Las ciudades europeas restringen los alquileres a corto plazo: Cómo pueden responder los gestores de propiedades

La industria de los alquileres a corto plazo (STR) en Europa (y en otros lugares) enfrenta una creciente oleada de regulaciones que requieren la atención de todos los interesados. Si bien estas regulaciones pueden percibirse como obstáculos, en realidad son una inevitabilidad que los gestores de propiedades no pueden permitirse ignorar. Los desarrollos recientes en varias ciudades europeas, desde Atenas hasta Budapest, revelan un panorama cambiante que afectará la forma en que operan los gestores. Sin embargo, lejos de ser motivo de pánico, estos cambios representan una oportunidad para involucrarse e influir en las decisiones.

Desarrollos regulatorios recientes: Las señales son claras

En los últimos meses, varios mercados clave europeos han introducido nuevas regulaciones que marcan una tendencia clara: la regulación de los STR ha llegado para quedarse. Por ejemplo:

Grecia ha anunciado la prohibición de nuevas licencias de alquiler a corto plazo en el centro de Atenas, que entrará en vigor en enero de 2025. Además, los impuestos sobre los alquileres aumentarán significativamente durante las temporadas altas, ejerciendo aún más presión sobre los anfitriones. El gobierno también está incentivando los arrendamientos a largo plazo con exenciones fiscales para las propiedades que se transfieran desde el alquiler a corto plazo.
En el Distrito Terézváros de Budapest, un referéndum resultó en la prohibición de los alquileres a corto plazo a partir de 2026, con la expectativa de que más distritos adopten medidas similares. Esto forma parte de una conversación más amplia en Hungría sobre cómo afrontar la escasez de viviendas mediante políticas STR más estrictas.
Reino Unido está a punto de reformar la forma en que se regulan los STR. Más allá de los debates actuales sobre sistemas de licencias, un cambio importante será la abolición del régimen fiscal Furnished Holiday Lettings (FHL) en abril de 2024. Antes, este régimen ofrecía ventajas fiscales a los operadores de alquileres a corto plazo en comparación con los arrendadores residenciales a largo plazo, permitiéndoles deducir ciertos gastos y optar a desgravaciones fiscales sobre plusvalías. La eliminación de este esquema apunta a crear una competencia más equilibrada entre los operadores STR y los arrendadores tradicionales, lo que hace imprescindible que los gestores de STR reevalúen sus estrategias financieras.
Escocia ya opera bajo un sistema de licencias desde 2022, y desarrollos legales recientes han obligado a autoridades locales como Edimburgo a reconsiderar cómo emiten avisos de suspensión a los operadores que no han obtenido los permisos necesarios de urbanismo.
Ciudades en España—desde Pamplona hasta Barcelona—están endureciendo la concesión de permisos para alquiler turístico, con algunas zonas imponiendo la prohibición total de nuevas licencias.
Bélgica, concretamente en Brujas, ha establecido límites estrictos a los permisos de alquiler a corto plazo en el centro de la ciudad. El sitio declarado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO está tomando medidas para controlar la afluencia turística y el aumento de los precios de la vivienda, prohibiendo también la construcción de nuevos hoteles en la zona.
Chequia está preparando nuevas regulaciones para los STR, con un marco nacional que se espera entre en vigor en julio de 2025. Praga, en particular, requerirá que los anfitriones registren sus propiedades mediante una nueva plataforma, e-Turista, mientras que se prevén límites en el número de días de alquiler anual y restricciones al número de apartamentos turísticos en los centros urbanos.

Estas acciones regulatorias no son incidentes aislados. Son parte de un cambio más amplio a nivel continental para el que los gestores de propiedades deben prepararse.

Las regulaciones son inevitables – Es hora de involucrarse

Las regulaciones ya no son una hipótesis. Están sucediendo, y rápidamente. Como gestor de alquileres a corto plazo, ignorar estos desarrollos no solo es riesgoso: es una oportunidad perdida para influir en políticas que afectarán directamente tu negocio. En lugar de esperar a reaccionar, los gestores deben implicarse desde el principio.

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Al involucrarte en la conversación, puedes asegurarte de que tu voz se escuche cuando se tomen decisiones que impacten tu negocio. La regulación no tiene por qué significar el fin de tu rentabilidad, pero sí exige compromiso. Ya sea trabajando a través de asociaciones locales o colaborando con grupos comunitarios, el mensaje es claro: actuar ahora puede evitar problemas más adelante.

