Las Ventanas de Reserva se Reducen, pero las Reservas Anticipadas Siguen Impulsando el Motor de Ingresos

En la conferencia VRWS de este año en Oporto, Sally Henry de Key Data reveló una tendencia sorprendente: mientras que los alquileres a corto plazo están experimentando un aumento en las reservas de última hora (dentro de los 14 días previos a la llegada), la mayor parte de los ingresos sigue proviniendo de las reservas hechas con mucha antelación, entre 60 y 179 días. Esta brecha entre el momento en que se realizan las reservas y el origen de los ingresos ofrece una oportunidad única para que los gestores de propiedades reconsideren sus estrategias de precios y reservas, asegurando no solo llenar los huecos de última hora, sino también asegurar reservas anticipadas de alto valor.

Contexto: Key Data y la VRWS 2024

Estas ideas se presentaron en la Vacation Rental World Summit (VRWS) en septiembre de 2024 por Sally Henry de Key Data, un referente en análisis de alquileres vacacionales. Key Data obtiene su información a través de integraciones directas con sistemas de gestión de propiedades, recopilando datos de reservas en tiempo real a través de millones de llamadas diarias a APIs de plataformas como Airbnb y Vrbo. Esto significa que los datos provienen directamente de los sistemas de los gestores de propiedades, proporcionando tendencias de mercado altamente precisas. Sin embargo, dado que estos datos proceden principalmente de anuncios de alquiler vacacional tradicional en lugar de alquileres urbanos de corta estancia, las tendencias pueden reflejar un mayor enfoque en destinos vacacionales tradicionales.

Ocupación e Ingresos: El Panorama Global

El informe de Key Data mostró que, si bien la ocupación pagada a nivel mundial obtuvo resultados positivos en 2023 en comparación con los niveles previos a la pandemia en 2019, ciertos mercados ahora enfrentan un crecimiento más lento, y Norteamérica y Oceanía muestran leves caídas, especialmente en sus previsiones para 2024.

Esta diapositiva ilustra la Tarifa Media Diaria (ADR) por continente.

Recomendación Práctica para Gestores:
Si gestiona propiedades en Norteamérica, puede que ya esté experimentando esta tendencia en primera persona. Ahora es el momento de reevaluar sus canales y estrategias de marketing, enfocándose en aumentar la visibilidad en zonas menos saturadas u optimizando su propiedad para temporadas bajas para impulsar la ocupación.

Ventanas de Reserva: Estrategias a Corto y Largo Plazo

El dato más llamativo fue la tendencia en torno a las ventanas de reserva. Si bien una proporción significativa de reservas se realiza dentro de los 14 días anteriores a la estadía, la mayoría de los ingresos se genera a partir de reservas hechas entre 60 y 179 días de antelación. Europa muestra una mayor concentración de reservas de última hora, pero tanto en EE.UU. como en Europa, las reservas anticipadas siguen siendo esenciales para la estabilidad de los ingresos.

Esta diapositiva ilustra el porcentaje de reservas en 2024 por ventana de reserva.

Recomendación Práctica para Gestores:
Debería adaptar sus estrategias de precios para aprovechar tanto las reservas de última hora como las de largo plazo. Para las reservas de última hora, la tarificación dinámica puede ayudar a maximizar las tasas de ocupación, mientras que ofrecer descuentos para reservas anticipadas puede incentivar a los viajeros a reservar con mucha antelación, asegurando ingresos.

Fuentes de Reserva: El Ascenso de Booking.com y el Cambio Desde Airbnb

Booking.com continúa aumentando su presencia en Europa, superando a Airbnb, que, en contraste, está ganando terreno en EE.UU. No obstante, ambas plataformas siguen siendo cruciales para distintos mercados, y entender estos cambios es esencial para maximizar la combinación de canales.

Esta diapositiva ilustra el porcentaje de reservas en 2024 categorizado por duración de estadía.

Recomendación Práctica para Gestores:
Si su portafolio incluye propiedades en Europa, puede ser el momento de reorientar su estrategia de canales hacia Booking.com. Considere optimizar sus anuncios para esta plataforma mientras continúa aprovechando el alcance de Airbnb en EE.UU. En cualquiera de los casos, no descuide las reservas directas: considere cómo las estructuras de comisiones de estos canales afectan su rentabilidad.

Duración de la Estancia y Comportamiento del Huésped: Aumentan las Estancias Cortas

La duración de las estancias se está acortando en todos los segmentos. Tanto en Europa como en EE.UU., las reservas para estancias de 3 a 5 días han aumentado de manera constante, mientras que las estancias más largas (6-8 días) están experimentando una disminución sostenida. Este cambio refleja una transformación más amplia en el comportamiento de los viajeros, que buscan estadías más cortas y frecuentes.

Esta diapositiva ilustra el porcentaje de reservas de 2024 por duración de la estancia.

Recomendación Práctica para Gestores:
Para aprovechar esta tendencia, debería revisar sus requisitos de estancia mínima y ajustarlos según la demanda. Ofrecer flexibilidad, como permitir a los huéspedes reservar estancias cortas de fin de semana, podría aumentar el atractivo de su propiedad y alinearse con los nuevos comportamientos de viaje.

Tendencias en el Tamaño de la Propiedad: La Popularidad de las Unidades Más Pequeñas

En Europa, el 76% de las reservas en 2024 fueron para propiedades de uno o dos dormitorios, mientras que en EE.UU. se observa una mayor demanda de propiedades un poco más grandes, con 2-3 dormitorios. Esto apunta a una tendencia continua a favor de unidades más pequeñas y asequibles, especialmente conforme los viajeros reaccionan a tarifas al alza.

Esta diapositiva ilustra el porcentaje de reservas en 2024 según el número de dormitorios.

Recomendación Práctica para Gestores:
Si gestiona propiedades más grandes, considere la posibilidad de dividirlas en unidades más pequeñas cuando sea factible o dirigir sus propiedades más grandes al turismo de grupos. Además, optimizar su marketing para parejas o grupos pequeños puede ayudarle a captar más de este segmento creciente.

Crecimiento e Inestabilidad del Inventario: Navegando en un Entorno Competitivo

Los datos también destacaron el crecimiento del inventario, con incrementos netos en EE.UU. y Europa. Sin embargo, la inestabilidad del inventario sigue siendo un desafío, con una oferta de propiedades que crece año tras año.

Esta diapositiva ilustra la tasa de cambio de inventario.

Recomendación Práctica para Gestores:
Tómese el tiempo para analizar su entorno competitivo. Con más propiedades disponibles, asegurarse de que la suya destaque a través de buenas reseñas, amenities excepcionales o experiencias únicas será clave para mantener una ventaja competitiva.

Conclusión: Tendencias Globales, Perspectivas Locales

Los datos presentados por Key Data en VRWS 2024 ofrecen información valiosa sobre las tendencias globales y regionales que están moldeando la industria de los alquileres a corto plazo. Sin embargo, aunque estas tendencias generales—como los cambios en las ventanas de reserva, el acortamiento de las estancias y la transformación en los canales de reserva—son fundamentales de comprender, representan solo una parte de la ecuación. Para que los gestores de propiedades puedan sacar el máximo partido a estas observaciones, es esencial combinar estos datos con información más granular y localizada que tenga en cuenta las particularidades únicas de su mercado.

Cada región, e incluso cada tipo de propiedad, reaccionará de manera diferente a estos patrones globales. Aprovechando datos locales junto a estas tendencias generales, podrá afinar sus estrategias, precios y operaciones para ajustarse a las demandas específicas de su mercado, asegurando mantenerse competitivo y rentable.