ha citado “riesgos para el orden y la seguridad pública” como la fuerza impulsora detrás de esta regulación. La directiva busca:

• Evitar que propiedades sean ocupadas por personas vinculadas a actividades criminales o terroristas.
• Abordar los problemas de sobre turismo en grandes ciudades como Roma, que enfrenta una presión inmensa antes de las celebraciones del Jubileo 2025, que se espera atraigan entre 30 y 35 millones de turistas.
• Mejorar la seguridad mientras se preserva la integridad cultural e histórica de Italia.

Sin embargo, los críticos argumentan que toda la carga operativa recae directamente en los gestores de propiedades.

Implicaciones inmediatas para los gestores de propiedades

Aumento de los costes operativos

El impacto más significativo es financiero:

• Check-in en persona: El personal o los subcontratados deben estar presentes en cada llegada, lo que crea desafíos logísticos para gestores con múltiples propiedades.
• Requisitos de cumplimiento: Los anfitriones deben verificar la identidad de los huéspedes y presentar la documentación correspondiente a las autoridades locales en un plazo de 24 horas tras el check-in.

Los grandes operadores pueden adaptarse, pero a un costo

Empresas como Italianway de Marco, con operaciones centralizadas y recursos, pueden reorganizar su personal y adaptarse a los nuevos requisitos. Sin embargo, esto implica mayores gastos operativos. Como señala Marco, “Esta regulación nos obliga a repensar cómo asignamos recursos, y los costes son significativos”.

Los pequeños operadores enfrentan una ‘prohibición operativa’

Para los operadores pequeños con propiedades dispersas, la prohibición resulta catastrófica. Muchos no pueden costear personal para check-ins presenciales en varias ubicaciones, obligándolos a cerrar o vender a competidores más grandes.

Desafíos para la experiencia del huésped

Huéspedes acostumbrados a check-ins sin fricción y tecnología, podrían considerar inconveniente la identificación presencial, lo que puede derivar en menores puntuaciones de satisfacción y menos reservas recurrentes. Los gestores tendrán que comunicar claramente a los huéspedes para gestionar expectativas y minimizar frustraciones.

Presión sobre el crecimiento

Para las empresas gestoras de propiedades (PMC) más grandes, la regulación podría limitar su escalabilidad. Agregar nuevos inmuebles requerirá considerar cuidadosamente los recursos adicionales necesarios para cumplir con los nuevos requisitos.

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Cómo la prohibición podría transformar el mercado

Esta regulación podría acelerar un cambio en la composición del sector de alquileres a corto plazo, con importantes consecuencias para la diversidad del mercado:

• Consolidación: Los operadores pequeños que no puedan hacer frente a los costes operativos probablemente abandonarán el mercado. Sus propiedades podrían ser adquiridas por empresas más grandes con recursos para cumplir con las nuevas normas, consolidando aún más la industria.
• Pérdida de carácter local: Los operadores pequeños suelen aportar toques únicos y personalizados a sus anuncios, contribuyendo al sabor local del mercado de alquileres temporales. Su salida podría llevar a una oferta más homogénea, dominada por grandes operadores estandarizados.
• Menos oportunidades para nuevos actores: Nuevos anfitriones o pequeñas empresas interesadas en entrar al mercado pueden encontrar barreras demasiado altas, lo que reduce la competencia y la innovación.

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La postura de AIGAB y sus esfuerzos de defensa

En su declaración oficial, AIGAB rechaza la directiva por no tener en cuenta los avances tecnológicos de los gestores profesionales:

• Igualdad tecnológica: Herramientas como SPID (usadas para la verificación digital de identidad en Italia) y plataformas de alquiler de coches emplean procesos de verificación remota. AIGAB cuestiona por qué el sector de alquiler temporal es discriminado.
• Seguridad proactiva: Los gestores profesionales ya utilizan sistemas robustos para detectar huéspedes de alto riesgo y notificar rápidamente a las autoridades.
• Impacto discriminatorio: La directiva afecta a los operadores que cumplen la ley, mientras los ilegales pueden operar sin control.

AIGAB aboga por:

1. La aceptación de herramientas seguras de verificación de identidad remota.
2. Aplicar la regulación a operadores incumplidores, en vez de imponer restricciones generalizadas.
3. Una reunión con el Ministerio del Interior para demostrar la capacidad del sector para garantizar la seguridad pública.

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¿Por qué deberían preocuparse los gestores fuera de Italia?

Italia es uno de los mayores mercados turísticos del mundo, y los cambios regulatorios aquí a menudo señalan tendencias más amplias.

• Precedente operacional: La directiva muestra cómo los mandatos operativos, no solo las prohibiciones totales, pueden trastornar mercados completos.
• Respuestas al sobre turismo: Ciudades de todo el mundo que enfrentan sobre turismo pueden tomar medidas similares bajo la excusa de la seguridad pública.
• Preparación para el futuro: Comprender y anticipar estos cambios es esencial para los gestores profesionales en todas partes.

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¿Qué acciones deben tomar los gestores de propiedades?

1. Adaptar operaciones de inmediato
   • Contratar más personal o servicios locales para gestionar los check-ins en persona.
   • Formar equipos en procedimientos de cumplimiento para agilizar los procesos.
2. Explorar soluciones alternativas
   • Abogar por check-ins mediante videollamada u otras opciones remotas y seguras.
   • Aprovechar herramientas digitales para simplificar la entrega de información de huéspedes.
3. Comunicación proactiva con los huéspedes
   • Actualizar los anuncios para reflejar el nuevo proceso de check-in.
   • Presentar los cambios de manera positiva, destacando la mayor seguridad y el servicio personalizado.
4. Sumarse a los esfuerzos de defensa del sector
   • Colaborar con organizaciones como AIGAB para proponer adaptaciones regulatorias equilibradas.
   • Poner en valor los desafíos operativos y defender soluciones escalables.
5. Estar atentos y prepararse para tendencias similares
   • Mantenerse informados sobre nuevos desarrollos regulatorios en otros mercados clave.
   • Crear flexibilidad operativa para adaptarse a futuros cambios.

En resumen

La prohibición de auto check-in en Italia no es solo una cuestión de cumplimiento, es una cuestión de supervivencia para muchos. Las grandes empresas pueden adaptarse, pero la regulación podría expulsar a los operadores pequeños del mercado y transformar su diversidad y accesibilidad.

Para los gestores profesionales, navegar este escenario requiere adaptabilidad, defensa del sector y un compromiso con la innovación. Enfrentando estos retos de frente, los gestores pueden convertir los obstáculos en oportunidades y asegurar el crecimiento y evolución continuos de la industria.