Las grandes marcas ya están liderando la respuesta

Los actores más grandes del sector de alquileres a corto plazo, especialmente Airbnb, ya han reconocido la importancia de dar forma al entorno regulatorio. Airbnb ha sido activa y proactiva a la hora de oponerse a las regulaciones más estrictas, no solo a través de los medios, sino también destacando sus contribuciones a las economías locales.

Airbnb ha participado activamente en la definición de las nuevas reglas para alquileres a corto plazo en toda la UE. Durante el proceso regulatorio, la empresa ha publicado de manera consistente comunicados de apoyo a una regulación equilibrada y reflexiva que reconozca los beneficios económicos de los STR y atienda las preocupaciones comunitarias. Airbnb también ha aportado recomendaciones a los legisladores europeos, defendiendo reglas claras y armonizadas entre estados, que, según argumentan, beneficiarán tanto a anfitriones como a comunidades. Su participación en los debates sobre el Digital Services Act de la UE, que incluye disposiciones de impacto para los STR, demuestra su compromiso por seguir siendo un actor relevante.
Airbnb publica con frecuencia informes de impacto económico, como su reporte de septiembre de 2024, que subraya que los alquileres a corto plazo generaron 1.400 millones de dólares en Atlanta en un solo año. Informes similares se han difundido en Canadá, Estados Unidos y Europa, centrándose en las contribuciones al turismo y la creación de empleo local.
En Nueva York, donde la Local Law 18 ha impuesto fuertes restricciones a los alquileres a corto plazo, Airbnb ha sido activa compartiendo datos para argumentar que la ley no ha resuelto los problemas habitacionales pero sí ha elevado los precios para los viajeros.
La empresa también creó el Airbnb Housing Council en EE UU, cuyo objetivo es abordar las causas estructurales de la crisis de la vivienda mientras defiende regulaciones más equilibradas.

Las grandes marcas como Airbnb comprenden que la regulación es inevitable, pero también ven la oportunidad de influir en la elaboración de estas políticas. Aunque los gestores individuales no cuenten con los recursos para grandes campañas, siguen existiendo vías para marcar la diferencia.

¿Qué puedes hacer tú, como gestor de propiedades?

La idea de participar en debates regulatorios puede parecer intimidante para la mayoría de los gestores de STR, pero no tiene por qué ser así. No necesitas poner en marcha una gran campaña; existen formas sencillas y eficaces de involucrarse a nivel local.

Únete a un club local de anfitriones: Los Host Clubs de Airbnb están disponibles en varias regiones y ofrecen una plataforma para que los anfitriones se conecten, intercambien ideas y se mantengan informados sobre novedades de Airbnb. Estos clubes suelen centrarse en la participación comunitaria y la defensa de intereses, por lo que representan una excelente puerta de entrada para quienes desean implicarse en las discusiones políticas.
Colabora con asociaciones regionales: Muchos países europeos cuentan con asociaciones que representan a los operadores de STR, como la Association of Scotland’s Self-Caterers (ASSC), la UK Short Term Accommodation Association (STAA) o la European Holiday Home Association (EHHA). Estos grupos ya trabajan para garantizar normas justas y proporcionadas, y suelen tener canales de comunicación directos con los legisladores. Al unirte, puedes participar en los esfuerzos de presión y beneficiarte del intercambio de conocimientos y oportunidades de networking.
Mantente informado/a: La información es poder. Mantenerse actualizado sobre las últimas regulaciones y comprender cómo pueden afectar a tus operaciones es fundamental. Ya sea a través de boletines, webinars o reuniones locales, estar al tanto de los cambios regulatorios te ayuda a estar preparado.

Conclusión: La defensa local es clave

El escenario regulatorio para los alquileres a corto plazo en Europa está evolucionando rápidamente, y es claro que estos cambios han llegado para quedarse. Para los gestores de propiedades, la cuestión no es si deben involucrarse, sino cómo hacerlo. Dando pequeños pasos estratégicos —ya sea a través de asociaciones locales o clubes de anfitriones— puedes posicionarte para afrontar estos desafíos de forma eficaz.

Uvika Wahi

Uvika Wahi es editora en RSU by PriceLabs, donde lidera la cobertura de noticias y el análisis para gestores profesionales de alquileres a corto plazo. Escribe sobre Airbnb, Booking.com, Vrbo, regulaciones y tendencias del sector, ayudando a los gestores a tomar decisiones empresariales informadas. Uvika también participa como ponente en eventos internacionales de gran relevancia como SCALE, VITUR y el Direct Booking Success Summit.